信網12月9日訊 青島嶗山區除了作為青島重要的旅游景觀區以外，也被很多人認為是“有錢人”的居住區。嶗山區整體環境舒適，臨近海岸，交通便利，有很多高端住宅，別墅、洋房等，且這里的房價多數比較昂貴，很多住宅均價都在2萬元每平米左右，并且都屬于大戶型的改善型住房，因而區域均價高，居青島之首。作為島城財富匯集之所，嶗山區是改善型購房者及投資型購房者的首選之地。不過，以別墅為代表的高端住宅在這輪深度調控中受了影響，即使住宅市場出現回暖跡象，這些高端住宅仍苦苦掙扎，往往不得不自降身價數十萬。
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區位分析
“土豪”聚集區
“嶗山區不僅房源均價是青島最高的，而且熱門房源的數量在島城首屈一指。”搜房網二手房市場分析師郭正亞指出，在搜房網上搜二手房，搜索量排名第一的樓盤是地處頤中體育場附近的魯信長春花園，緊隨其后的是海爾東城國際、麥島金岸、山水名園等樓盤，全都集中在嶗山。究其原因，不得不說到嶗山區的自然地理優勢。根據鏈家網市場監控數據顯示，嶗山區域每月成交量占比一般在7%～9%，總成交面積占比一般在10%以上，表明了大戶型改善性房源為主打的嶗山區二手房市場在全市的地位。
嶗山區以境內的嶗山而命名，嶗山被譽為“海上名山第一”，1982年被國務院確定為首批國家重點風景名勝區。嶗山區作為青島重要的旅游景觀區以外，也被很多人默認為“有錢人”的居住區。
青島鏈家市場部分析師劉爍指出，嶗山區整體環境舒適，臨近海岸，交通便利，高端住宅最
為集中，別墅、洋房等成為區域內主打房源。“別墅、洋房自然有它的高身價，而嶗山區的住宅業普遍比較昂貴，很多住宅均價都在2萬元每平米左右，并且戶型都屬于大戶型的改善型住房。可以說，嶗山區是改善型購房者及投資型購房者的首選之地。”劉爍表示。
在2014年這輪樓市深刻調整期，最先受到沖擊的就是高端住宅項目。今年以來，嶗山區別墅“降價40萬求成交”、“打折甩賣”等新聞多次見諸報端。嶗山區作為土豪聚集區，在樓市整體面不是很樂觀的情況下，有錢人也不敢任性，二手房市場進入低谷。“去年樓市行情好的時候，嶗山區的高端項目過了較長時間的好日子，但今年大受打擊，即使眼下樓市有一些回暖跡象，但別墅、洋房等高身價的房源仍然在苦苦掙扎，降價仍是主旋律。”搜房網二手房市場分析師郭正亞表示。
浮山前
海景大房集中區域
由于嶗山區區域稍有分散，按照房屋性質、地理位置等結合劃分，城市信報/信網記者將其劃分為浮山前片區、浮山后片區、石老人片區、深圳路片區、沙子口片區。其中，山海之間的黃金海岸有多處新樓盤拔地而起，是一個新盤的集聚區域，其中有海信天璽、天悅新盤，海信天璽均價在每平米40000元左右，住房類型以小高層住宅、高層住宅、公寓、別墅為主，面積在137～297㎡之間。
青島鏈家市場部分析師劉爍認為，新盤的發展將引領著嶗山區房產市場的持續發展，也會吸引越來越多的改善型住戶遷移，不過，過于高昂的房價還是讓多數置業者望而卻步。
“背靠浮山，南望大海，青大、海大的校區所在，可以說，浮山前區域是正面朝海、背面環山的區域，一處自然與人文良好結合的寶地。說到浮山前，不得不提海信沿著海岸線布局的高端豪宅群。另外，世茂、保利在中國海洋大學地塊拍出兩大地王，開發的樓盤價格也較高。這些海景大房十分集中，規劃也比較合理，是比較理想的置業之所。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰說，浮山前的海岸線向西與市南連成一片，區域也和市南融合得比較好，有“出則繁華，入則寧靜”的極致居住享受，如果資金實力比較強，完全可以在這里買一套。
