熟悉郁亮的人都知道，郁亮是一個先做了再說的人。早在2013年，郁亮就把萬科重新定義為城市配套服務(wù)商，歷經(jīng)一年之后，郁亮才梳理出上述三大業(yè)務(wù)板塊。
杭州萬科是萬科集團養(yǎng)老業(yè)務(wù)的試點公司，也是萬科最先探索養(yǎng)老地產(chǎn)的分公司之一;早在2013年底，杭州萬科在良渚文化村打造的隨園嘉樹項目就已經(jīng)入市。
萬科在各地方打造的養(yǎng)老產(chǎn)品有兩個共性：主打社區(qū)化養(yǎng)老模式，以鄰里式文化為核心，在傳統(tǒng)住宅項目中拿出一幢樓做養(yǎng)老或是在成熟大盤中做一個養(yǎng)老社區(qū)，將專業(yè)護理型養(yǎng)老機構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù);且以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，而不只是養(yǎng)老地產(chǎn)。
不過，目前尚沒有成熟的養(yǎng)老商業(yè)模式，無論是地產(chǎn)企業(yè)還是金融機構(gòu)，都是在沒有先例的情況下進行探索。即便對萬科最為成熟的隨園嘉樹，也僅僅被業(yè)界認(rèn)為“接近成功”。
困難來自兩個方面，一個是真正有消費能力的人群至少要到10年后才會產(chǎn)生養(yǎng)老需求，另一個則是政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策很多還處在進一步落地的過程中。
杭州萬科總經(jīng)理劉肖預(yù)測，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時代至少要在2030年以后。這就意味著，誰要想在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索中最終勝出，還需要漫長的過程。
隨園嘉樹，接近成功?
隨園嘉樹位于良渚文化村核心，享受良渚文化村將近十年的成熟社區(qū)配套，包括浙醫(yī)一院良渚門診部(三級甲等)，浙江數(shù)字醫(yī)療衛(wèi)生技術(shù)研究院，四A級旅游景區(qū)資源地理位置，以及玉鳥幼兒園、玉鳥流蘇商業(yè)街、白鷺灣君瀾度假酒店等。
隨園嘉樹還配套了一棟頤養(yǎng)中心和一棟康復(fù)中心，其中康復(fù)中心包括4500㎡集中式配套中心“隨園會”和122床護理院。
除此之外，記者實地考察和多方采訪獲悉，隨園嘉樹有兩個特別之處，一是萬科采納了持續(xù)照料式養(yǎng)老社區(qū)(CCRC)的理念，打造獨立的養(yǎng)老運行服務(wù);另外一個是探索出了一套商業(yè)模式，即通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓+服務(wù)費和長租賃+服務(wù)費的銷售模式，實現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)投資端的盈利模式，也保證了后期運營的可持續(xù)性。
“前期使用權(quán)的出售，就已經(jīng)可以覆蓋前期的投資成本。”杭州萬科養(yǎng)老事業(yè)部總監(jiān)蘇彬燦介紹。
之所以是使用權(quán)出售，記者查看隨園嘉樹的土地性質(zhì)也注意到，該地塊的土地性質(zhì)為旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)，無法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)合同。不過。第一期是通過出售使用權(quán)，后續(xù)杭州萬科的養(yǎng)老產(chǎn)品將主要為租賃的模式對外發(fā)售。
值得一提的是，隨園嘉樹依托隨園特設(shè)的健康管理中心為長者提供健康管理服務(wù)。為確保以服務(wù)為主體的養(yǎng)老社區(qū)更為專業(yè)，杭州萬科成立了相對獨立的養(yǎng)老事業(yè)部，并打造了一支120多人的專業(yè)養(yǎng)老運營團隊。
“也正是看到以服務(wù)為核心的養(yǎng)老社區(qū)運營的成功，杭州養(yǎng)老事業(yè)部得到政府的認(rèn)可，受邀管理政府社區(qū)養(yǎng)老中心。”杭州萬科總經(jīng)理劉肖介紹。
未來的模式在社區(qū)
作為萬科集團養(yǎng)老地產(chǎn)的試點，也是萬科最先探索養(yǎng)老地產(chǎn)的分公司之一，隨園嘉樹無不勾勒了萬科養(yǎng)老圖譜下的養(yǎng)老方向。
截止到目前，杭州萬科在養(yǎng)老方面已經(jīng)試行了五條養(yǎng)老產(chǎn)品線和一個養(yǎng)老培訓(xùn)學(xué)院，分別為大型養(yǎng)老社區(qū)，小型養(yǎng)老服務(wù)公寓，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心——里仁日照，社區(qū)共生式養(yǎng)老住宅，專業(yè)護理機構(gòu)和養(yǎng)老培訓(xùn)學(xué)院。
除了杭州萬科，記者調(diào)查獲悉，如今萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)在北京、廣州、深圳、重慶、青島、成都等多地開始嘗試建立社區(qū)養(yǎng)老模式，其進軍“銀色經(jīng)濟”的決心由此可見一斑。
值得一提的是，各地方分公司試行的養(yǎng)老模式都不盡相同。如萬科在青島打造的“萬科怡園公寓”，主要是面向活力長者的全租式養(yǎng)老項目。而北京的首個養(yǎng)老項目萬科·幸福家(竇店)社區(qū)養(yǎng)老中心模式，是在傳統(tǒng)住宅項目中拿出一幢樓來做養(yǎng)老。
雖不盡相同，但都有一個共性，定位于養(yǎng)老社區(qū)，且以服務(wù)為核心。
以服務(wù)為核心養(yǎng)老社區(qū)的打造是基于萬科長達8年的研究。毛大慶介紹，萬科曾參與調(diào)查2000多份問卷，無論是老人還是子女，超過95.6%的被訪人群都希望自己或自己的父母能在本社區(qū)或周邊解決自己的養(yǎng)老問題，而不是將老人孤立集中的生活在一起。
