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青島更兇猛降價潮揭幕 上周新房成交漲七成多

2014-10-17 07:34:12
來源:青島早報
責任編輯:洛克
    送走十一長假,我市新房成交量開啟 “滿血復活”模式。記者昨日采訪了解到,進入10月第二周青島樓市住宅網簽1720套,較前一周環比上漲73.56%。不過面對新政頻發的市場現狀,對開發商來說,第四季度仍面臨巨大考驗,在年度銷售目標和資金回款壓力下,房價或仍將下行。



    青西新區成交量居首



    來自網上房地產的統計顯示,上周青島新建住宅成交1720套,較前一周的991套上漲73.56%。整體來看,住宅成交套數和面積基本恢復到了節前的水平。10月8日進入到工作日后,成交量開始大幅回升。僅用2天成交量就重回300多套的水平,10月10日達到上周單日成交最高峰350套,周六周日成交量有小幅回落。



    區域成交方面,上周青島住宅成交各區市排行榜的前三分別是青島西海岸新區、李滄區和即墨市。青島西海岸新區成交量為438套,遠遠超出了李滄區,西海岸的海景房較市南、嶗山的海景房便宜許多,吸引了眾多青島市區的購房者。以安子片區某項目為例,一期起價5700元/平方米,僅一個月幾乎售罄,二期也將于近期亮相。該項目的開盤給周邊項目帶去了不少壓力,也拉低了區域內的房價。



    更兇猛“降價潮”揭幕



    進入十月份,樓市的銷售黃金季節變得越來越短,開發商的銷售壓力卻絲毫沒有減少。從2014年前三季度的銷售情況來看,多數企業銷售目標完成情況不甚理想。今年1月至8月,20家代表房企中有7成房企銷售目標完成率不足60%,多數房企四季度銷售壓力倍增。盡管政府多措并舉出手救市,但短期內的刺激無法改變需求預期。在年度銷售目標和資金回款壓力下,降價似乎成了開發商的“最后救命稻草”。



    10月11日,李滄某在售樓盤的“6.5折清盤”的消息在微信朋友圈迅速發酵,如此“破天荒”的價格令人咋舌。雖然該公司及時發文稱此次優惠為員工福利房,合同視為無效,但引發一系列連鎖反應,一波更兇猛的“降價大潮”已然揭開序幕。



    繼6.5折超低折扣風波之后,李滄另一剛需大盤也撕下了降價遮羞布,“緊急制定”開盤計劃,推出28套82平方米房源,折合單價8600-9500元/平方米,較之前均價直降1900元。無獨有偶,位于老四方的一新盤也爆出8500元/平方米的均價,相比附近在售盤低了至少3000元/平方米。



    四季度房價或仍將下行



    樓市降價“跌跌不休”,然而購房者并不買賬,限貸松綁催生了一大批“等貸族”。對房企而言,第四季度將迎來“期末考”。



    青島樓市在經歷第一輪定向放松限購政策后,于9月1日全面放開限購。信貸政策寬松也預期升溫,鼓勵首套房貸款,并降低首套房認定標準為“房貸余額償清都算首套房”。



    然而7折房貸的申請條件頗為嚴格,乃至苛刻。農業銀行青島分行相關負責人稱,農行最近也將下調房貸利率,最低折扣也能到7折,但要求申請者是中國農業銀行私人銀行的客戶,并且資產額最低達到800萬元。



    房貸新政加劇了購房者的觀望情緒,等待房貸優惠成為不少置業者的共識。不過克而瑞高級分析師張斌指出,由于銀行的經營成本使然,購房利率優惠墜入虛名,7折利率房貸或將成為泡影,房貸新政非“救市解藥”。樓市的健康運作最終受市場供求規律影響,“沒有賣不掉的產品,只有賣不掉的價格”,四季度在年度銷售目標和資金回款壓力下,房價或仍將下行。(記者 孫靜芳)



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    搭建存量房交易平臺



    住建部要求進一步加強城鎮個人住房信息系統聯網建設




    住房城鄉建設部表示,當前要積極推進管理信息化建設,進一步加強城鎮個人住房信息系統聯網建設。這是記者16日從住房城鄉建設部獲悉的。



    住房城鄉建設部副部長齊驥說,要以樓盤表為基礎,加快推進房產測繪、預售許可、買賣合同網簽、交易資金監管、產權檔案管理等系統的關聯與共享,抓緊推進市區縣系統整合,完成紙質檔案數字化。據齊驥介紹,在房地產市場交易管理領域,除了積極推進管理信息化建設,還要抓好新建商品房銷售和存量房交易管理。要積極推行今年新修訂的商品房買賣合同示范文本,全面推行合同網上簽約制度。在存量房交易管理方面,推進存量房合同網簽備案制度,各地要搭建存量房交易服務平臺,加強存量房交易資金監管。此外,還要加強房地產中介行業管理,完善行業誠信體系建設,健全機構和人員信用檔案。積極培育房屋租賃市場,構建完善的房屋租賃市場體系。



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    公積金調整,救市還是便民?




