現(xiàn)狀：
白沙灣保障房銷售遇冷 改人才公寓也愁賣
11月6日，青島市白沙灣人才公寓項目共計1001套房源公開銷售，集中購房登記時間自2014年11月6日8時起至2014年11月25日17時止，如今已經(jīng)過去了一周時間。11月12日，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道以購房者的身份，分別撥打了人才公寓所在的天一金色海灣、正商藍(lán)色港灣和白沙上苑等三個項目的咨詢電話，三名置業(yè)顧問均稱，目前房源“十分充足”。
據(jù)了解，白沙灣保障房項目于2011年7月11日開工建設(shè)，占地總面積為998畝，共規(guī)劃建設(shè)保障房10050套，其中，公共租賃房3797套，限價商品房6253套。2013年7月30日，青島市2013年首批經(jīng)適房和限價商品房正式開售，位于主城區(qū)的凱景廣場、青建宜昌新苑、常青藤等出現(xiàn)了“5搶1”和“6搶1”的局面，而白沙灣限價商品房項目卻遭“冷落”，在為期一個月的申購登記期間，白沙上苑推出的房源204套，僅有25戶提交申請。
今年9月19日，青島市國土資源和房屋管理局等7部門在聯(lián)合訪談時稱，白沙灣剩余限價商品房將調(diào)劑為人才公寓。半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道日前探訪項目時了解到，人才公寓的申請門檻相對來說并不高。“只要連續(xù)在青島市交納12個月的社保，且擁有大專學(xué)歷，外地人才有暫住證，便可以參與申請。”人才公寓部分房源所在項目天一金色港灣一位置業(yè)顧問表示，該項目共有331套限價房轉(zhuǎn)為人才公寓，截至12日下午5點，有將近200戶領(lǐng)走材料，但目前交上材料的大約有70、80戶，不到總量的三分之一，如果考慮到申購條件不符發(fā)生的核減，目前的申購情況并不理想。
購房者：
主城區(qū)的嫌太遠(yuǎn) 附近的嫌沒配套
對于白沙灣保障房項目接連遇冷，今年夏天剛畢業(yè)的小張道出了不少購房者的心聲，“我在市南區(qū)上班，手頭雖然沒太多錢，但也不能跑城陽區(qū)去買房子吧?我又沒車，那邊交通又不便利，住進(jìn)去以后，每天上班花在路上的時間就要四五個小時，居住根本不現(xiàn)實。”
那么，在城陽區(qū)工作的人為什么不申請這的房子?對此，在該保障房項目附近青大工業(yè)園工作的一位“藍(lán)領(lǐng)”小趙表示，自己曾對這批房源“動過心”，“可我后來去現(xiàn)場看了一下，周邊連個超市和農(nóng)貿(mào)市場都沒有，生活太不方便了。”
對比：
與周邊商品房價格優(yōu)勢不明顯
采訪過程中，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解到，此次公開銷售的人才公寓均價為5050元/平方米，房源大都為85平方米左右的套二戶型，如此一算，總價大都在43萬元左右。但如果考慮到小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，人才公寓項目與周邊一些商品住宅在價格競爭方面并無太大優(yōu)勢。“前段時間，項目附近的商品房卓越蔚藍(lán)群島都打出40萬一套的起價呢。”市民孫先生稱。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年8—10月份，卓越蔚藍(lán)群島普通商品住宅的成交均價分別為6165元/平方米、6143元/平方米和6178元/平方米。“卓越家的配套比較健全，自己的商街已經(jīng)入駐了不少，還有北師大附小建在小區(qū)里，每平方米6000多元的價格并不高，相形之下，人才公寓的價格優(yōu)勢并不明顯。”
而與人才公寓相隔不遠(yuǎn)，位于高新區(qū)的世茂公園美地項目，近期降價情況比較明顯，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8—10月份，其普通商品住宅的成交均價分別為5883元/平方米、5792元/平方米和5767元/平方米。而白沙灣人才公寓項目中，標(biāo)價較高的一套房子價格為5600元/平方米，相形之下，更無價格優(yōu)勢可言。
開發(fā)商：
銷售壓力大又不能降價 項目成“燙手山芋”
據(jù)了解，白沙灣保障房項目，是青島市首次嘗試在出讓土地中大規(guī)模配建公共租賃住房，項目分三宗地拍賣出讓，分別由青島天一嘉木房地產(chǎn)有限公司、青島正商置業(yè)有限公司和青島市公共住房建設(shè)投資中心競得并開發(fā)。在建設(shè)資金籌集和運營模式上，按照“誰投資、誰受益”的模式。這就意味著，一旦銷售遇冷，三家開發(fā)商將承擔(dān)資金壓力。
采訪過程中，天一金色海灣一位銷售主管坦言“銷售壓力很大”。她介紹說，按最初的規(guī)劃，天一金色海灣小區(qū)共建設(shè)了2180套限價商品房和1310套公共租賃房。“這2180套限價商品房目前都已基本主體完工，我們之前銷售了近200套，隨后又拿出近350套房源，用來解決市南區(qū)、市北區(qū)等危舊房改造的異地安置人群。最近，又有331套被改成了人才公寓進(jìn)行銷售。”按照這位工作人員給出的數(shù)據(jù)，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道算出，目前該小區(qū)限價商品房還剩余1600多套房源。
“如果這次改成人才公寓申購情況不錯的話，后期還會繼續(xù)有限價商品房改成人才公寓出售。”該工作人員坦言，項目前期建安成本大都在每平方米2500元左右，加上這兩年銷售不暢產(chǎn)生的資金壓力，降價銷售是不可能的，所以這個項目對于開發(fā)商來說，成了“燙手山芋”。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年6月21日，天一嘉木房地產(chǎn)有限公司和青島正商置業(yè)有限公司分別以798元/平方米的價格拍下所建項目地塊，拍賣總價分別為2.38億(23750萬)元和2.31億(23116萬)元。
業(yè)內(nèi)：
未來10年內(nèi)社區(qū)有望成熟
對此，青島科威國際不動產(chǎn)公司總經(jīng)理孫杰分析表示，目前對于房源銷售最大的制約恐怕還是配套問題。“一般的中低收入人群，最注重的便是周邊配套和公共交通等關(guān)乎居住成本的問題，而現(xiàn)在，這兩個問題都沒有解決好，所以，即使改成了人才公寓，還是解決不了根本上的問題。”
克而瑞高級分析師張斌也認(rèn)為，價差不明顯也是造成這批房源滯銷的重要原因。“以開發(fā)商投入的成本來看，他們并不想做賠錢的買賣，所以基本不可能降價;另一方面，如果真要對周邊配套進(jìn)行改善，將會是個不小的數(shù)目，而且還有可能面臨招商難的問題。”
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來10年內(nèi)，如果周邊配套跟上了，交通便利了，這里有可能成為一片大型的居住區(qū)。然而，這個期限，未免太長了。開發(fā)商能撐得住嗎?
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