信網(wǎng)12月3日訊 這幾年是青島房?jī)r(jià)漲幅較大的時(shí)期,萬元線一路北上,城陽正陽路個(gè)別樓盤甚至一度單價(jià)過萬,但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)一年左右的低迷狀態(tài),青島房?jī)r(jià)回到一年前。隨著大青島格局的不斷擴(kuò)容,城市發(fā)展一路向北,老建筑被一棟棟的高樓大廈取代,而坐擁前海一線“金邊”的市南,出現(xiàn)越來越多的超高層,房?jī)r(jià)也被抬高。如今,市南房地產(chǎn)市場(chǎng)以二手房為主,進(jìn)入一種“新常態(tài)”,而市南房屋卻憑借強(qiáng)大的抗跌屬性,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。不過,房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師表示,問題在于市南大多數(shù)小區(qū)規(guī)劃不合理,房齡也越來越大,整體來看性價(jià)比在下降。
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概況
市南房?jī)r(jià)穩(wěn)中上升,但性價(jià)比日趨降低
在今年“金九銀十”的瘋狂價(jià)格戰(zhàn)中,青島房?jī)r(jià)回到一年前,限購三年,帶有“市南區(qū)”、“超高層”、“300㎡以上戶型”三大標(biāo)簽的房源最受傷,前海一線的很多海景大房就是典型代表。如今限購政策成為歷史,海景大房出現(xiàn)甩賣現(xiàn)象,仍然難以撼動(dòng)市南高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀。由于新建超高層項(xiàng)目入市,帶動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。市南的華潤(rùn)悅府、金茂灣等項(xiàng)目在11月份降價(jià)熱銷,甚至拉高了整個(gè)島城上月均價(jià)。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌表示,市南的房子增值保值功能較好,轉(zhuǎn)手的時(shí)候容易找到下家,即使一時(shí)賣不掉,出租也比較容易。“市南的建設(shè)用地已經(jīng)極少了,交易市場(chǎng)上的房子以二手房為主,掛牌價(jià)與最終成交價(jià)差額有限,不像開發(fā)商似的動(dòng)不動(dòng)打折,因而房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn),且由于地段好,絕大多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格是上漲的。”張斌同時(shí)指出,市南許多住宅小區(qū)由本土小房企完成,產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃不合理,與現(xiàn)代生活格格不入,并且隨著房齡的不斷增長(zhǎng),性價(jià)比日漸降低。
城市信報(bào)/信網(wǎng)記者依據(jù)歷史習(xí)慣和區(qū)域特點(diǎn),將市南樓市劃分為11個(gè)板塊,依次為辛家莊片區(qū)、奧帆中心-五四廣場(chǎng)片區(qū)、天山片區(qū)、湛山片區(qū)、大堯片區(qū)、大福源片區(qū)、近市北CBD片區(qū)、浮山所片區(qū)、泰州路片區(qū)、江蘇路片區(qū)、火車站-團(tuán)島片區(qū),重點(diǎn)分析幾個(gè)片區(qū)的特點(diǎn),將小區(qū)均價(jià)進(jìn)行盤點(diǎn)。不過,值得指出的是,二手房不像新房,價(jià)格波動(dòng)較為明顯,提供的數(shù)據(jù)僅供參考。
盤點(diǎn)
市南各片區(qū)樓市調(diào)查
辛家莊片區(qū):依山傍海近商圈
