1989年，在國(guó)家出臺(tái)居住用地的土地出讓最高年限為70年之前，作為國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一原黃島區(qū)曾嘗試，部分住宅用地使用權(quán)期限設(shè)定為20年和30年不等，目前有些住宅用地使用權(quán)已經(jīng)超限。按照《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》并沒(méi)作更多解釋，而這讓住戶們陷入了尷尬。“土地使用權(quán)到期，我們想賣房子都賣不掉，這可咋辦?”近日，家住正日山莊的趙女士向本報(bào)的新聞幫反映了此事。

土地使用權(quán)已超期兩年

趙女士所說(shuō)的房子位于西海岸新區(qū)黃浦江路的正日山莊小區(qū)，房主是趙女士的父親。趙女士告訴記者，父親是一位老教師，1997年父親所在的單位將這套房子分給了父親，而當(dāng)年他們一家就搬進(jìn)了房子里。后來(lái)公房改革，父親便把這套房子買了下來(lái)。趙女士記得，1998年12月1日，父親順利拿到了房產(chǎn)證。

趙女士告訴記者，這套房子面積是70多平米，后來(lái)在2003年6月24日父親又拿到了國(guó)有土地使用證，而土地使用到期的日子是2012年8月27日。“當(dāng)時(shí)就覺(jué)得期限很短，沒(méi)想到一晃就真的到期了，而且現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去兩年多時(shí)間。”趙女士介紹說(shuō)。

1990年5月19日，國(guó)家發(fā)布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。趙女士告訴記者，事后他們才得知，他們所在的小區(qū)的土地使用權(quán)出讓是在1989年，即《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺(tái)之前。

記者也了解到 ，原黃島區(qū)曾是國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，1989年，由于當(dāng)時(shí)尚無(wú)政策可依，原黃島區(qū)在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上作出了大膽的嘗試，對(duì)部分住宅用地使用權(quán)，設(shè)定20年和30年不等的期限，而現(xiàn)如今像趙女士一樣很多住戶的住宅用地使用權(quán)已經(jīng)超限。

壓低價(jià)格也少有人買

“因?yàn)槭褂闷谙薇容^短，當(dāng)時(shí)我們就有些擔(dān)心，可沒(méi)想到真成了一大隱患。”趙女士介紹說(shuō)，不僅他們小區(qū)，旁邊的阿里山小區(qū)也有住戶國(guó)有土地使用證已經(jīng)超限。

趙女士告訴記者，從2009年開始，一批住宅用地的使用權(quán)就首先超限。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》并沒(méi)有作更多解釋。

“從2009年開始，居民們就多次找過(guò)原黃島區(qū)的國(guó)土部門，可因?yàn)闆](méi)有具體的規(guī)定，國(guó)土部門也無(wú)法給出一個(gè)合理的解決方式，所以這件事就一直這么擱置了起來(lái) 。”趙女士說(shuō)。

“土地使用權(quán)到期后暫時(shí)沒(méi)法辦理續(xù)期，這可給我們帶來(lái)大麻煩了。”采訪中，趙女士告訴記者，他們?cè)脒^(guò)把房子賣掉，可因?yàn)橥恋厥褂闷谙薜狡谝呀?jīng)很難出售。“兩年前周邊地段有些房子價(jià)格每平米已突破萬(wàn)元，可我們掛出七八千元價(jià)格，依舊引不來(lái)買房者。甚至一些房產(chǎn)中介在得知這些房子的土地使用期限到期后，都不愿幫著代理。”趙女士無(wú)奈地說(shuō)。

另外，趙女士也表示，除了交易難，其他方面也有困擾。“阿里山小區(qū)一位居民拿著房產(chǎn)證去銀行辦理抵押貸款，可銀行也以房子使用年限到期為由拒絕放款。”趙女士說(shuō)。

如何處理還要等政策出臺(tái)

采訪中，記者據(jù)公開材料了解到，這些住宅用地的土地使用權(quán)超限一事也曾引起關(guān)注。而期間，國(guó)土部門也曾經(jīng)表示，開發(fā)區(qū)成立以來(lái)，包括阿里山小區(qū)在內(nèi)的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計(jì)41宗，總用地面積667.5畝，業(yè)主總數(shù)為5071戶。土地使用年限為20年的共33宗，總用地面積540.7畝，業(yè)主總數(shù)為4422戶，其中有一宗33.6畝土地使用權(quán)期限截止到2009年6月30日，涉及的業(yè)主為310戶。此外，還有土地使用年限為30年和35年的出讓土地8宗。

