小區樓下的門頭房，街道馬路邊的商店，商業街里一個個小鋪，這些都是我們所熟悉的商鋪。對大多數普通人來說，與商鋪的聯系就是消費者與商家的關系;但對商鋪的業主來說，他們是指望著這些大大小小的鋪子“生錢”的。地段好、生意旺，這樣的鋪子不愁租，業主靠著租金有了收益;地段差、生意冷清，這樣的鋪子對業主來說就是雞肋。如今，青島的商業地產中有著600多萬平方米的庫存，去化時間超過90個月。有人說，商鋪的黃金時代已經過去，市場上供大于求，以往的“一鋪養三代”很難再現;也有人說，隨著城市升級改造，不同類型的商業地產將以細分狀態突圍，以社區商業為代表的商鋪仍舊值得期待。那么，青島商鋪狀況如何?信網為此展開了調查。

有的空置多年有的期待溢價 買商鋪賺不賺各有說法

一鋪養三代，這是很多人對投資商鋪的固有印象。可如今，一些商鋪的業主卻面臨著“三代養一鋪”的窘境。

十二年之前，彭先生在城陽寶龍花60萬投資了一間商鋪，除了前三年商場整體包租，之后這間商鋪就一直是空的。“當時我要是花60萬買套房，現在怎么也得翻番兒了吧?可現在，算是徹底砸手里了。”如今想來，彭先生說投資商鋪就像賭博，賭的是商鋪所在地未來幾年甚至十幾年的發展情況，“賭贏了就是抱了只能下金蛋的母雞，賭輸了就變成燙手的山芋了。”現在的商鋪在彭先生看來有太多的變數，再加上這些年他也沒靠商鋪賺多少錢，所以當別人再提起買個鋪子的時候，他總是投反對票的那個人。

買商鋪的人都不是地產客戶的剛需一類，他們看中的是商鋪“生錢”的屬性。對投資客來說，商鋪值不值得買主要看兩點，一是商鋪本身的升值潛力，二是商鋪的租金收益。面對商鋪明顯的投資屬性，有像彭先生這樣“唱衰”的，也有人保持著一貫的樂觀。

2021年5月，綠城以每平方米17000元的樓面地價拿下了開平路45號地塊，這一價格也讓這一地塊成了青島的新“地王”。在隨后公示的項目規劃中，這一項目的商業配套網點與公租房相連，總面積達到了4873.8平方米。雖然項目還沒有正式開盤，商鋪的面積和價格也還沒出，但營銷中心已經接待過有意購買商鋪的客戶了，而且置業顧問對這種社區底商的未來銷售情況也是比較樂觀的;“買商鋪最重要的就是要看人，這個項目附近比較缺商業體，鴻泰廣場還是今年剛開起來的。雖然我們小區只有三棟住宅樓，但周邊的小區不少，周圍一公里范圍內的人都會往這邊聚，人流量是沒有問題的。”

用專業術語來說，商鋪的引流、節流、分流和裂變是至關重要的環節，這幾個環節總結下來就是一個“人”字。雖然在整個地產行業里，商鋪比住宅難賣是共識，但相比較來說，在有人氣的地方，商鋪還是有潛力可挖的。

項目開盤多年 但仍有商鋪“待字閨中”

即便有人氣，商鋪的命運也是多舛的。在距離開平路45號只有2公里的中冶文沁苑也有商鋪在售，但在小區2017年交付后就存在了，可到現在仍然可售。“社區底商的面積最小105平方米，單價兩萬到兩萬五，不過實際成交價還可以跟領導談。”與開平路45號項目置業顧問認為社區底商的單價會比同小區溢價1.2-1.5倍不同，中冶文沁苑的單價相對便宜，并且還有能講價的空間。

像中冶文沁苑這樣開盤甚至交付多年仍“名花無主”的商鋪還有不少，比如市北區的紅錦坊項目最早在2011年就拿到了預售許可證，但到現在仍有近30套商鋪處于未網簽、可售的狀態。敦化路上海博雅苑的商鋪是2018年取得的預售許可證，目前仍有不少商鋪在青島網上房地產顯示為可售狀態。泰山路99號的11間商鋪在2017年取得預售許可，但現在仍有10間商鋪顯示為可售狀態，已售套數僅為1。

信網也注意到，一些項目為了順利賣出商鋪，會在價格上做出大幅度優惠，給出的簽約價甚至低于備案價的下浮下限。今年3月，于先生曾在高新區一項目購買了一間面積為98平方米的商鋪，合同簽約總價143.5萬元。但這件商鋪的備案單價超過26000元，即使按照可浮動率0.2算，簽約價也遠低于備案價格。也正是因為簽約價過低，不符合規定，于先生購買的這套商鋪至今沒有能辦理網簽手續。

