新政實(shí)行以來，西海岸新區(qū)樓市成交量的走高，已經(jīng)證實(shí)了政策調(diào)控的刺激作用;但對(duì)這一樓市板塊而言，新盤加推節(jié)奏加快，加上目前的存量，仍給開發(fā)企業(yè)形成不小的壓力。

市場(chǎng)升溫開盤加快

西海岸新區(qū)房產(chǎn)新政出臺(tái)以來，新區(qū)高品質(zhì)樓盤迎來了入市的最佳時(shí)機(jī)。面對(duì)此利好，各開發(fā)商是鉚足了勁開始推新，既有純新盤亮相，也不乏在售盤推新房源。

對(duì)室內(nèi)購(gòu)房者而言，西海岸新區(qū)的剛需房、改善性住房一直很吸引眼球，更何況那些獨(dú)攬海天資源的項(xiàng)目，令不少投資性客戶垂青不已。6月份，西海岸樓市可謂一片熱鬧，共10個(gè)樓盤推新，其中3個(gè)純新盤，7個(gè)老盤加推。作為新區(qū)重要大盤，萬達(dá)·維多利亞灣、萬達(dá)·東方影均是不容忽視的重要樓盤。萬達(dá)·維多利亞灣一期海公館目前基本售罄，二期維多利亞灣自2014年8月開盤以來，憑借其三面環(huán)海、270°無敵海景而備受熱捧，至今已銷售約2000套，且銷售勢(shì)頭一直很猛;而東方影都項(xiàng)目六大業(yè)態(tài)定位，品牌地產(chǎn)的后盾也讓人備受期待。此外，月亮灣、保利海上羅蘭、海信花伴里、海棠樹等項(xiàng)目也踴躍推新。

存量仍舊居高不下

但對(duì)開發(fā)商來說，西海岸新區(qū)的存量，一直是個(gè)難以繞開的話題。來自青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前新區(qū)的商品房庫存總量依舊逼近7萬套，占整個(gè)青島市庫存總量的三成左右。而且，這部分庫存當(dāng)中，庫存量過高的樓盤主要集中在沿海一線的中高端別墅度假類樓盤。“問題是，樓盤的同質(zhì)化，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)不可避免，而且周邊的生活配套普遍不足，唯一可以稱道的是海景資源或者山海資源，這對(duì)于市場(chǎng)的成熟度來說，還有很長(zhǎng)的一段路需要走。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。

價(jià)格洼地效應(yīng)明顯

從本月計(jì)劃推新的項(xiàng)目來看，計(jì)劃新開樓盤中，多數(shù)樓盤價(jià)格仍不確定。“但因?yàn)槭軈^(qū)域位置影響，一些新開樓盤依舊會(huì)維持低價(jià)跑量的原則。”業(yè)內(nèi)人士張百忍說，畢竟高高在上的存量導(dǎo)致的銷售競(jìng)爭(zhēng)還在，尤其是在原膠南市的多數(shù)項(xiàng)目，依舊難以從高存量的重壓下抽身而出，價(jià)格戰(zhàn)依舊激烈。

但記者采訪獲悉，目前島城市場(chǎng)價(jià)格分化明顯，樓盤價(jià)格有升有降。部分樓盤由“暗漲”變?yōu)?ldquo;明漲”，也有部分項(xiàng)目繼續(xù)維持原有“低價(jià)策略”。比如，目前萬達(dá)維多利亞灣項(xiàng)目的均價(jià)是6800元/平方米，開盤認(rèn)購(gòu)時(shí)候繳1.5萬元房款，最高可抵10萬元;月亮灣項(xiàng)目的均價(jià)在8500元/平方米，推出8000元可享9.5折的優(yōu)惠，較之主城區(qū)，價(jià)格洼地效應(yīng)明顯。

而來自黃島區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，目前新區(qū)東區(qū)商品房均價(jià)為8707元/平方米，同比下降10% ，其中住宅均價(jià)為8266 元/平方米，同比下降7%，環(huán)比增長(zhǎng)0.2% ;新區(qū)西區(qū)商品房均價(jià)為7044元/平方米，同比增長(zhǎng)0.6% ，其中住宅均價(jià)6526元/平方米，同比下降1.7% ，環(huán)比增長(zhǎng)1%。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著新盤入市節(jié)奏加快，市場(chǎng)分化將更為嚴(yán)重。隨著利好政策頻繁發(fā)布，剛需及改善戶型依舊是6月主打，區(qū)域內(nèi)熱盤加推將繼續(xù)拉升成交。而區(qū)域新開樓盤在成為購(gòu)房者關(guān)注焦點(diǎn)的同時(shí)，價(jià)格定位更重要。

買房落戶最受關(guān)注 各類購(gòu)房需求釋放

從需求來看，青島西海岸新區(qū)內(nèi)的企業(yè)、高校聚集,外來人口、外來需求也比較多。“房產(chǎn)新政11條”出臺(tái)后,購(gòu)房落戶條件的放寬讓許多購(gòu)房者怦然心動(dòng),認(rèn)為也等來了最佳的安家時(shí)機(jī)。

從去年下半年開始，在西海岸新區(qū)一家銷售代理公司上班的陳先生就踏上了買房的路程。但由于身邊不少朋友說房地產(chǎn)市場(chǎng)目前不景氣、房?jī)r(jià)還會(huì)下降，讓他一直搖擺不定，如今看到購(gòu)房可落戶的政策,陳先生開始動(dòng)心了。6月20日，在萬達(dá)維多利亞灣項(xiàng)目的銷售現(xiàn)場(chǎng)，他認(rèn)購(gòu)了一套100平方米左右的住宅;買二套房的丁女士，在江山麗城項(xiàng)目定了套房子。“我非常看好西海岸新區(qū)的發(fā)展前景，新區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃人口達(dá)到好幾百萬，房產(chǎn)潛在的需求巨大，而且現(xiàn)在新區(qū)內(nèi)地鐵、輕軌在建，交通會(huì)越來越方便。”丁女士說。與她一樣，不少地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士對(duì)新區(qū)樓市未來的發(fā)展較為樂觀。

