距離2014年結(jié)束還有70天,樓市也開始進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。雖然8月份以來,從限購(gòu)解禁到限貸放松,島城樓市政策東風(fēng)頻吹。不過對(duì)于開發(fā)商來說,2014年的樓市并不輕松,接下來的時(shí)間他們完成年度目標(biāo)的時(shí)間越來越少。不少開發(fā)商開始干凈利落地打出“降價(jià)”這一大招,樓市形成了一股洶涌的降價(jià)潮,也引發(fā)了島城樓市的變化……
面對(duì)眾多降價(jià)促銷的樓盤,購(gòu)房者很難做出選擇。資料圖片
從一房難求到貨比三家
“您好,我們是XX樓盤,現(xiàn)在推出了兩棟看海小高層,你方便過來看一下?”“我們是新都心一家樓盤,價(jià)格在12000元/平方米,周末您能過來嗎?”上周,在市北區(qū)一家傳媒公司工作的秦先生接到了不少看房電話。“最近樓盤推銷的電話越來越多,有時(shí)一天好幾個(gè)。”秦先生告訴記者,“從去年我就開始看房,感覺現(xiàn)在能選擇的房子多了。”秦先生告訴記者,去年十月份他和同事一起去合肥路一家樓盤看房,那時(shí)候置業(yè)顧問很強(qiáng)硬,根本不給預(yù)留房子,看好房子就得交定金。“當(dāng)時(shí)同事本想只看房,再去周邊幾個(gè)盤比較一下,最后只能交上定金。”秦先生說,“當(dāng)時(shí)新房很緊俏,根本沒得挑,不管戶型、樓層、朝向,能買上就不錯(cuò)了。”秦先生打算在李村商圈附近置業(yè),現(xiàn)在他每周都會(huì)去看附近的樓盤,但是并不急著出手。“畢竟房子算是一生最大的消費(fèi)了,現(xiàn)在能挑就多看看。”
和秦先生一樣,記者發(fā)現(xiàn)不少市民現(xiàn)在都在貨比三家。“今天來了二十多組客戶,雖然人多,但是都來‘比價(jià)’的。”上周末,新都心一家樓盤的置業(yè)顧問說,“有些人都來了好幾趟,就是不定房。”記者了解到,目前島城樓市的新房庫(kù)存量處于高位,并且不斷有新房入市,這也讓市民的選擇余地更大。不僅如此,除了周邊樓盤比較,還有市民進(jìn)行版塊比較。“我在考慮是在西海岸還是李滄購(gòu)房。”市民鄭先生供職于一家物流公司,本來他手上的錢只能在西海岸選擇,但是隨著樓市降價(jià)潮的蔓延,他開始將目光投向李滄。“在心理上,李滄畢竟和市區(qū)更近。現(xiàn)在價(jià)格也合適。”上周末,鄭先生就在李滄分別看了三個(gè)樓盤,不過他同樣沒出手,他說“西海岸的房子能看海,回去還得再比比。”
新盤變輕松老盤壓力大
在樓市限購(gòu)限貸政策不斷松綁的同時(shí),各家樓盤也紛紛選擇低價(jià)跑量。分析人士認(rèn)為,今年前三季度樓盤的銷售情況可以用平淡形容,因此年底前很多企業(yè)希望借助政策東風(fēng)完成銷售業(yè)績(jī)。上周末兩天,為了趕上“銀十”末班車,不少開發(fā)商選擇開盤,其中有市北區(qū)正商紅楓谷,李滄區(qū)的越秀星匯藍(lán)灣,城陽區(qū)的魯商泰晤士小鎮(zhèn)、領(lǐng)秀珊瑚灣,以及黃島區(qū)的深港城、盛世華章、隆海碧海云天。不僅如此,記者發(fā)現(xiàn)降價(jià)已經(jīng)成了開發(fā)商的潮流,不過,對(duì)于新開盤的項(xiàng)目來說,打出“低價(jià)”牌毫無壓力,而對(duì)老項(xiàng)目來說,加推往往是一種無奈。
和去年新盤價(jià)格互相攀高不一樣,今年的純新盤價(jià)格都要低于周邊項(xiàng)目。像純新盤秀蘭禧悅山就打出了8500元/平方米的價(jià)格,而周邊一項(xiàng)目的價(jià)位則是12000元/平方米;純新盤萬科紫臺(tái)的價(jià)格也是10666元/平方米起價(jià),而周邊項(xiàng)目的價(jià)位多是在12000元/平方米以上。業(yè)內(nèi)人士表示,新盤在價(jià)格定位方面無壓力,可以輕松打低價(jià),而老盤定位需要顧慮更多。
“去年行情好,老盤操作起來也容易,開盤熱賣加推提價(jià)基本是常規(guī)套路。”市北一家樓盤的營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者,“尤其是口碑好的樓盤,一般受關(guān)注,一加推就是漲價(jià)也能快速消化掉。”但是今年,加推樓盤卻成了“燙手山芋”。“漲價(jià)根本不可能,降價(jià)容易引起前期購(gòu)房者抵制。”記者發(fā)現(xiàn),不少樓盤加推都是采取悄悄的方式。
房?jī)r(jià)“萬元線”步步收縮
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,青島房?jī)r(jià)自今年5月起至今一直處于下跌狀態(tài)。截止到9月底,青島住宅均價(jià)定格在9433元/平方米。與此同時(shí),島城房?jī)r(jià)“萬元線”也是不斷收縮。作為島城樓市的一條重要標(biāo)志線,“萬元線”從六年前萌生,就不斷北上,最終在2013年基本覆蓋李滄。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“萬元線”也是剛需購(gòu)房的一條杠杠,正是追隨著萬元線不少剛需的置業(yè)需求不斷向北,一路來到李滄,使得李滄有“剛需集中營(yíng)”的稱號(hào)。不過今年,“萬元線”不但北上乏力,而且已經(jīng)開始在李滄開始回縮。數(shù)據(jù)顯示,第三季度住宅成交均價(jià)為9550元/平方米,環(huán)比下跌2.2%。其中市區(qū)中李滄跌幅最大,第三季度住宅成交均價(jià)為10770元/平方米,環(huán)比第二季度11157元/平方米下跌3.5%,較第一季度的11327元/平方米下跌5%。記者了解到,不少樓盤的價(jià)格早已低于均價(jià)。像保利茉莉公館在8月開盤,就打出8518元/平方米的抄底價(jià),偉東幸福之城新開的4.2期均價(jià)8800元/平方米。
