2015是青島商業(yè)“百花齊放”的一年，截止到第一季度，合肥路永旺廣場(chǎng)和李村的銀座和諧廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，而全國(guó)規(guī)模最大的青島萬(wàn)象城項(xiàng)目也即將在4月底開(kāi)門(mén)納客。遙望2015未來(lái)的時(shí)間，青島有近十家商業(yè)綜合體已經(jīng)做好了迎客的準(zhǔn)備，整個(gè)主城區(qū)可謂“全域開(kāi)花”，香港中路商圈、臺(tái)東商圈、嶗山商圈、李滄商圈和中山路商圈這5大商圈將再添輝煌。

這些商業(yè)綜合體在壯大自身的同時(shí)，無(wú)形之中也帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展。在樓市回暖趨勢(shì)日益明顯的當(dāng)下，不少投資客把目光投向了商鋪，然而青島幾大商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資該鎖定哪個(gè)區(qū)域?記者從租金水平、空置率和商業(yè)存量等主要方面對(duì)5大商圈做了分析，為準(zhǔn)備投資商業(yè)的市民提供些許參考。

【臺(tái)東商圈】

租金壓力：★★★★★

空置率：★★★

商業(yè)存量：★★★

臺(tái)東商圈曾經(jīng)是是青島最大的商圈，臺(tái)東商業(yè)步行街作為島城五大商圈之一，東起延安三路，西至威海路，全長(zhǎng)1000 余米，以其舒適的購(gòu)物環(huán)境、濃厚的現(xiàn)代化氣息和旺盛的人氣，成為青島最具特色的商業(yè)步行街。

雖然目前青島商圈各具規(guī)模且競(jìng)爭(zhēng)激烈，但作為“元老級(jí)”的臺(tái)東，卻有著無(wú)法被取代的重量級(jí)地位。對(duì)于臺(tái)東商圈的火爆程度，每個(gè)青島人都有認(rèn)知，上到百貨商場(chǎng)、各類品牌，下至夜市地?cái)偟男⊥嬉鈨海_(tái)東可以滿足你購(gòu)物清單上的所有需求，“吃喝玩樂(lè)一站式”讓臺(tái)東成為青島名副其實(shí)的最成熟商圈。街內(nèi)現(xiàn)有國(guó)內(nèi)外知名的沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、百信鞋業(yè)、利群集團(tuán)、蘇寧電器等各類業(yè)態(tài)的企業(yè)245家，涉及商業(yè)、金融、餐飲、藥品、文化五大行業(yè)，平均人流量達(dá)20萬(wàn)人次，最高時(shí)達(dá)50萬(wàn)人次。

正是由于臺(tái)東成熟的商業(yè)氛圍，導(dǎo)致了其租金高高在上。臺(tái)東商圈如今的租金為150—1200元/平方米/月，在5大商圈中高居榜首。拿臺(tái)東步行街來(lái)說(shuō)，一家40多平方米的商鋪，一年房租卻高達(dá)30萬(wàn)元，所以說(shuō)，雖然臺(tái)東的人氣毋庸置疑，但高昂的房租使得一些商家難以承受，被迫遷移，據(jù)統(tǒng)計(jì)，臺(tái)東的空置率約為5.21%，在5大商圈中處于中等水平。

目前，臺(tái)東的商業(yè)現(xiàn)有存量約為14.7萬(wàn)平方米，僅占青島總量的7%左右。臺(tái)東的地理位置和其商業(yè)化的成熟既是優(yōu)勢(shì)，某種程度上來(lái)說(shuō)也是約束，據(jù)統(tǒng)計(jì)未來(lái)臺(tái)東的商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有4.21萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字根本無(wú)法與其他商圈匹敵，然而也正是因?yàn)槠鋽?shù)量的稀少，才使得臺(tái)東的租金愈發(fā)高昂。

【香港中路商圈】

租金壓力：★★★★

空置率：★★★★

商業(yè)存量：★★★★

商圈所在，地段為王。在這一點(diǎn)上，香港中路無(wú)異是商家眼中的“理想天堂”。鱗次櫛比的高端寫(xiě)字樓、星羅密布的金融機(jī)構(gòu)，加上一個(gè)挨一個(gè)的高檔小區(qū)，奠定了豐沛消費(fèi)客流的基礎(chǔ)。從最初的佳世客開(kāi)始，家樂(lè)福、海信廣場(chǎng)、陽(yáng)光百貨、麥凱樂(lè)等商界大鱷爭(zhēng)相殺入，東部商圈迅速崛起，確立了在島城的“龍頭”地位。