鏈家網市場監控數據顯示，嶗山區每月平均成交面積比其他區要高出許多，浮山前可以說是嶗山整個區域的一個縮影。數據顯示，11月帶領客戶所看房屋面積在120平米以上比例為25.08%，較前兩個月均高出兩個百分點，說明現在客戶關注大戶型的比例增加，改善型置業者逐步開始進入房產市場。而嶗山區浮山前房屋類型集中在中高端戶型分配上，也是很多改善型及投機型置業者關注的首選區域，這對該片區的房源來說是一個利好。
浮山后
中高端改善房區域
浮山新區勁松七路以西、同安路以北的一幅國有建設用地使用權將于12月30日公開拍賣的公告，讓廣大市民再次將眼光聚焦于這個大型生態居住區。這個大多數市民口中的“浮山后”區域，近年交付使用的魯信長春花園、海爾東城國際在搜房網搜索量為青島樓盤的第一和第二。
20世紀90年代末，青島市進行了大規模的老城區棚戶區改造，市北區北仲、南仲等地棚戶區居民搬遷到此地。浮山新區街道六小區社區居委會主任欒翠竹介紹，當年的浮山后安置區位置偏遠，回主城區上班極為不方便，現在浮山新區成為島城最宜居的成熟社區之一。業內指出，許多島城市民置業時市南嫌貴、李滄嫌遠，浮山后成為目光聚集之地，造成土地、住房的稀缺。帶有花園洋房的魯信長春花園小區房源，每平方米均價已經突破兩萬，區域內其他小區的二手房房源同樣單價高、總價高，一手房更是一房難求。可以說，浮山新區現在某種意義上已經是“老區”了，區域內配套已經十分成熟了，這幾年商業上的提升尤為引人注目。浮山新區商圈的發展已進入快車道，除了卜蜂蓮花和近年強勢入駐的證大大拇指廣場，合肥路永旺商業中心、雙峰商業廣場及埠西商業綜合體也蓄勢待發。
城建、魯信、海爾等本土房企長期以來深耕該區域，外來大鱷對這里也是虎視眈眈，浮山新區已進入中高檔住宅時代。“以前有人說寧住山前不住山后，現在浮山后打破了這種觀念。實際上，浮山后氣候更為干爽，小區綠化與浮山融為一體，生態環境在島城首屈一指。”住在東盛花園76歲的宋先生說，浮山后可以說是一處養老勝地，在浮山大氧吧的作用下，許多老人的哮喘癥狀得到了緩解。太平洋房屋山東總部副總經理江世杰表示，浮山后片區房源偏改善，是中高端客群理想的居所。
石老人片區
旅游投資理想之地
嶗山區的石老人景區以寬廣的海邊景色、金色的細軟沙灘聞名，一直吸引著國內外的游客，是很多觀光者們來到島城的首選之地，也是很多人夢想生活居住的地方。這里的房源以別墅居多，依山傍海的美景吸引著很多人來到這里置業。同時，也吸引著大批外來游客選擇在這里購買住所度假休閑投資之用。青島鏈家市場部分析師劉爍認為，海景房、海景別墅是許多人用來改善生活居住場所的首選，一般海邊別墅的每平米單價在4萬元以上，用來休閑度假確實是十分愜意的，但是如果用來投資還需要謹慎入市。
青島啤酒城是亞洲最大的國際啤酒都會、一年一度的青島國際啤酒節的舉行地，坐落于青島市嶗山區石老人國家旅游度假區的黃金地段，是一處以大型游樂、啤酒文化為主題的高檔次游樂園。區域范圍內，備受關注的青島國際啤酒城改造工程2010年12月18日正式奠基，總投資達100億元，五年內，啤酒城將被改造為集節慶、休閑、購物、商務等功能為一體的大型都市綜合體，成為青島東部的不夜城。整個啤酒城的改造需要4到5年時間，分為三期：一期主要是城市節慶中心、休閑購物廣場及部分辦公區域建設，大約到2012年底完工;二期建設金融商務區域;三期是超高層建設，規劃建設高達300多米的城市新地標。城市信報/信網記者了解到，啤酒城片區附近有金領世家、恩馬文景園、凱旋家園等小區，是一處改善與剛需并行的地區。根據青島鏈家店面提供的數據資料，以金領世家為例，有100平米左右的套二，140～160平方米左右的套三，還有大戶型190平米以上的舒適改善型套四。鏈家地產嶗山店一名店長指出，“目前啤酒城改造，老啤酒城附近看似發展有局限，但是就長期發展而言，國際性啤酒城竣工后這里將會成為一片熱土，升值空間可想而知。”