隨后，記者向青島市國(guó)土資源和房屋管理局黃島分局進(jìn)行了咨詢。一位值班人員幫著聯(lián)系到了房產(chǎn)登記交易中心的一位紀(jì)先生。紀(jì)先生告訴記者，正日山莊、阿里山小區(qū)周邊住宅用地使用權(quán)超限一事他們?cè)缫阎椤?ldquo;就這件事來(lái)說(shuō)，國(guó)家層面上也只是在物權(quán)法中規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》并沒(méi)有作更多解釋。”紀(jì)先生說(shuō)。此外，紀(jì)先生也表示，雖然土地使用權(quán)超限，但并非房子不能買賣，辦理過(guò)戶并不受影響。

另外，青島市國(guó)土資源和房屋管理局黃島分局的一位工作人員也證實(shí)，類似問(wèn)題在其他部分城市也存在，而為了此事他們也多次向上級(jí)進(jìn)行過(guò)請(qǐng)示，“但因?yàn)閲?guó)家一直沒(méi)有具體的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，所以要徹底解決此事，只能等等。”事后，這位工作人員表示說(shuō)。

續(xù)期有償還是無(wú)償存爭(zhēng)議

就此事，山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師說(shuō)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)最高期限：居住用地70年;工業(yè)用地50年;商業(yè)用地40年;綜合用地50年。《物權(quán)法》第149條則規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

“但住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期時(shí)是否支付土地使用費(fèi)并未確定，而續(xù)期后是否應(yīng)支付土地使用費(fèi)的問(wèn)題存在爭(zhēng)議。”張寶清說(shuō)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，不應(yīng)支付土地使用費(fèi)。其理由在于：“自動(dòng)”續(xù)期，就意味著建設(shè)用地使用權(quán)人根本不需要采取任何行為(包括支付土地使用費(fèi)行為)，建設(shè)用地使用權(quán)的期限就會(huì)自動(dòng)續(xù)延，否則，就不是自動(dòng)續(xù)期了。另外，消費(fèi)者并未將建設(shè)用地使用年限與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系起來(lái)。在當(dāng)前民眾對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)均無(wú)任何博弈能力的情形下，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)后，還要在70年后續(xù)交昂貴的土地使用費(fèi)，無(wú)法讓民眾接受。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期。其理由在于：土地是不可再生資源，在我國(guó)未開征遺產(chǎn)稅的情況下，有償續(xù)期實(shí)質(zhì)上是對(duì)一部分個(gè)人財(cái)富的社會(huì)轉(zhuǎn)移，符合限制人們靠祖輩遺產(chǎn)不勞而獲坐享其成而鼓勵(lì)通過(guò)自身努力和勞動(dòng)創(chuàng)造財(cái)富的觀念，是社會(huì)公平理念的體現(xiàn)。其次，土地使用費(fèi)實(shí)質(zhì)上既有累計(jì)若干年收取的地租性質(zhì)，又有一次性收取的稅費(fèi)性質(zhì)，具有明顯的期限屬性，續(xù)期為取得新的期限，即應(yīng)另行繳納土地使用費(fèi)。再者，土地收益具有很強(qiáng)的財(cái)政屬性。建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期，可以提供穩(wěn)定的地方財(cái)源，為社會(huì)保障、民生支出和經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供持續(xù)的動(dòng)力，有利于建設(shè)惠及全民的公共財(cái)政，保證地方政府的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

“這一爭(zhēng)議問(wèn)題的解決，尚待法律法規(guī)作出明確規(guī)定。”張寶清律師也認(rèn)為，正日山莊、阿里山小區(qū)等住宅用地超限的個(gè)案，它的解決對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后如何處置將具有示范意義。另外，張律師個(gè)人認(rèn)為，既然法律上沒(méi)有明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期時(shí)要繳納土地使用費(fèi)，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期時(shí)住戶就無(wú)需繳納。

記者 徐新東