問題 小區(qū)地面車位歸誰(shuí)所有?

住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問題之一。記者咨詢了多位法律界人士，都表示目前法律并沒有明晰規(guī)定。

《物權(quán)法》第74條提到過車位問題，但沒有明晰歸屬。一是規(guī)劃內(nèi)的車位歸屬，由當(dāng)事人通過約定協(xié)商方式解決，(或售或租或附贈(zèng))。二是，占用共用道路或其他場(chǎng)地的車位(小區(qū)設(shè)計(jì)圖規(guī)劃外的車位)，歸業(yè)主共有。也就說，業(yè)主確認(rèn)車位是否共有，需要看圖紙上開始有沒有設(shè)計(jì)。

專門研究小區(qū)車位歸屬的蘇州大學(xué)法律碩士鞏丕勇表示，在自己的碩士論文中專門研究了這個(gè)問題。鞏丕勇認(rèn)為，我國(guó)的車位歸屬目前存在幾種觀點(diǎn)，第一是“從物說”，認(rèn)為車位是相對(duì)于建筑物的從物。在合同沒有特別約定的情況下，車位應(yīng)當(dāng)依附建筑物一起出售、轉(zhuǎn)移。也就說，車位屬于購(gòu)買了房屋的全體業(yè)主。

但是，鞏丕勇介紹，有一些學(xué)者支持“公共用地說”。簡(jiǎn)單講就是，車位并不一定屬于全體業(yè)主。如果，房屋銷售時(shí)，開發(fā)商將停車位、車庫(kù)成本或面積分?jǐn)偟焦灿玫刂校敲窜囄痪蜌w全體業(yè)主，如果沒有，就歸開發(fā)商所有。

島城律師王磊認(rèn)為這種公共用地說對(duì)居民來說，是非常不利的。因?yàn)閭€(gè)人不大可能看懂整個(gè)建筑面積、公攤面積、樓層設(shè)計(jì)綠地率、容積率等關(guān)系，看不懂怎么可能知道車位是否平攤到公共用地里?

鞏丕勇介紹，第三種觀點(diǎn)是“約定兼顧業(yè)主利益”。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，車位可以由當(dāng)事人約定。就是當(dāng)事人可以通過出售、出租或者附贈(zèng)的方式約定業(yè)主專有或?qū)Ｓ谩Ｈ绻麤]有約定的，那么車位就歸全體業(yè)主所有，除非開發(fā)商能證明自己享有所有權(quán)。

從事法律研究的華中師范大學(xué)趙娜表示，在《物權(quán)法》第74條，就規(guī)定了上邊第三種觀點(diǎn)所說的“約定方式”。

對(duì)于這些說法，市民王哥則表示，“不管專家這么說，那么說，我們就想弄明白，車位是不是屬于我們自己的”，島城律師王磊認(rèn)為，盡管有那么多專家說法，但是這些所有觀點(diǎn)都有一個(gè)共同點(diǎn)——“就是優(yōu)先認(rèn)可業(yè)主對(duì)車位的所有權(quán)”。

解讀 怎么看綠地是否被建車位

據(jù)青島一家設(shè)計(jì)院從事工程設(shè)計(jì)的王先生表示，小區(qū)的車位爭(zhēng)議，有些和綠地率的貓膩有關(guān)。如果開發(fā)商說這塊土地是單獨(dú)計(jì)算的，沒有算入公共綠地，那么對(duì)居民就很不利，因?yàn)橐话闳丝床欢畧D紙，也說不明白綠地率這些問題。那么究竟怎么看懂自己綠地是否被“偷”了呢?

第一，如果小區(qū)正在建設(shè)中(或建設(shè)前)，規(guī)劃圖會(huì)在當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門網(wǎng)站上公示，在小區(qū)建設(shè)工地指定位置公示，這時(shí)你要牢記規(guī)劃圖。看看上邊規(guī)劃了多少綠地，多少車位。建成后，對(duì)比下之前畫綠地的地方是否沒了，是否有多出的車位，如果不符，可以向城市規(guī)劃主管部門舉報(bào)。

第二，如果小區(qū)已建好，你也沒見過規(guī)劃圖，那么可以攜帶證明自己是業(yè)主的材料(如購(gòu)房合同、房產(chǎn)證等復(fù)印件)、身份證到當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門要求查檔看小區(qū)圖紙。你可以數(shù)數(shù)上邊規(guī)劃的車位是多少個(gè)，和現(xiàn)實(shí)是否相符合，如果現(xiàn)實(shí)的小區(qū)車位多了，那么毫無(wú)疑問，是占用你們業(yè)主的公共用地建的車位，那些車位是屬于你們?nèi)w業(yè)主的。

第三，拿到圖紙后，你也可以看看上邊的綠化率是多少，比如35% 。那么這個(gè)意思就是說，小區(qū)綠地面積占小區(qū)土地面積比例。如果你覺得不否符合，這時(shí)候你就可以推斷，可能開發(fā)商又“偷”你們的綠地賣給你了。

這名業(yè)內(nèi)人士友情提示，如果你覺得綠地率不符合規(guī)劃圖上的比例，那么可以進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，這個(gè)就需要專業(yè)的評(píng)估測(cè)量公司了。

青島某建筑集團(tuán)的技術(shù)員王鵬向記者透露，很多開發(fā)商賣房時(shí)愛說綠化率的概念，綠化率多高多高……其實(shí)這是開發(fā)商忽悠消費(fèi)的一個(gè)概念。他向記者解釋“法律等相關(guān)規(guī)定上，根本就沒有綠化率的說法，一般綠化率就是開發(fā)商說的，是塊草皮都可以算面積，然后所有的草皮綠化區(qū)域，都算了面積。但是在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中，只有綠地率的概念，而且對(duì)綠地率規(guī)定也很嚴(yán)格，比如并不是小區(qū)的所有綠化面積都可以算成綠地，在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中，要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。”

另外，這名設(shè)計(jì)員破解了另外一個(gè)謠言——“購(gòu)房合同里能看出綠地是否包含在公攤里”，據(jù)介紹，居民房產(chǎn)證和合同上的公攤，其實(shí)和綠地率沒有關(guān)系。因?yàn)榉课莨珨偯娣e的計(jì)算有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房合同上邊所寫的公攤，其實(shí)包含的是“樓道、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間……”等建筑面積，車位、車庫(kù)這些地方是不計(jì)算入公攤中的，所以公攤和綠地是沒什么關(guān)系。如果有人說“占用公攤建車位”，其實(shí)是說“占用了公共綠地”。