近年以來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，香港中路商圈開(kāi)始向西擴(kuò)展，尤其是隨著倍受期待的全國(guó)規(guī)模最大的萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)在即，香港中路西部商圈呼之欲出，高端的香港中路商圈再一次迎來(lái)“蝶變”。

香港中路商圈的高端定位，決定了其租金價(jià)格不菲。據(jù)了解，香港中路的商鋪?zhàn)饨鹗侵ヂ殚_(kāi)花節(jié)節(jié)高，尤其是近幾年，從2009年開(kāi)始到現(xiàn)在已經(jīng)漲了一倍。數(shù)據(jù)顯示，目前該區(qū)商業(yè)租金范圍在150—1140元/平方米/月，一個(gè)五六十平的商鋪，年租金至少20萬(wàn)以上。盡管該商圈地處黃金地段，但空置率卻高達(dá)10.6%，這個(gè)數(shù)據(jù)在整個(gè)青島都偏高，其原因不僅在于租金高，也是因?yàn)樾沦?gòu)物中心招商未滿所致，比如海航萬(wàn)邦中心。

從商業(yè)存量上來(lái)看，香港中路有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，其總量高達(dá)55.9萬(wàn)平方米，占青島總量的28%，而且數(shù)據(jù)顯示未來(lái)香港中路還將有56.6萬(wàn)平米的供應(yīng)，未來(lái)其龍頭老大的位置將無(wú)法撼動(dòng)。

【嶗山商圈】

租金壓力：★★★★

空置率：★★★★★

商業(yè)存量：★

雖然相對(duì)與香港中路、臺(tái)東這些傳統(tǒng)商圈相比，嶗山商圈發(fā)展的時(shí)間比較短，缺乏積累和沉淀，但是相對(duì)于傳統(tǒng)商圈，其高起點(diǎn)的規(guī)劃以及獨(dú)特的地理位置也使它商圈具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

麗達(dá)、證大大拇指廣場(chǎng)、上實(shí)啤酒城改造項(xiàng)目、位于大埠東小區(qū)的鵬麗南華商業(yè)中心等，都以“大而全”的模式，走上了城市綜合體、都市會(huì)客廳的商業(yè)模式。另外還有啤酒城、國(guó)際會(huì)展中心、青島大劇院、國(guó)信體育中心、博物館、大學(xué)城、現(xiàn)代藝術(shù)中心……一系列大型項(xiàng)目均落戶嶗山區(qū)，這是嶗山發(fā)展的基礎(chǔ)也是嶗山商圈騰飛的動(dòng)力。從超市到時(shí)尚品牌再到美食天地、國(guó)際影城，從一站式的消費(fèi)休閑體驗(yàn)到銀行、電視、通訊等便民營(yíng)業(yè)點(diǎn)，嶗山商圈應(yīng)有盡有。在這里轉(zhuǎn)上一圈，到處都洋溢著撲面而來(lái)的青春氣息，可以讓任何一個(gè)曾來(lái)過(guò)這里的人都會(huì)選擇成為“回頭客”。

作為鼎鼎有名的“豪宅聚集區(qū)”，嶗山區(qū)住宅價(jià)格高昂，其商鋪?zhàn)饨鹱匀灰膊环疲壳皪魃缴倘Φ淖饨饍r(jià)位與香港中路相仿，并且隨著商圈的完善和房?jī)r(jià)的走俏，租金仍呈上升趨勢(shì)。然而嶗山商圈的空置率卻高達(dá)11.83%，在青島各商圈中比例最高，專家分析一方面是因?yàn)閸魃降纳倘τ写晟疲硪环矫媸怯捎谝恍┵?gòu)物中心撤離所致。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，嶗山商圈如今的商業(yè)總量約為13.7萬(wàn)平方米，占青島總量的6.8%，與其他商圈相比處于“墊底”位置，然而嶗山未來(lái)的商業(yè)供應(yīng)量為37.1萬(wàn)平方米，增量十分可觀，相加之后，嶗山將以50.8萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)模趕超臺(tái)東商圈和中山路商圈。得天獨(dú)厚的位置加上不可估量的發(fā)展趨勢(shì)，嶗山商圈的影響力十分值得期待。