在樓市降價(jià)潮中,李滄更是走在前列,而其他板塊的定位也悄然發(fā)生了變化。在去年,新都心板塊的樓盤均價(jià)普遍在14000元/平方米左右,被認(rèn)為是面向剛改需求,如今新都心則更多地關(guān)注剛需。早在7月底,萬科就打出了 “萬科城12345元/平方米起價(jià)”和“總價(jià)108萬精裝入住新都心”,新都心苑項(xiàng)目也在下半年開始不遺余力地宣傳“79萬搶住新都心商圈”,緊接著保利葉公館也打出 “首付11.5萬”“送儲(chǔ)藏室送車位”。而萬科紫臺(tái)更是將起價(jià)定在10666元/平方米,使得新都心成為和李滄爭(zhēng)奪剛需的勁敵。從位置上來看,市北區(qū)更加接近主城區(qū),顯然對(duì)于購(gòu)房者來說,市北區(qū)更受青睞,而“萬元線”回縮無疑是一個(gè)在此定居的好機(jī)會(huì)。
■記者觀察
降價(jià)潮還需限貸落地
降價(jià)潮下,低價(jià)跑量已經(jīng)成為不少開發(fā)商的最后手段。雖然市場(chǎng)上仍然很熱鬧,但更多的是開發(fā)商的 “獨(dú)角戲”。記者注意到,多數(shù)購(gòu)房者仍然是選擇觀望。數(shù)據(jù)顯示,自2012年4月以來,全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)29個(gè)月保持上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比,最近兩年多全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲86.4%。有消息稱,監(jiān)管層經(jīng)過今年以來的多輪調(diào)研,也已對(duì)總體市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷。有業(yè)內(nèi)人士表示,雖然當(dāng)下政策東風(fēng)頻吹,但是每家開發(fā)商仍都在努力“去庫(kù)存”,但是能否調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的積極性,關(guān)鍵是限貸政策的落實(shí)程度。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,對(duì)目前的市場(chǎng)來說,信貸政策松綁起碼可以增加30%的購(gòu)房人群,效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。但他同時(shí)指出,由于銀行并未推出落實(shí)細(xì)則,市場(chǎng)具體的反彈幅度仍取決于信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。
最近,市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)情況的報(bào)告》,有關(guān)建議中就有一條是 “加大房地產(chǎn)信貸支持力度”。現(xiàn)階段,房地產(chǎn)信貸政策已成為市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵。作為資金密集型行業(yè),建議協(xié)調(diào)國(guó)家金融主管部門,在合理評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,加大對(duì)自住改善型住房需求貸款首付比例、利率的扶持力度,要求金融部門及時(shí)審批合格貸款,加快資金流轉(zhuǎn)速度。擇機(jī)擇時(shí)對(duì)現(xiàn)行“限貸”政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)建議,協(xié)調(diào)加大地方房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整的自主空間和靈活性。
七折利率或難現(xiàn)島城
9月30日,“央行新政”出臺(tái),其中有一條“貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由各分行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”,被不少購(gòu)房者解讀為房貸七折利率或出江湖。如今,距離“央行新政”出臺(tái)已經(jīng)三個(gè)多星期,也已經(jīng)有中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行和招商銀行先后表態(tài)執(zhí)行房貸新政。不過記者走訪銀行發(fā)現(xiàn),不僅多數(shù)銀行仍在等待新政落地的通知,房貸利率多數(shù)仍然是基準(zhǔn)利率,大多數(shù)銀行在貸款利率方面表態(tài)十分謹(jǐn)慎。
“要是能實(shí)行七折利率,那商業(yè)貸款和公積金貸款就差不了多少,我肯定出手買房。”市民匡先生表示,雖然看好房,但是因?yàn)榈荣J遲遲未出手。的確,當(dāng)下五年以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%,如果打七折則是4.585%,而同期的公積金利率則為4.5%。正是如此,很多市民都非常期待七折利率再次出現(xiàn)。
不過記者發(fā)現(xiàn),目前除了青島銀行實(shí)施九折利率,青島農(nóng)商行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行九折利率,島城多數(shù)銀行的首套房貸利率仍然是基準(zhǔn)利率。“市民所期待的七折利率估計(jì)很難出現(xiàn)。”有業(yè)內(nèi)人士表示,因?yàn)榉抠J不是銀行的核心業(yè)務(wù),并且實(shí)行七折利率也可能賠錢,因此銀行實(shí)行房貸七折利率的積極性并不高。并且對(duì)于房貸利率打折的客戶也往往要求較高。甚至有人表示,未來能實(shí)現(xiàn)房貸九折已經(jīng)算是重大利好。
記者 王曉磊