二手房購買須知

（一）二手房購買流程越來越多的購房者認識到了二手房具有物美價廉、無期房風險等優(yōu)勢，于是，購買一套二手房已經(jīng)成為許多購房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點及其不同于一手房的交易方式，在購買時許多應該考慮的因素往往會被購買者忽視。在此，消委會提醒廣大購房者，選購二手房要注意以下問題：

1、看房：驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵決定購房之前，一定要驗明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是消費者在購房時最容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風險的根源。

2、簽合同：確認雙方合法身份一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，一定要約齊買賣雙方及中介簽訂三方合同。

3、選購：首先考察性價比隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價低、質(zhì)量可靠、風險小以及即買即住的優(yōu)點得到了越來越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準不高等原因，使二手房市場實際交易過程中也形成了很多隱患。

如何能讓消費者買到稱心如意的二手房呢？有關(guān)專家建議，消費者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價位等，然后依照步驟進行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。

4、辦手續(xù)：必要程序不能簡化經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。

5、交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方可按合同條款交接房屋，買方驗收房內(nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗收合格后買方付款。

選購二手房之“四要”

1、不僅要看總價還要看單價

2、不僅要看房齡還要看質(zhì)量

3、不僅要看社區(qū)還要看周邊

4、不僅要看眼前還要看將來

（二）二手房簽約常識買二手房在某種程度上說比買一手房（新建商品房）更麻煩，涉及的問題很多，更有一些沒有顯露出來的隱患。因此，消費者在簽訂二手房買賣合同時，一定要從法律的角度維護好自己的權(quán)利，該說明說清的，該事先約定的，都要表達清楚，有些條款是不能缺少的。

1）當事人的單位名稱或姓名、住所。這里主要是寫清當事人的具體情況，地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查；應寫明是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

2）標的：這里應寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還應寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費情況。

3）價款：這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定位、尾款等。

4）履行期限、地點、方式主要寫明交房時間、條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤。

5）違約責任：主要說明哪些是違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償?shù)挠嬎闩c給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

6）解決爭議的方式：主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

7）合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。

8）合同中止、終止或解除條款： 明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)議、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

9）合同的變更或轉(zhuǎn)讓： 在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。

10）附件： 在此說明本合同有哪些附件，附件的效力等。 如果有可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。

二手交易應注意：

1、要選擇合法的、信譽度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字3、核實買賣雙方身份4、看清合同條款5、將各項“口頭”承諾寫進合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀私下交易

選購有房產(chǎn)證的二手房購買步驟如下：

步驟一：買賣雙方協(xié)議成交價格并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》步驟二：曬圖步驟三：買賣雙方同到銀行申請銀行按揭（如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步）

步驟四：買賣雙方同到房管局產(chǎn)易所申請買賣步驟五：買賣雙方同到交易所辦理過戶手續(xù)步驟六：買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證

（五）消委會特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱

隨著房產(chǎn)市場的火熱，二手房市場也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢設(shè)計各種陷阱，其中，針對多數(shù)賣房者缺乏專業(yè)經(jīng)驗、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理，通過“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價買進，將房源壟斷在本公司中，然后加價出售，從中牟取非法差價。那么，消費者應該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢？

賣房子一定要房產(chǎn)過戶

專業(yè)人士提醒消費者，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個要點：一是記住房產(chǎn)過戶才是出售房屋的最關(guān)鍵。千萬不要一手交錢一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣；二是買賣雙方一定要見面，坐下來當面將價格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》，切不要通過中間人最終造成自己的經(jīng)濟損失；三是不讓黑心中介有機可乘。對于心急用錢和圖省事的業(yè)主，不要聽信黑心中介的蠱惑來選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。不管是公司收購還是個人收購，都是利用不透明交易來吃差價，牟取暴利。

“現(xiàn)金收房”有何陷阱？

首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過眾多媒體的報道，消費者對“現(xiàn)金收購”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個人購房者，先與業(yè)主談好房價后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購房“個人”手中，至此便以為房屋買賣交易完成了；另外，許多不法中介為了達到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險直接與業(yè)主討價還價進行現(xiàn)金收房，而當不法中介低價拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進而又轉(zhuǎn)手高價出售，吃取差價。一旦不法中介公司無法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn)，事情敗露后，就會采取不正當手段或抵押或出租，使之快速變成現(xiàn)金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無形中替不法中介公司擔負著許多責任，而業(yè)主也無法得到真正的利益優(yōu)惠。（注：二手房購買須知的部分內(nèi)容由中原地產(chǎn)提供）

以上內(nèi)容來源于《購房須知》，具體內(nèi)容的檢索及查閱以《購房須知》（第二版）為準。