較之主城區(qū)，西海岸新區(qū)更像是一個(gè)“大熔爐”，購(gòu)房人群可謂來自全國(guó)各地，既有來自市區(qū)的市民，也有來自沈陽、鞍山、濟(jì)南、淄博、臨沂、北京等省內(nèi)外城市的購(gòu)房需求。對(duì)這些外來購(gòu)房需求來說，買房落戶的新政策可謂是福音。

今年是遼寧鞍山小伙子韓光亮來西海岸新區(qū)的第五年，“孩子馬上就要上小學(xué)了，但我和愛人都是高中畢業(yè)，想通過高學(xué)歷人才引進(jìn)的政策落戶根本不現(xiàn)實(shí)，而以前一次性全款買房才能落戶的政策一度讓家人頭疼。”韓光亮說，而根據(jù)西海岸新區(qū)11條新政，只要首付買房一樣可以落戶，孩子的上學(xué)問題可以輕松解決了。從目前看房人數(shù)和市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)測(cè),后期成交仍將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而新政施行后，西海岸新區(qū)的購(gòu)房組成中，剛需、改善型需求、養(yǎng)老需求以及投資性需求均有所增加。

布局軌道交通網(wǎng)“西宿東工”很現(xiàn)實(shí)

今年的6月份，西海岸新區(qū)正好成立滿一周年，短短一年之間，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)大規(guī)劃項(xiàng)目陸續(xù)問世，也讓這里成為青島樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。建設(shè)國(guó)家級(jí)新區(qū)、打造靈山灣影視城、“歐洲硅谷”、建設(shè)特色小鎮(zhèn)等大規(guī)劃不斷落地;橋隧通行費(fèi)降價(jià)、隧道公交線路延長(zhǎng)、地鐵線過海、輕軌項(xiàng)目規(guī)劃公示等利好接踵而來，區(qū)域發(fā)展的前景也越來越廣闊。

交通方面，按照青島市軌道交通線網(wǎng)總體規(guī)劃，有5條軌道交通線路穿越西海岸新區(qū)，分別是1號(hào)線、2號(hào)線、6號(hào)線、R3線、R2線，將呈現(xiàn)出“兩橫兩縱一半環(huán)”的布局。其中，1號(hào)線與2號(hào)線將分別從團(tuán)島穿海而過，而6號(hào)線將在西海岸新區(qū)形成半環(huán)，R3線從董家口到井岡山路縱貫西海岸新區(qū)，R2線主要連接西海岸新區(qū)與紅島，將在嘉陵江路與井岡山路路口與R3線實(shí)現(xiàn)銜接，經(jīng)8號(hào)線可快速到達(dá)規(guī)劃膠東新機(jī)場(chǎng)。“兩橫兩縱一半環(huán)”的規(guī)劃布局將串聯(lián)起整個(gè)青島西海岸新區(qū)的軌道交通布局，引領(lǐng)青島西海岸新區(qū)的城市發(fā)展。據(jù)了解，1號(hào)線跨海段計(jì)劃今年年內(nèi)開建，而已經(jīng)開建的R3線2018年底有望全線試通車。

“R3線縱貫新區(qū)東西，是一條貫通新區(qū)的重要交通線路，要想突破發(fā)展，離不開1號(hào)線的東連青島主城區(qū)和R2線的北接膠東新機(jī)場(chǎng)，這三條線路建成后，西海岸軌道交通線路將融入整個(gè)青島軌道交通體系，既達(dá)到了軌道交通線路區(qū)內(nèi)貫通、連接重要交通樞紐、便民出行的目的，又實(shí)現(xiàn)了連接青島東部北部城區(qū)融合發(fā)展。”黃島區(qū)軌道交通規(guī)劃建設(shè)指揮部相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，西海岸新區(qū)的軌道交通線路將打造成一個(gè)地鐵線網(wǎng)，而形成線網(wǎng)后，就可以實(shí)現(xiàn)與整個(gè)青島大區(qū)域范圍內(nèi)軌道交通線路的換乘通達(dá)。

根據(jù)已經(jīng)公布的西海岸新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃，恒天財(cái)富、青房集團(tuán)、青島華江南實(shí)業(yè)有限公司、青島銀行、雙星集團(tuán)等項(xiàng)目，已簽約落戶核心區(qū)。作為“新區(qū)之心”，青西新區(qū)核心區(qū)將建兼具行政辦公、金融商務(wù)、酒店會(huì)展、文化創(chuàng)意的國(guó)際一流濱海新城;初步規(guī)劃為一帶、兩河、五園、六區(qū)，一帶即濱海時(shí)尚休閑帶，兩河即風(fēng)河、大盧河生態(tài)景觀軸線，五園即市民公園、海濱公園、濕地公園、體育公園、森林公園五大城市綠地空間，六區(qū)即行政中心、金融中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心、酒店會(huì)展中心、文化創(chuàng)意中心六個(gè)相對(duì)集中各具特色的功能區(qū)。其中，青島靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，東方影都等項(xiàng)目的入駐，也讓這里匯聚關(guān)注，全球最大影視產(chǎn)業(yè)園將吸引3000家企業(yè)將常駐東方影都，“東方好萊塢”將在青西新區(qū)崛起。種種配套利好，讓不少青島本土居民也開始有了移居西海岸的打算，“西宿東工”可能會(huì)成為青島人新的生活方式。