李先生簽訂的《商品房買賣合同》補充協(xié)議

信網(wǎng)9月23日訊 近日，市民李先生向信網(wǎng)(0532-80889431)反映，其購買的位于青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國貿(mào)大夏B座的商品房無故延期交房1313天。為此，李先生將開發(fā)商青島多元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭，要求其賠償違約金及違約金利息共計24萬元。青島市黃島區(qū)人民法院審理認為，李先生所簽訂的補充協(xié)議明確對被告逾期交房及產(chǎn)權證辦理的責任予以免除，故其主張逾期交房違約金的訴訟請求無事實依據(jù)，故判決駁回原告的訴訟請求。李先生不服一審判決，向青島市中級人民法院提起上訴，目前二審正在進行。

簽訂《商品房買賣合同》補充協(xié)議后“自動放棄”違約金

2006年7月19日，市民李先生花費87.4萬元購買了位于青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國貿(mào)大夏B座的一套面積為127.78平米的商品房。按照合同約定，開發(fā)商應在2008年12月31號前將驗收合格的房屋交付給業(yè)主。同時合同約定如因開發(fā)商責任逾期交房的，應當按照日萬分之二向購房者支付違約金。

2012年8月5日，開發(fā)商在逾期1313天后，將房屋鑰匙交付給李先生，但房子沒有驗收成功，也沒有通知李先生前往交付差款，辦理房屋產(chǎn)權證。

直至2013年4月18日，開發(fā)商通知李先生前往辦理“購房產(chǎn)面積差額款的補交/退還”，并告知辦理房產(chǎn)證必須簽訂一份補充協(xié)議。

“當時是上班時間，開發(fā)商一直催促我，我在沒有仔細看的情況下被‘協(xié)商’簽訂了補充協(xié)議，開發(fā)商告訴我這只是補交面積差額款的協(xié)議書，沒有向我提及補充協(xié)議的其他內容。”李先生說，他在第一次開庭之前都不知道補充協(xié)議的具體內容。

李先生認為是開發(fā)商設置的商業(yè)陷阱

信網(wǎng)看到，這份 “《商品房買賣合同》補充協(xié)議”第三條寫到：“本協(xié)議簽訂，乙方同意對甲方的逾期交房及產(chǎn)權證辦理責任予以免除，不在就該類事項向甲方提出主張。”李先生認為這是開發(fā)商設置的商業(yè)陷阱，屬于“格式條款”不應具備法律效力。

據(jù)悉，格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。《合同法》對格式條款予以三個方面限制：一，提供格式條款一方有提示、說明的義務，應當提醒對方注意免除或者限制其責任的條款，并按照對方的要求予以說明;二，免除提供格式條款一方當事人主要義務、排除對方當事人主要權利的格式條款無效;三，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

李先生出示了多份相同的來自于其他業(yè)主的“《商品房買賣合同》補充協(xié)議”，指出該“補充協(xié)議”系格式合同，補充協(xié)議中第3條屬于格式條款。“簽訂協(xié)議的時候沒有進行說明，也沒有協(xié)商。而且第3條直接免除了開發(fā)商的主要責任義務，根據(jù)國家法律根本不具備法律效力，不能以此為理由逃避。”李先生說。

相信法院判決，一切走法律程序

信網(wǎng)了解到，一審過程中，青島多元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有提供2012年5月份房屋驗收完成的證據(jù)。但開發(fā)商表示，根據(jù)雙方之間簽訂的《商品房預售合同》中補充協(xié)議書的內容，公司享有不低于1358天的延期交房免責日。

同時，2013年4月份與李先生簽訂的補充協(xié)議中約定免除了公司的逾期交房責任，故李先生要求支付其逾期交房違約金一事無事實和法律依據(jù)，請求法院依法駁回李先生的訴訟請求。

開發(fā)商認為，補充協(xié)議是雙方真實意思的表達，簽協(xié)議是雙方協(xié)商好了的事情，是李先生自己放棄了應有的權利。

信網(wǎng)隨后聯(lián)系了開發(fā)商青島多元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。多元房地產(chǎn)劉經(jīng)理表示對具體情況并不清楚，要等律師回來解答。

“我相信法院是公正的，一切走法律程序解決。”劉經(jīng)理告訴信網(wǎng)，“一審的結果已經(jīng)說明問題。”

格式條款難認定

山東元鼎律師事務所的單正國單律師告訴信網(wǎng)：“格式條款的認定非常麻煩，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，不能輕易斷定。”

單律師介紹，所謂格式條款，不僅需要具備合同法規(guī)定的相關形式要件，更要具備實質要件，及一方當事人利用其壟斷或者優(yōu)勢地位，將自己的單方意志通過合同條款的形式體現(xiàn)出來，并且拒絕與相對人談判或者協(xié)商。本案中，李先生很難證明協(xié)議是“被迫”簽訂了，提供不了證據(jù)，也就無法認定受到欺詐。

“意識是自由的，我們可以承認自己的權利也可以放棄。李先生簽訂協(xié)議等同于主動放棄自己的權利。如此，認定補充協(xié)議是格式條款，非常難。”單律師告訴記者。

目前案件二審仍在進行，信網(wǎng)將會繼續(xù)關注。 信媒體記者 高鵬 實習生 喬苗苗