【李滄商圈】

租金壓力：★★★

空置率：★★

商業(yè)存量：★★★★★

近幾年，李村商圈吸收了寶龍、蘇寧電器、萬(wàn)達(dá)、樂(lè)客城等新一批購(gòu)物廣場(chǎng)，成功擊敗臺(tái)東商圈，成為青島最大的商圈，而銀座、奧克斯商業(yè)廣場(chǎng)等巨頭的加盟更是島城最大商圈的“頭銜兒”名正言順。“青島競(jìng)爭(zhēng)最激烈的商圈，不在臺(tái)東，不在香港中路，而在李滄，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘ν瑯釉诶顪?”這一觀點(diǎn)得到了越來(lái)越多人的認(rèn)同。

李滄商圈的崛起，地理優(yōu)勢(shì)的推動(dòng)作用顯而易見(jiàn)，很大原因是它輻射的面廣，除了李滄當(dāng)?shù)氐氖忻裢猓顷?yáng)和部分嶗山區(qū)居民，都會(huì)到李滄商圈購(gòu)物。隨著人口的繼續(xù)遷移和地鐵的開(kāi)通，李村商圈未來(lái)的發(fā)展更加值得期待。今年年底，M3號(hào)地鐵線就將運(yùn)行，作為首個(gè)受益地鐵的商圈，李村商業(yè)的前景不可估量。

在多重利好因素的刺激下，李滄的商業(yè)租金日漸高漲，目前來(lái)看，租金水平約為90—960元/平方米/月，在向陽(yáng)路步行街，現(xiàn)在一個(gè)25平方米的店鋪年租金可達(dá)16萬(wàn)元。據(jù)了解，三年前同樣的商鋪年租金不過(guò)10萬(wàn)元，但近幾年隨著李村商圈的擴(kuò)容，現(xiàn)在一年漲幅就能達(dá)到5萬(wàn)元。從空置率來(lái)看，李滄商圈的空置率僅有5.18%，明顯低于其他商圈。

李滄商圈來(lái)勢(shì)洶洶，體量之大令人咋舌，數(shù)據(jù)顯示目前李滄的商業(yè)存量高達(dá)71萬(wàn)平米，占青島供應(yīng)總量的35%，在各大商圈中處于領(lǐng)先位置，而且未來(lái)李滄還將有31萬(wàn)平米的供應(yīng)，二者相加之后總量雖不及香港中路，但其發(fā)展勢(shì)頭仍不能小覷。

【中山路商圈】

租金壓力：★★★

空置率：☆

商業(yè)存量：★★

中山路是青島市唯一一條具有百年歷史的商業(yè)老街，曾躋身全國(guó)十大商業(yè)名街之列，是青島人心目中的“街里”。據(jù)了解，中山路商業(yè)街始建于1898年德國(guó)占領(lǐng)時(shí)期，建成于1901年，到20世紀(jì)初期中山路就逐漸形成了以商業(yè)為主，兼有貿(mào)易、金融、旅館、餐飲、娛樂(lè)等多種功能的商業(yè)區(qū)，銀行、商鋪密布 ，酒店、戲院林立，車(chē)水馬龍 ，人流如織，其繁榮已達(dá)極致，一時(shí)之間，中山路成了青島市眾多商品和服務(wù)的唯一供給所。

旅游業(yè)帶來(lái)的消費(fèi)是中山路蓬勃發(fā)展的巨大動(dòng)力，中山路離青島的標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋很近，離青島火車(chē)站也不遠(yuǎn)，而輪渡碼頭、膠州灣海底隧道的出入口也都在中山路商圈內(nèi)，這些都是外地人來(lái)青島不能錯(cuò)過(guò)的風(fēng)景。

不可否認(rèn)的是，近年來(lái)在其他商圈的陸續(xù)崛起下，中山路商圈明顯沒(méi)落，但由于地處特殊位置，其重要性不言而喻。目前該商圈的租金約為90—950元/平方米/月，一個(gè)20平方米的店面，年租金在7萬(wàn)—8萬(wàn)元之間，這跟其他商圈相比，還是有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)。人氣雖不如從前，但百年歷史感還是使得它贏得了較高的認(rèn)可度，數(shù)據(jù)顯示中山路商圈的空置率為“0”，這是青島唯一一個(gè)無(wú)空置率的商圈。

目前該商圈的存量為14.5萬(wàn)平方米，在青島商業(yè)總量中占7%，而且未來(lái)沒(méi)有供應(yīng)量，所以在其他商圈日漸擴(kuò)展的背景下，中山路商圈的形勢(shì)會(huì)愈發(fā)嚴(yán)峻，但是憑借不可替代的地理位置，該商圈現(xiàn)有的商業(yè)也許會(huì)更加彌足珍貴。(記者 劉曉東)