劉肖也認(rèn)為，中國未來養(yǎng)老的范式，至少從杭州來看，必將誕生于社區(qū)。根據(jù)杭州萬科基于杭州本地老人需求的調(diào)研亦顯示，70%以上的人希望和子女住在一個社區(qū)又不愿意住在一起。
但毛大慶表示，國內(nèi)的養(yǎng)老項目建設(shè)運營亦存在較明顯的發(fā)展失衡，即居家、社區(qū)養(yǎng)老舉步維艱，機構(gòu)發(fā)展迅速。“這并不符合中國老人落地歸根的養(yǎng)老觀念。”毛大慶如是介紹。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還在青銅時代
探路社區(qū)養(yǎng)老，是房企掘金養(yǎng)老的主要路徑。
全房地產(chǎn)商會副會長張雪舟告訴記者，目前主要有“四路”企業(yè)進入養(yǎng)老住區(qū)，即地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、大型國企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)、金融機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)和運營機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)。
各家的養(yǎng)老項目的開發(fā)、運營模式不盡相同，真正成規(guī)模、成熟、可復(fù)制的引領(lǐng)模式還在探索中，經(jīng)營狀況并不理想，很多企業(yè)靠其他業(yè)務(wù)來支撐養(yǎng)老服務(wù)項目的運行。
經(jīng)記者的不完全統(tǒng)計，過去兩年，有32家全國性大型房企試水養(yǎng)老地產(chǎn)，與此同時，很多中小型房企也試圖打造養(yǎng)老地產(chǎn)項目，渴望分享“銀發(fā)經(jīng)濟”紅利。
不過，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)在的人口和財富分配結(jié)構(gòu)相關(guān)。中國高凈值人群70%是40到60歲的人群，這些人將在十五至二十年之后才會接受養(yǎng)老生活，”劉肖說，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前正處于“青銅時代”，而非“黃金時代”。
在劉肖看來，在2020-2030年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來白銀時代，屆時，老市場教育已經(jīng)完成，金融手段更加豐富，醫(yī)療等平臺的整合可能也已經(jīng)完成。這個時代的特點，就是需求回歸本源——理性的資產(chǎn)和更加合理的服務(wù)。
“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在白銀時代逐漸成熟，約2030年后，將迎來黃金時代。”劉肖認(rèn)為，黃金時代的特點是有更多個性化和尊享的服務(wù)，這個時代的特征可能是豪華的資產(chǎn)及個性的服務(wù)的組合。
是養(yǎng)老，不是地產(chǎn)
影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目盈利另一大原因，北京一房企養(yǎng)老事業(yè)負(fù)責(zé)人表示，就是養(yǎng)老地產(chǎn)的地價和稅費成本較高。
過去兩年來，民政部、國土部、住建部等多個部委出臺了多個有關(guān)促進養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展的文件，在吸引企業(yè)和資本進軍養(yǎng)老時配套了相關(guān)的稅費支持意見。
不過，根據(jù)記者采訪萬科等多個房企獲悉，地方實際落地相關(guān)的稅費補貼、地價優(yōu)惠并不多。
國土部的一位人士在接受記者記者介紹，市場上不乏有借養(yǎng)老概念圈地的房企，比如有很多項目號稱“養(yǎng)老房”，實則是變相的會所、酒店，缺乏基本的養(yǎng)老設(shè)施和為老人提供生活照料能力，也因此，國土部在研究落地養(yǎng)老用地時也十分謹(jǐn)慎。
張廣是安徽的一個地產(chǎn)開發(fā)商，就在2014年年初，張廣在安徽某地級市拿了一塊屬性為養(yǎng)老的用地。“已經(jīng)聯(lián)系到了一個適老化的專業(yè)設(shè)計機構(gòu)幫忙搭建，目前的想法是來到北京看看打通一下社區(qū)與北京某大醫(yī)院建一個就診渠道。”張廣告訴記者。
當(dāng)然，項目建好是不是賣給老人也不那么重要，畢竟房子建好后，也不可能限制銷售對象一定是老人。
“政府也沒有完善的是否養(yǎng)老地產(chǎn)的考核機制，也不可能對社區(qū)的購買人群進行年齡的劃分，從快周轉(zhuǎn)的角度出發(fā)，肯定是早賣早好。”張廣很坦率，但考慮到養(yǎng)老地塊的土地屬性，醫(yī)療配套是剛需，這一點最好要做到，不然對政府也交代不過去。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，目前房地產(chǎn)市場處于增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期，在轉(zhuǎn)型過程中，不少開發(fā)企業(yè)主動或被動進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，但養(yǎng)老住宅不是賣房子，更多的是要考慮配套和服務(wù)。
不過，在朱中一看來，隨著各路資本發(fā)力養(yǎng)老，打造真正的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品和養(yǎng)老模式，政策也將隨著市場的發(fā)展配套落地。
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