辛家莊片區(qū)是毗鄰嶗山區(qū)的市南地段。市南大量小區(qū)的名字中帶有“花園”,表現(xiàn)最為明顯的就是辛家莊片區(qū):天虹花園、銀都花園、香港花園、臺(tái)灣花園、環(huán)海花園、永樂花園、凱金花園、旭泰花園……青島大學(xué)中心校區(qū)附近的天虹花園于2000年交付使用,當(dāng)時(shí)只要3600元/㎡,現(xiàn)在均價(jià)達(dá)到了18252元/㎡,是當(dāng)時(shí)的5倍。
位于市南燕兒島路23號(hào)的遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目目前均價(jià)42000元/㎡,2010年拿地時(shí)樓面地價(jià)達(dá)到了19500元/㎡,而當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)才1.6萬元/㎡左右,“面粉貴過了面包”,拉動(dòng)了整個(gè)板塊的房?jī)r(jià)上漲。整體來看,辛家莊片區(qū)依山傍海,自然環(huán)境較好,區(qū)域內(nèi)有麥凱樂、永旺兩大超市,生活較為方便。東有青島大學(xué),西有書城,讓這個(gè)片區(qū)有了人文氣息。
奧帆中心-五四廣場(chǎng)-湛山:海景豪宅搶眼
位于奧帆中心片區(qū)的海信燕島國際總建筑面積約12萬平方米,由世界著名的日本日建設(shè)計(jì)株式會(huì)社提供規(guī)劃設(shè)計(jì),包括10棟以圓柱為基調(diào)的高層居所。2008年的奧帆賽將整個(gè)青島提高了一個(gè)檔次,附近樓盤更是直接受益者。
該片區(qū)地處香港中路核心地段,近賞奧帆中心遼闊海景。又有百麗廣場(chǎng)、海信廣場(chǎng)維持著較高人氣,購物、娛樂不愁去處。另外,臨近市立醫(yī)院東院,醫(yī)療設(shè)施齊全。以打造了40萬平米公園式圍合社區(qū)的魯商首府項(xiàng)目為例,小區(qū)內(nèi)配有休閑娛樂區(qū)及景觀綠化帶。項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用比周邊競(jìng)品要低,物業(yè)在小區(qū)內(nèi)多處采用新技術(shù),加強(qiáng)服務(wù)及安保措施。
實(shí)際上,青島真正的“金邊”就是在奧帆中心-五四廣場(chǎng)-湛山這前海一線,超高層不斷刷新青島高度,海景豪宅最引人注目。
東海路9號(hào)和萬麗海景這兩個(gè)均價(jià)在4萬元/㎡左右的項(xiàng)目,可以說是青島豪宅的代表作。萬麗海景由三座帆形塔樓組成,建設(shè)面積為15萬平方米,含2棟海景公寓、1棟酒店式公寓。東海路9號(hào)項(xiàng)目由兩座50層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成,建筑總高度198米,北靠湛山、南鄰浮山灣,海景一覽無遺。
天山片區(qū):坐擁浮山大氧吧
天山片區(qū)坐落浮山山麓,半山的位置極為有利。一方面,地勢(shì)較高可以遠(yuǎn)眺海景,同時(shí)享受大氧吧饋贈(zèng)的新鮮空氣;另一方面,采光條件好,又與大海保持一定距離,防潮效果較好。居住在這個(gè)區(qū)域,去市北、嶗山都比較方便。
該區(qū)域大多數(shù)房屋房齡較大,因而會(huì)出現(xiàn)一些不利因素。市民王先生通過太平洋房屋中介,租住了安慶路15號(hào)2號(hào)樓的一所房子,結(jié)果住了5天就被臭蟲咬了43個(gè)包,原來,由于這所老房在病蟲害防治方面做得不好,因而臭蟲泛濫。
大福源片區(qū):大潤(rùn)發(fā)超市輻射范圍
很多青島人仍然稱大潤(rùn)發(fā)為“大福源”,實(shí)際上,青島大福源超市早在2006年4月底就改名大潤(rùn)發(fā)了,“大福源”車站也于2007年改名“高郵湖路”了。就像辛家莊、浮山所等地名仍然存在一樣,大福源仍然作為一個(gè)重要地標(biāo),出現(xiàn)在市民日常交流中,大潤(rùn)發(fā)超市輻射范圍內(nèi)的小區(qū),也有著獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)。