影響因素多 商鋪不好買也不好賣

對買住宅的剛需人群來說，買房子要考慮面積大小和價格，周邊配套設施和日后的升值空間都屬于加分項，并不能完全起決定作用。但對于購買商鋪的人來說，房子本身的大小與結構、地段與人口、交通與商圈業態、周邊租金水平和購入價格都是要考慮的，甚至連這間商鋪里有沒有承重柱、帶不帶煙道這樣的細枝末節都要做仔細的研究。

商鋪不好買也不好賣，原因說到底還是成本與收益。

要做生意的商鋪面積不能太小，信網也注意到拿證多年如今仍未找到下家的商鋪大多數都是大面積的。高于住宅1.2-1.5倍溢價的單價再加上大面積，決定了商鋪的總價不便宜。因為商鋪的商業屬性，雖然不受限購政策的限制，但首付比例也至少要達到50%，契稅也比普通住宅要高，這樣算下來，價格就成為了商鋪銷售的第一道坎兒。

商鋪變化多樣的形式也讓投資客得好好掂量以后才能出手。在開平路45號項目的營銷中心，置業顧問介紹說商鋪的戶型有很多種，購買的時候應該先對未來的經營方向有預設。“比如有的商鋪是一拖二，樓上樓下有兩層，有的商鋪看上去也是兩層，但樓上樓下是兩套，并不相通，還有的雖然只有一層，但是層高高一些，業主可以自己打個隔斷，用起來也比較方便。”置業顧問以開平路45號項目為例，同樣都是沿街商鋪，西側的可能會有煙道的設計，但東側的因為樓上有住宅，所以不能設計煙道，“這就看客戶要怎么選了，未來要是想經營餐飲的話就不能選東邊的鋪子。”

價格也好，戶型也罷，這是影響商鋪銷售的自身因素;而放眼市場，周圍環境因素則可能會影響商鋪未來的命運。與開平路45號項目距離不遠的龍湖·春江酈城的商鋪現在就經營得很紅火，理發店、藥店、便利店、餐館等各種業態應有盡有，不僅方便了周邊居民日常購物，買了商鋪的業主也不擔心往后的租賃問題。信網通過第三方平臺查詢到，這里的商鋪每月的預計收益在5000元左右，而且目前要轉手出售、出租的鋪子并不多，這也從另一方面說明了商鋪的盈利情況是受業主認可的。

坐落于李村商圈的一處地下商業綜合體也是商鋪，但與社區底商不同，這是一個純商業而且是項目方自持、只租不售的項目。“這個項目能直接通地鐵，而且還連接著李村商圈的好幾家商場，我以為會非常紅火，可現在看客流量并不大。”王女士曾想過在這里租個鋪子開個美甲店，但去轉過幾次以后現在已經有些動搖了。

信網在該綜合體也看到，目前入駐的商鋪并不多，還有不少商鋪只是裝修的門頭，并沒有正式營業，還沒有找到租客的商鋪都有標志牌說明，顯示著商鋪的位置和面積大小。據招商工作人員介紹，該綜合體目前只是開街，正式開門營業要等到明年5月，所以現階段對入駐的商戶采取免租金的優惠政策，而且正式營業后項目方也只是收取租金，并不會對營業額進行抽成，“這也算是我們吸引租客的一種方式。”

上半年商業成交均價下滑 社區商業仍占大頭

2021年7月初，銳理數據發布了2021青島房地產半年總結。根據這份報告，2021年上半年商業供銷下滑，2月份成交量將至冰點，整體均價呈現結構性震蕩。成交方面，2021你那上半年商業共成交0.36萬套，約43.97萬平方米，成交面積同比上升26.5%。價格方面，2021年上半年商業成交均價為每平方米14548元，同比下降10%。同時，截至2021年年中，商業市場年度庫存升至669萬平方米，去化周期延長至91個月，存量主要集中在城陽、原膠南和即墨等區域。

分品類看青島的商業市場，社區商業無論在供應結構還是成交結構上都占據了絕大多數，但在價格方面社區商業以及公寓、寫字樓的價格下降，專業市場的價格則上漲明顯。

“商鋪的前景是受地產和商業實體兩大行業影響的，不能單把它當做生意，也不能單獨看作是買房。很多投資人在考察商鋪時都會反復斟酌，不僅要考慮現在的環境，還要考慮未來的規劃和方向，所以指著商鋪賺錢并不容易。”張先生大學研究生畢業后就在北京從事商業地產分析研究，青島雖然不是一線城市，但在業內也經常被提起。張先生表示，與國內同級別的城市相比，青島的商業地產環境不算好，近年來也鮮有投資人將大筆資金投入到青島的商業地產項目中。對一般的投資者來說，商鋪的選擇需要不少知識儲備，還需要有對不同區域和板塊的深入了解，絕對不能是聽置業顧問介紹幾句就拍板決定的。

說到底，買商鋪是一種投資行為，任何投資都是有風險的。“一鋪養三代”的美好愿望能否實現也不是短短幾年就能實現的，把多年積蓄折在商鋪里的人也不在少數，因此投資需謹慎這句話放在商鋪的買賣上，同樣適用。(信網首席記者 于曉)