營改增5月1日全面推行后,二手房交易稅負將如何變化,成為關注的焦點之一。根據最新出臺細則,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
兩年以內二手房稅負下降
目前來看,二手房交易營改增基本上相當于將營業稅政策平移至增值稅上,稅負并不會增加。某地方稅務機關人士表示,考慮到價稅分離部分,營改增后,稅負實際上略微降一點。
但是由于二手房交易中通常是賣方占主導地位,會通過各種方式轉移稅負,他也提醒,要謹防開發商拿增值稅炒作,或者價稅分離標價,建議購房人注意合同簽訂,必須搞清楚房款是否含稅價。
根據增值稅的算法,需要先計算出銷售額,銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應納稅額=銷售額×征收率,比如一套售價150萬(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。而按照當前營業稅下是總價5.6%的稅率征收,因此,按現行政策,營業稅應納稅額為150×0.056=8.4萬。
也就是說,這套兩年以內的二手房,營改增后,在交易時所繳納的稅負要比原來少交1.26萬元。
非普通住房也可免征
根據此次政策,另一減稅的來源是2年以上的非普通住房。現行二手房交易營業稅政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
而此次個人二手房交易營改增對2年以上(含2年)的住房采用了統一表述,并未區分“非普通住房”和“普通住房”。青島國稅局相關負責人對記者表示,從國家出臺的政策看,除去北上廣深這四個城市,其他城市未來不會有普通住宅和非普通住宅的差別對待。
目前,普通住房和非普通住房的區別,主要是各地區根據實際情況,結合單套建筑面積、住宅小區建筑容積率、實際成交價格等制定的本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。如果營改增后,2年以上的非普通住房也納入免征范圍,將減輕這部分住房的交易稅負。
高端二手房交易將回升
如上文所提,具體到青島市場,業內人士認為,高端二手房交易將有望回升。
按照青島現行政策,面積在144平方米以上的房子為非普通住宅,按照營業稅政策,購買滿兩年的非普通住宅需要按差額繳納營業稅。以一套150平方米,單價2萬元的二手房為例,這套總價為300萬元的非普通住宅,購買差額為120萬元,當前交易需要繳納差額5.6%的營業稅,因此需要交120×0.056=6.72萬元的營業稅,而營改增后,不再區分對待普通住宅和非普通住宅的話,那么,未來非普通住宅交易有望上漲。
“同剛性需求和改善性需求二手房交易相比,這兩年高端物業的二手房市場一直不溫不火。一方面是因為總價比較高,另一方面稅費也比較重,一套非普通住宅動輒三四百萬元,特別是沿海一線,房子最低也得四五百萬元,有的甚至上千萬元,之前高端二手房交易時需要繳納差額的5.6%的營業稅,數額還是挺高的,營改增后,這部分稅費減免,對推動這部分市場的交易還是非常有利的。”島城某品牌中介公司負責人告訴記者。
本報記者 鞠培霞
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