深圳路片區
嶗山區中央商務區
青島鏈家市場部分析師劉爍認為，相對于嶗山整體房產市場以價格昂貴為特征的地區，位于嶗山CBD區域的深圳路片區，二手房屋成交單價較整體略低，且地理位置較好、生活配套設施完善，居住環境優良，是很多置業者在嶗山區居住的首選之地。
據青島鏈家麗海花園店經紀人介紹，這里的客戶通常多為剛需型置業者，選擇這里居住的原因首先在于這里離海邊不遠不近，去海邊步行20分鐘就可以了，有一定的距離又不至于受到海邊潮氣的影響。而且，小區環境十分優雅，物業管理完善，居民普遍素質很高，加之麗海花園房價在每平米1.7萬～1.8萬之間，吸引很多購房者的關注。除此之外，另一個重要的優點在于這里臨近學區，大多都是學區房，同安路以北是育才小學，以南為嶗山實驗小學。這里緊挨嶗山區政府，又是金融中心，眾多優點也就促就了二手房市場的快速發展，地鐵3號線的開通將這里的房屋升值空間再次拉大，也是作為投資型需求的重要地區。
市民李丁在鴻泰雅園小區買了一套房子用于放租，資金回報率頗高。“96㎡的套二，買的時候兩萬出頭，花了200萬左右。簡單裝修之后，現在每個月能收2300元的租金，回報率還是比較客觀的。現在嶗山區的寫字樓越蓋越多，大量企業搬到深圳路商圈辦公，租房的話有大量白領的需求支持。”李丁表示，“地鐵3號線就從深圳路下走，風雨無阻、通暢準點的優點對上班族最為重要，地鐵開通后無論是放租還是出售都有人搶著要，深圳路兩邊的房子不升值才怪呢。”
嶗山區正在打造青島財富管理中心，成為島城的“高富帥”，核心區域即嶗山區政府輻射范圍內的深圳路片區。隨著市南趨于飽和，而嶗山區囤積了商業寫字樓，越來越多的白領擁入，對房地產市場提供了強勁的需求支持。
沙子口片區
地鐵4號線貫穿東西部
東姜、西姜、南姜、北姜四個社區簡稱“四姜”，是沙子口的核心區域。隨著姜哥莊片區詳細性控規順利通過市城規委的審批，嶗山區將把沙子口打造成一個充滿活力的濱海特色小鎮，地產商也躍躍欲試，想根據依山傍海的特性，把這一區域改建成青島的“新八大關”。在這里多數還是平房，少有的幾處樓盤有頤和星苑、石灣山莊等，通過青島鏈家嶗山區經紀人了解到，頤和星苑除了部分別墅，仍以大戶型住宅為主，面積在150～200㎡左右，居住環境較為舒適，物業水平也較高。但是，由于發展還不夠完善，很多商圈也沒有建立完成，所以目前沙子口片區主要還是正在發展中的區域，住房類型也沒有固定集中，“四姜一灣改造”項目完成后，升值潛力也是十分巨大的。
市民高林喜歡在周六、周日和朋友開車到沙子口釣魚，看中的就是沙子口生態環境保持得好。“水美魚肥，空氣新鮮，工作之余到沙子口歇息兩天，幾天積累的疲倦都消失了。可惜這邊開發的多是別墅，房源價格偏高，不然真可以買一套作為周末度假之用。”高林說，他注意到沙子口有一些小產權房，只是不大敢買，正打算通過長租的方式規避交易風險。
搜房網二手房市場分析師郭正亞表示，嶗山區環境優越、先天優勢明顯，再加上交通、商業、學區等各方面都齊備，又兼政府發展助力，嶗山房價一路上漲。嶗山作為青島市區，在時間距離上也距市中心更近，成為一大批改善型置業者的首選區域，二手房市場整體上來說比較活躍。郭正亞說，“青島城市發展向東，地鐵4號線從青島西部直通沙子口，雖然沙子口目前房源較少，但將來必然成為受到關注的區域。”
城市信報/信網記者 劉樂芳
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