    異地購房公積金異地互認、取消多項收費、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻……近段時間,從中央到地方,公積金政策調整的消息接踵而至。但與此同時,很多城市的公積金其實已初現緊張,有的城市還收緊了相關政策。專家表示,在當前樓市狀況下,首先應滿足基本購房的公積金貸款需求,同時要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具。



    30多個城市調整公積金政策



    10月14日,住建部等三部門聯合發文,要求取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。同時,各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續,并推進異地貸款業務。此外,二套房可享受公積金貸款,首套貸款額度有望提高。



    對此,同策咨詢研究部總監張宏偉表示,取消的收費項目產生的費用數額并不大,但客觀上減輕了購房者壓力及交易成本,這給市場傳遞了一種明顯的信號。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購房貸款打開了大門,將激發大量的“回鄉置業需求”。



    就在前一天的13日,武漢市住房公積金管理中心正式下發通知,放寬第二套房公積金貸款門檻,最低首付款比例調整為房屋總價的30%,不再硬性要求達到房屋總價的60%。類似放松公積金貸款的政策最近在多地先后出現。據記者不完全統計,今年以來,已有30多個城市調整了公積金政策。有業內人士預計,未來采取提高個人公積金貸款額度、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施,將成為多地政府調控樓市的主要措施。



    公積金流動性緊張狀況初現



    與紛紛放松政策不同的是廣州的持續收緊。10月11日,廣州“公積金新政策”獲得原則性通過,新政規定公積金貸款僅限于首次使用者,且首付從兩成調整為三成;貸款基礎條件也有所調整,貸款額度也變得更加吃緊,計算的公式也更為嚴格。對此,業內人士表示,這是不得已而為之。目前,廣州公積金提取比例已超過警戒線,個別月份接近甚至超過八成。



    廣州遇到的麻煩不是獨有的。數據顯示,多個城市公積金流動性已初現緊張。據住建部調查,南京、青島等32個城市個貸率超過90%,出現了緩貸、斷貸、擠提現象。以武漢為例,截至今年6月底,武漢累計發放公積金個人貸款890多億元,個貸率高達97%,比去年底增長近5%。“如果不予應對,只需兩個月,公積金貸款就會緊張。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信說。



    公積金不能為了救市而隨意調整



    既然那么多城市公積金流動性已初現緊張,為何還要放松相關政策?有市場人士表示,公積金政策的放松必然會帶來可觀的購房者入市。因此,市場和購房者都普遍認為,調整公積金是繼取消限購、放松限貸后樓市的第三個救市措施。預計未來會有更多城市在公積金政策上“動腦筋”。



    但專家并不贊同“救市工具”的看法。中南財經政法大學房地產研究所所長張東提醒,在土地財政和新房庫存的雙重壓力下,在取消限購放松限貸效果并不明顯的背景下,要警惕地方政府不顧公積金實際狀況,一味放松貸款政策來救市。



    如何面對一邊是放松呼聲越來越大,另一邊是自身存量不足的矛盾?專家建議,公積金管理部門應積極探索,提高資金利用率,滿足“應貸盡貸”資金需求,并適應科學化樓市調控的要求。



    建立跨地區公積金資金調劑平臺,被認為最為“便捷”的解決之道。記者調查發現,目前,各城市間公積金的使用率很不平衡。以湖北省為例,武漢市的個貸率比全省平均水平高出30.46個百分點,而有些城市的個貸率卻不足10%。



    其次,通過金融創新拓寬公積金來源。陳祖信建議,在公積金中心賬戶存款不支付時,商業銀行應允許直接透支取得信貸資金。同時,將一部分公積金個貸資產變現,引入社會資本投入,盤活資產存量。



    最重要的是,在房地產調控市場化之下,公積金要隨時“量身定制”政策。張東建議,建立公積金支持基本住房需求的機制,而不應由各地方政府根據各自需求隨意調整。“有關部門應多征求職工意見,使公積金為基本需求者服務,又不能成為助推樓價的幫兇。” 據新華社
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