青島地鐵3號(hào)線將于明年空載試運(yùn)行,開通只是時(shí)間問題,而寧夏路站就設(shè)在南京路和寧夏路交會(huì)處,大福源片區(qū)的大多數(shù)居民步行到站在10分左右。
“封閉小區(qū)少,絕大多數(shù)都是散盤,即使交通、教育等配套完善,但價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯,比較適合剛需。”住在該區(qū)域的科威國際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說,該區(qū)域多年來缺少新建項(xiàng)目,房齡偏老,不過,由于地段較好,即使賣不上大價(jià)錢,但有一定升值空間。
近市北CBD片區(qū):噪音污染較重
近市北CBD的幾個(gè)樓盤生活十分方面,而且多為封閉小區(qū),交付時(shí)間較近,因而價(jià)格比不遠(yuǎn)處的大福源片區(qū)高出許多,慧博園小區(qū)均價(jià)達(dá)到了22487元/㎡。
不過,二輕新村、天泰新村三期、慧博園等幾個(gè)項(xiàng)目都臨近膠寧高架路,噪音污染較重,加上汽車尾氣的大量排放,居民夏天根本不敢開窗。同時(shí),由于高架路上車速較快,家中小孩出門的安全隱患加大。
浮山所片區(qū):交通購物等配套完善
早在明朝洪武年間,浮山所就已經(jīng)設(shè)立。與靠近市北的片區(qū)的安置房不同,浮山所片區(qū)多開發(fā)商品房,房?jī)r(jià)在2萬元/㎡左右浮動(dòng)。以典型代表新貴都小區(qū)為例,2009年刺激政策一出,小區(qū)房源單價(jià)普遍過了1萬元/㎡。隨著這幾年的總體價(jià)格飆升,新貴都小區(qū)均價(jià)突破2萬元/㎡。
浮山所片區(qū)在交通、購物、就醫(yī)等各方面,都有較好的配套設(shè)施。浮山所公交車車次多,規(guī)劃的地鐵3號(hào)線浮山所站輻射力強(qiáng),區(qū)域內(nèi)家樂福名達(dá)店是許多市民喜歡的平價(jià)超市,401醫(yī)院位于區(qū)域中心位置。
江蘇路片區(qū):學(xué)區(qū)房集中
由于八大關(guān)以西開發(fā)受到限制,江蘇路片區(qū)房產(chǎn)交易幾乎完全是二手房,由于被劃到名校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi),江蘇路片區(qū)頻現(xiàn)天價(jià)學(xué)區(qū)房。
據(jù)了解,大學(xué)路是青島二手房市場(chǎng)的火熱區(qū)域,房源成交均價(jià)18876元/㎡,租售比為1:699。大學(xué)路小學(xué)附近的大學(xué)路、掖縣路、黃縣路老房均價(jià)幾乎都在25000元/㎡以上。江蘇路小學(xué)學(xué)區(qū)周邊的江蘇路、萊蕪一路、萊蕪二路等學(xué)區(qū)房單價(jià)已高達(dá)近3萬元/㎡。
據(jù)了解,這些學(xué)區(qū)房大部分被列入島城危舊房改造范圍,未來極有可能拆遷改造,購買學(xué)區(qū)房不僅可以解決孩子上學(xué)問題,還可以作為一種投資,因而讓眾多市民尤其是家長(zhǎng)趨之若鶩。
火車站-團(tuán)島片區(qū):老青島的自留地
火車站以西的區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn),市政府東遷以及城市東擴(kuò)發(fā)展的歷史潮流中,年輕人紛紛離開西鎮(zhèn)、團(tuán)島,讓這片區(qū)域成為“老青島”的自留地。目前,區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了金茂灣這樣的新樓盤,均價(jià)1.7萬元/㎡。另外,該片區(qū)的云南路小區(qū)均價(jià)為14507元/㎡;八大峽新村的均價(jià)已經(jīng)超過2萬元/㎡。
城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂芳
附青島市南區(qū)60余小區(qū)房?jī)r(jià)一覽表
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