土地市場的冷熱將直接影響供求。

相比較火爆的新房及二手房交易市場，今年截至目前，青島的土地交易市場卻遲遲沒有“火”起來，尤其是主城區鮮有土地入市，即使與相對冷清的去年市場比也依舊蕭條不少。與此同時，就在一線城市頻出“地王”的當下，上半年青島土地市場并沒有跟“瘋”。業內人士分析，在新房銷售旺盛的背景下，主城土地交易明顯不足，受此影響高溢價情況不明顯。下半年隨著主城區新地項目入市，在開發企業積極拿地的情況下，地價漲，主城區房價依舊看漲。

土地出讓整體銳減未顯“激烈火拼”

6月21日，青島市國土資源和房屋管理局發布公告，將掛牌出讓位于市北區宜昌路16號的一宗住宅兼商業用地，土地面積共23178.8平方米，約合35畝，掛牌總價超過3.2億元。該地塊是今年青島主城區(市南、市北、李滄、嶗山四區)招拍掛出讓的第七宗商住用地(含地下空間)，也是目前為止面積最大的一宗，該地塊出讓讓島城土地市場的關注度再次提升。

相比較新房及二手房成交火爆現象，今年以來島城土地交易市場卻相對冷清，尤其是主城區鮮有地塊推出。2016年1~5月份，主城區、西海岸新區及北岸新城共出讓地塊65宗，土地出讓金總計43.62億元。相比去年同期已經減少將近7成。

而去年同期，青島土地交易市場同樣整體表現欠佳，但是卻出現了多家房企瘋搶拿地景象。其中，蚌埠路地塊被五家地產大鱷爭搶150輪，22.7億元終嫁海爾;金地攜手麥迪紳搶駐青島，10.3億元斬獲浮山新區黃金地塊;金科地產9.6億元摘得老四方專汽廠地塊，目前以上項目大都進入銷售期，其中海爾項目、金地項目都成為區域熱點樓盤。相比去年，今年的土地交易市場更加“冷清”，尤其是主城區近乎無地出售，因此并沒有出現“哄搶”的情況。

此次，市北區宜昌路16號的一宗住宅兼商業用地的出讓，業內人士猜測，該地塊入市將再次調動開發企業的積極性，土地交易市場“血拼”現象再現。

主城區賣地有限小地塊受關注

總體來看，今年土地市場在5月份才掀起一個土地出讓的小高潮。5月份，青島市土地招拍掛市場共出讓商住用地34宗，面積1869.26畝，其中成交27宗，面積共1490.48畝，成交總金額約24.6億元。與上月相比，成交面積上漲了近5倍，成交金額上漲約573%。與去年同期相比，成交面積上漲了超過4倍，成交金額也是翻番。

其中，27宗成交地塊分布在西海岸新區、城陽區、高新區、膠州市和平度市5個區市。同樣值得注意的是，5月份青島土地市場上共有7宗商住用地取消拍賣或流拍，數量創下了今年來的新高，而成交宗數也同樣創新高。

根據青島市國土資源和房屋管理局發布的公告，5月青島土地招拍掛市場新增商住用地中包括兩宗主城區土地，即市北區臺柳路252號商業地塊和李滄區青山路南、萬年泉路西住宅兼商業用地，面積分別為8畝和6畝，這兩宗地都是掛牌出讓。

6月17日結果出爐，其中，臺柳路252號無人掛牌出價，由出讓人收回;李滄區宅地盡管面積很小，但是同樣經過4輪競拍，由7號競拍人——青島新海園房地產開發有限責任公司以4260元/平方米競得，成交總價2252.9692萬元。

下半年土地出讓面臨“兩難境地”

面對上半年主城區內土地出讓情況減少的現象，是否意味著真的已經無地可售，記者走訪獲悉，主城區土地稀缺性的確存在，受城市地理人文因素影響，部分區域內土地稀缺現象存在。尤其面對拆遷問題，可以直接入市的地塊很少，除了市南、嶗山沿海一線、市北熱點片區之外，近幾年的新開發區域內地塊存量也有限。以東李片區為例，記者從負責該片區土地開發的相關部門獲悉，目前該片區的可供出讓的土地相比前些年已經明顯減少，同樣出現“稀缺”的情況。

但是并不是真的無地可售，很多情況下，土地出讓無論是有關部門還是開發企業面臨的壓力都很大。記者采訪中了解到，島城拿地市場的激烈程度一點都不少，開發企業拿地熱情依舊很高。“一方面我們迫切希望拿地，因為若不拿地，未來經營將陷入困境，企業或成為行業整合對象;而若積極拿地，目前地價已脫離實際價值，尤其是主城區拿地競爭壓力更不會小。”一位渝派地產商在青項目的負責人透露，“我們也看過主城區的很多地塊但終究沒敢出手”。

根據中國指數研究院青島分院提供的數據，截止到6月22日，全市總出讓地塊99幅，其中住宅用地70幅、商業辦公用地29幅，其中住宅用地平均溢價率為1.19%，商業辦公用地平均溢價率1%，總體溢價率并不是很高。有分析人士表示，總體溢價率不高的一個重要原因，是主城區內新推地塊有限，而郊區地塊由于處在區域開發期內，相對拿地競爭小，高溢價情況也不明顯。

分析人士表示，從上半年賣地情況來看，主城區土地出讓明顯在“控制”中，沒有出現高溢價土地，但是隨著新房銷售量增加，土地出讓不足現象將更加明顯。業內專家張百忍表示，2016年的下半年，擺在青島面前的是一道很棘手的難題：市區不賣地，不出地王，但供求失衡，房價難控;而市區賣地，大家搶，地價漲，出地王，房價或難控。

青島財經日報/青島財經網 記者 葛均艷

[相關鏈接]

上半年全國“地王”頻出

中原地產研究部統計數據顯示：截至5月31日，全國土地市場“地王”頻繁出現，其中按照總價計算，超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價為3288.2億元，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1785.8億元，占比分別為54%左右。

而日前來自澎湃新聞的消息稱，一位不愿具名的開發商近日透露，包括國資委在內的多家監管機構，對央企開發企業約談，口頭下發通知，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。各家企業不同，被約談的央企、國企開發企業都有，主要由所屬的監管機構約談。

其實，央企因為爭搶“地王”，曾在早些年就被“喊話”。2012年，北京市海淀區萬柳地塊在競拍之前，就享受了地王級的關注。自當年6月19日該地塊掛牌競價起，11個工作日之內收到了10次報價，至當年7月3日，掛牌價格已被抬升至19.56億元。

在業內人士看來，央企之所以近期持續高價拿地，一方面是憑借低成本的公司債等融資，持續增加了現金儲備和流動性儲備，所以拿地底氣會比較充足。另一方面是來自于央企之間的改革需求，很多企業尤其是非地產類企業或考慮將地產業務列為主營業務，所以拿地方面會比較激進。

地價向房價傳導。中原地產首席分析師張大偉表示，二線城市“地王”頻繁出現，這將影響后續二線房地產市場的穩定，整體看，特別是南京、合肥、廈門、蘇州，房價上漲的二線“四小龍”成為地王最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發式上漲。