支招 沒有車位所有權證,可拒絕購買
城市信報記者了解到,像青島居民王哥一樣,很多島城市民都說不清小區(qū)車位的歸屬問題。一位不愿具名的市民表示“連專家都研究不明白,我們怎么知道?”城市信報/信網(wǎng)記者采訪了島城律師叢偉,叢偉律師認為,現(xiàn)實情況下,小區(qū)停車位主要有三種:地下產(chǎn)權車位、地下人防車位、地面車位。
叢偉律師介紹,地下產(chǎn)權車位沒有爭議,誰的產(chǎn)權就屬于誰。地下人防車位,屬于人防部門的,不能出售交易,在戰(zhàn)爭時期會被防空部門統(tǒng)一管理。目前也有規(guī)定人防車庫誰開發(fā)誰受益,開發(fā)商開發(fā)了地下車庫,就有權租給業(yè)主。地面上的車位,按照《物權法》規(guī)定,小區(qū)里面的公共配套設施屬于全體業(yè)主所有,如果車位是公共設施,開發(fā)商就不對其享有所有權,更不能將車位進行市場交易(車位使用權或所有權的買賣)。
叢偉律師認為,屬于公共設施的車位,就屬于全體業(yè)主。如果車位不屬于公共設施,那么開發(fā)商需要在房產(chǎn)管理部門進行審批,若予以核準會下發(fā)一個車位的《所有權證》,則可取得車位的所有權。在這種情況下,開發(fā)商可以把車位的使用權賣給業(yè)主。換句話說,如果開發(fā)商沒有證,只是簽合同(簽租賃或使用權轉(zhuǎn)讓合同),業(yè)主都可以拒絕購買。
案例 為車位打官司,結果卻不同
一個有意思的現(xiàn)象是,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),小區(qū)車位爭議被訴諸法院之后,有些法院認為,車位應該屬于開發(fā)商,而有些法院認為,車位屬于全體業(yè)主。
記者采訪了解到,青島李滄區(qū)同盛苑小區(qū)業(yè)主就曾就小區(qū)管理的問題和物業(yè)打起官司,起因是小區(qū)的車位一直是物業(yè)管理,各種車位管理收費也是在物業(yè)公司。業(yè)委會認為,車位屬于全體業(yè)主的,收益也該歸全體業(yè)主。于是訴諸法院。法院審理認為,根據(jù)《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條一款,認為小車的車位收益應歸全體業(yè)主,判決物業(yè)返還車位經(jīng)營收入6萬余元。這似乎從另外一個側(cè)面說明了,小區(qū)的車位就屬于小區(qū)全體業(yè)主。
據(jù)悉,小區(qū)車位的權屬目前爭議較大,全國各地的情況也各不相同,同類官司,還在北京上演,結果卻不通過。
據(jù)了解,這次在北京的法院庭審中,開發(fā)商訴稱,公司依規(guī)劃承建了小區(qū)停車位并辦理了停車場,其中地面非機械式218個車位(地面周邊142個、地面平臺76個)。并與物業(yè)公司約定,將車位委托物業(yè)公司管理,物業(yè)公司支付開發(fā)商補償費。但是物業(yè)公司管理車位并收取費用后,并沒有交給開發(fā)商,稱收益歸全體業(yè)主。
而業(yè)委會稱,開發(fā)商提供的證據(jù)證明不了其對爭議車位享有權利,小區(qū)地面車位是占用小區(qū)公用綠地設置的,且根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定,爭議車位應屬小區(qū)業(yè)主所有。
法官認為,根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,車位并不是說一定屬于業(yè)主,也不能說一定屬于開發(fā)商。而業(yè)委會未提供充分確實的證據(jù)證明爭議車位全部或部分占用共有道路或共有綠地建設。
最終法院審理認為,小區(qū)138個車位歸開發(fā)商所有。理由是這樣的:“開發(fā)商配套建設并投入使用有小區(qū)停車位。根據(jù)現(xiàn)場勘驗,可確定小區(qū)地面周邊車位145個、地面平臺車位78個。根據(jù)現(xiàn)有相關法律規(guī)定與原則,建設單位按照配置比例將車位以出售、附贈或出租等方式處分給業(yè)主。據(jù)規(guī)劃許可附圖的總平面圖可確定其中138個車位系經(jīng)規(guī)劃部門許可由開發(fā)商建設的。故開發(fā)商主張地面車位中的該138個車位所有權,具有相應規(guī)劃及建設依據(jù),法院予以確認。”
提醒 所謂租期70年不受法律保護
那么停車位收益歸屬,以及物業(yè)有沒有權利租(售)這些地面車位?對此,原青島農(nóng)業(yè)大學海都學院法律教師孫偉強認為,車位的權屬沒有明確,若開發(fā)商不能證明其為地面停車位的產(chǎn)權所屬,那停車位屬全體業(yè)主所有,其收益也是歸全體業(yè)主。“在開發(fā)商、物業(yè)公司比較強勢的情況下,停車位的收益只能由開發(fā)商或物業(yè)公司占有。一般來說,如果開發(fā)商沒有將停車位進行初設登記確權,就意味著沒有獲得預售許可證和產(chǎn)權證,因而是不可售賣或出租。”
而一些樓盤在銷售停車位的時候,向客戶明確停車位是沒有產(chǎn)權的,但是以租代售的形式變相“售賣”停車位。城市名苑一位不愿具名的居民就購得該小區(qū)地面停車位70年的使用權,并簽署租賃合同。
對此,青島頤衡律師事務所律師叢偉認為,若該樓盤的地面停車位沒有產(chǎn)權證,那么開發(fā)商無權出租該停車位。另外,沒有產(chǎn)權的“銷售”相當于租賃,《合同法》明確規(guī)定租賃期限不得超過20年,所謂租期70年不受法律保護。租期70年,一般是開發(fā)商為了模糊概念打出的銷售“幌子”,以合法形式掩蓋非法目的。
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