在換房過(guò)程中，有不少市民遇到了新的問(wèn)題，他們所購(gòu)買的首套房貸還沒(méi)有還清，所剩余額部分不多，“提前還貸”即可享受再買房按首套的政策，可提前還貸就要放棄目前正在享受的7折利率或者85折利率優(yōu)惠。到底怎樣做才能更劃算呢?帶著大家的這個(gè)困惑記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。
具體情況具體分析 提前還貸有可能得不償失
家住李滄區(qū)的李先生2010年貸款買了一套房子，總價(jià)90萬(wàn)，他向銀行貸了60萬(wàn)，享受了當(dāng)年7折利率優(yōu)惠，用等額本息的方式還款20年。最近他又看中了一套價(jià)值150萬(wàn)的商品房，恰逢9月底出臺(tái)了貸款新政，他想將首套房的貸款一次性還清，出手購(gòu)置第二套房。
李先生若真將首套房貸款一次性還清，對(duì)他來(lái)說(shuō)是否劃算呢?我們來(lái)算一筆賬。到目前為止，他已經(jīng)連本帶息還了約18萬(wàn)元，如果現(xiàn)在一次性還清，他還需付銀行近52萬(wàn)元的余款。二套房的首付需45萬(wàn)元，貸款105萬(wàn)元，分20年還清。由于現(xiàn)在各大銀行貸款利率7折優(yōu)惠并未真正落實(shí)，李先生最多能享受到9折的優(yōu)惠，算下來(lái)，二套房?jī)H利息就總共約73.8萬(wàn)元。如此算來(lái)，李先生需支付現(xiàn)金97萬(wàn)元(一套房的余款52萬(wàn)+二套房的首付45萬(wàn))，將來(lái)支付利息73.8萬(wàn)元。
如果他不提前還款，又將支付多少呢?首先，他仍將繼續(xù)支付首套房剩余16年的利息，約19.7萬(wàn)元。此外，二套房的首付需支付90萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元，分20年還清，按照二套房利率是基準(zhǔn)的1.1倍來(lái)看，總共的利息約53.4萬(wàn)元。這樣算來(lái)，他只需準(zhǔn)備現(xiàn)金90萬(wàn)元，將來(lái)需支付的利息是73.1萬(wàn)元(首套房的利息19.7萬(wàn)元+二套房的利息53.4萬(wàn)元)。
對(duì)比下來(lái)，如果一次性還清首套房貸款，在購(gòu)買二套房，李先生現(xiàn)金要多拿7萬(wàn)元，而以后支付的利息也多出0.7萬(wàn)元，這個(gè)結(jié)果著實(shí)讓李先生嚇了一跳。“我原本以為趕緊把第一套付清了可以省不少錢，不曾想恰恰相反，這個(gè)結(jié)果真是我萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的。”李先生說(shuō)。
提前還款是否劃算影響因素眾多 置業(yè)者不可盲目操作
房貸新政出臺(tái)后 不少人想將一套房貸提前還清
新政發(fā)布后，多數(shù)想買二套房的市民都如李先生一樣，第一念頭就是提前還貸，但是李先生的事例卻讓他們醍醐灌頂：原來(lái)提前還貸并不一定省錢。
事實(shí)上，李先生的事例也不能以偏概全，之所以有這樣的結(jié)果，也有一些巧合性。如果李先生買的第二套房?jī)r(jià)值不是150萬(wàn)，結(jié)果就不一樣了。記者用相同的辦法算了一下，假設(shè)他買的第二套房?jī)r(jià)值100萬(wàn)，那么他提前還貸的話，現(xiàn)金支付82萬(wàn)元，以后將支付利息49.2萬(wàn)元，而不提前還貸，現(xiàn)金支付60萬(wàn)元，以后將支付利息55.3萬(wàn)元。對(duì)比看來(lái)，雖然現(xiàn)金支付得多，但利息卻少6萬(wàn)多元。
青島建設(shè)銀行一位負(fù)責(zé)貸款的工作人員告訴記者，“提前還貸劃不劃算”這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的答案，“每個(gè)人的貸款情況都不相同，貸款的利率、額度、年限等等都是影響這個(gè)問(wèn)題的因素，若真有提前還款的想法，可以找銀行的理財(cái)人員細(xì)細(xì)核算，切不可盲目操作，以免得不償失。”
此外，該工作人員還提醒到，一般來(lái)說(shuō)提前還款是一種違約行為，根據(jù)合同上的規(guī)定，還要支付銀行一筆違約金，“各家銀行對(duì)于此類違約行為的規(guī)定是不同的，因此當(dāng)事人要根據(jù)合同上的規(guī)定核算自己該交的數(shù)目，這也是判斷提前還款是否劃算的重要因素。”
記者比較發(fā)現(xiàn)，各家銀行手續(xù)費(fèi)差異較大，有的銀行可以不收手續(xù)費(fèi)，而有的銀行則需要收實(shí)際還款額1—3個(gè)月的利息，有的銀行甚至需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。
是否要提前還貸需斟酌 3種情形不適合
雖然每個(gè)人的貸款情況不同，但從整體上看來(lái)，以下這些情況是不適合提前還貸的。
第一種是等額本息房款已還到中期的，等額本息還款每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減。也就是說(shuō)借款人前期還的利息比重較大，本金比重較小。如果借款人還款在3—5年以上，利息已還了不少，越往后越相當(dāng)于免息分期，因此這個(gè)時(shí)候提前還貸，意義不大。
第二種，等額本金還款期已過(guò)1/3的。等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少。當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
第三，如果當(dāng)初享受的貸款利率較低，比如是7折或85折也不適合提前還貸，因?yàn)檫@已經(jīng)屬于銀行貸款利率中最低的了，提前還貸的話，所享受利率折扣就沒(méi)有了，再買房貸款很難再申請(qǐng)到如此優(yōu)惠的折扣了。(記者 劉曉東)
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