制圖:張芳曼
“去庫存”是中央確定的今年五大經濟任務之一。年初以來,我國出臺了一系列刺激房地產銷售的政策,包括降低購房首付款比例、調整房地產契稅、個人二手房交易“營改增”等。
政策效應有待顯現,效果此涼彼熱。新政策的出臺帶動房地產市場出現一些新跡象:深圳、上海、北京等一二線城市房價快速上升,而庫存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房價飆升,一些風險因素也在萌芽。不少購房者的首付使用擔保公司、房地產金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式,客觀上抬高了購房者的償還壓力和風險。如何在“去庫存”的同時避免產生新風險?進城農民工的“安居夢”還面臨哪些困難?開發商怎么看待當前市場變化?眼下是在三四線城市投資買房的好時機嗎?從本期開始,我們推出“穩健去庫存”系列調查報道,把脈房地產市場新走向,傾聽購房者和開發商的心聲,摸底三四線城市商品房庫存情況,為“去庫存”建言獻策。
——編 者
買房,首付從哪兒來?
誰用首付貸
多家中介機構、P2P公司涉足首付貸,借助信貸杠桿降低購房門檻
王娟是北京某銀行職員。畢業幾年后,她想在北京買一套房子安家。經過幾個月艱難又糾結的看房,去年底,王娟選中了一套二手房,房子總價180萬元左右,首付三成,得先付54萬元。
原本以為挺順利,沒想到交首付時卻遇到了麻煩。先期給了房主10萬元定金后,王娟也預備好了首付剩余的44萬元。但此時房屋中介說,這44萬元得先放到他們的資金監管平臺上,不能直接支付給賣家,這樣做“是為了保證買賣雙方的利益”。而賣家卻急于拿到現金。
中介跟買賣雙方分別聊了聊,給出了一個“兩全”辦法:王娟首付這筆錢可以放到中介旗下的擔保公司全額質押,然后再貸出一筆同等金額的現金付給賣家。這樣賣家能直接拿到現金,而王娟雖說是要支付一筆貸款利息,但利息也不高,3個月利率0.5%,更重要的是能順利買到心儀的房子了。
像王娟一樣被迫首付貸的人未必是多數,但近期監管層叫停首付貸已引起市場的廣泛關注。事實上,首付貸在2014年就現身,近幾年發展十分迅速,一些城市的購房者甚至可以幾萬塊錢就買一套房,背后的風險不言而喻。
到底是哪些人在使用首付貸?
中原地產首席分析師張大偉說,使用首付貸的群體主要集中在兩類:
一是想買一套房子,前一套房子要賣掉,但是存在一個時間差,需要資金來周轉,可能需要過橋資金,就想到首付貸,這類大概占到三四成;
二是在某些城市確實出現了一些融資投機的購房者,因為沒有能力購房,借助信貸杠桿來降低門檻。“不過,很難判斷購房者是用來自住還是投資。”張大偉說。
那么,又是誰在提供首付貸?
據調查,提供首付貸的模式主要有兩種:
一種是一些房地產中介機構與開發商合作,由中介或售樓處向購房者推薦,中介自己提供小額貸款服務,或是作為中間人,尋找合適的金融機構提供貸款;
另一種是一些互聯網金融平臺、小貸公司等與房地產商、中介機構合作,特別是一些網絡借貸平臺(P2P),利用自身“優勢”,提供的資金多來源于一些個人投資者。
一般申請P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例,申請貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料,提供的資信證明越多,可貸金額越高,月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%,必須登記資金去向,資金可以用于首付貸,只是與銀行溝通時需說明是用于裝修或個人消費。再如,平安好房推出的好房貸,如果有抵押物,最多可提供抵押物價值70%的貸款,沒有抵押物則最高放款30萬元。
萬一還不了貸款怎么辦?
北京京融家擔保公司客戶經理段林說:“有很多首付貸是通過擔保公司擔保,從銀行辦的貸款,但貸款用途注明個人消費,不會告訴銀行是用于首付。如果還不上,我們會幫客戶到銀行申請展期,銀行也會同意的,因為我們公司在銀行有保證金。隨后2到3個月,你可以去籌錢。最后實在還不了,不是還能賣房嗎?不過現在還沒遇到還不了的。”
風險大不大
首付貸讓杠桿能變成10倍,高杠桿放大不合理需求,易導致房地產市場出現泡沫
讓原本沒能力購房的人有了購房資格,提供首付貸機構的資金來源又有很多不確定性,這其中的風險可想而知。
“可以說,首付貸的風險很大,因為其背后資金來源有很大的不確定性,涉及的機構較多,無法做到全面把控和核實。”張大偉說。
張大偉介紹,一般的按揭貸款會在房本上留一個他項權利證的抵押,這樣就不能無限制做抵押,但首付貸更多的是信用貸,不需要確權,也不需要做他人權利登記,極端情況下可以在很多地方重復做首付貸。而且首付貸又不像銀行的消費貸能在央行系統查到資金流向,一旦市場出現較多不可控的風險,產生的不良影響就會非常大。
以兩成首付購買一套100萬元的房子為例,一般買房者需要銀行貸款80萬元,自付20萬元,杠桿為5倍。而有了首付貸,買房者首付部分能再貸款10萬元,共貸款90萬元,自付只需10萬元,杠桿就變成了10倍。
“如此高的杠桿率,一旦房價下跌、投機者資金出現缺口,無法還貸,風險就會轉嫁到銀行身上,繼而給經濟帶來不穩定因素。”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說。
建設銀行上海分行副行長孫維說,首付貸買房,沒有本金或是只有很少的本金付出,賭的是房產一路上漲,如果房子下跌,就有可能出現棄房,這給投機者提供了便利,降低了他們的成本,而給真正的放貸機構帶來了風險,也會使風險波及銀行。
深圳一家銀行相關負責人表示,一旦房貸出現違約,銀行會拍賣作為抵押的房產。如果大面積違約,銀行就需要出手大量的房產。這些房產入市,必然會導致房價下跌。而房價下跌,購房者會出現觀望。抵押的房產賣不出去,銀行只能不斷降價拋售,最終導致樓市崩盤,而降價也會造成銀行的錢縮水,最終波及儲戶,對實體經濟造成影響。
“首付貸幫購房者放大了杠桿,容易導致投機,人為放大了不合理的需求,很可能形成房地產局部泡沫。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為,考慮到在整個金融體系的資產中,房地產貸款占比較高,房市如果出現局部泡沫就容易對金融體系帶來危害。
“而對金融機構來說,這種變相繞開銀行的首付門檻作用,導致很多有投機需求、不具備還款能力的人得到放款,也在風險控制方面埋下了隱患。而且,首付貸的出現,使很多本來沒有購房能力和購房意愿的人被刺激,吸引越來越多的人進行投資,卻忽視了房地產的整個泡沫風險。如果未來房地產出現泡沫,會對放款者和購房者帶來很大損失。”曾剛說。。(歐陽潔 謝衛群 陳建鳳)[編輯:紫鳶]
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