青島樓市在2016年“升溫”速度比較快，難免讓人有些措手不及。當(dāng)下“量價齊漲”的青島市場最真實的體現(xiàn)，而在“買漲不買跌”的市場規(guī)律下，原本持幣待購的置業(yè)者開始放棄觀望，涌入樓市希望能夠抄底。可不成想的是，開始“淘房之旅”后才發(fā)現(xiàn)--“唉呀媽呀!房子已經(jīng)漲價不少了!”

在買房人群中，把目標(biāo)鎖定在二手房上的購房者也有不少，為了讓大家對青島二手房價格有個更加明晰的了解，青島新聞網(wǎng)記者近日對市內(nèi)四區(qū)的二手房價格進(jìn)行了走訪調(diào)查——

市南二手房源充足 學(xué)區(qū)房3萬元/㎡隨處可見

隨著多年的開發(fā)，市南區(qū)的建設(shè)用地日益稀少，新建項目量少且價貴，二手房便成了市南樓市主力。由于市南區(qū)地段優(yōu)越，配套豐富，交通便捷，可謂是主城區(qū)中的中心城區(qū)，因此即使是在樓市“大蕭條”的2014年，這里的二手房價格仍然“穩(wěn)如泰山”。今年以來，樓市迅速升溫，市南的二手房價也跟著漲了上來。

從記者走訪調(diào)查了解到的情況來看，市南的各大板塊的均價全部突破15000元/平方米，五四廣場更是以均價22884元/㎡的價格突破了2萬元大關(guān)，不過在湛山片區(qū)的對比之下，五四廣場片區(qū)二手房還不是最貴的，湛山板塊二手房掛牌均價31241元/㎡，傲視整個市南區(qū)，放眼整個青島都算“名列前茅”了。

市南區(qū)二手房價格之所以成為青島的“領(lǐng)頭羊”，除了其優(yōu)越的地理位置，還因為它的環(huán)境和配套。環(huán)境方面，市南片區(qū)可近賞奧帆中心遼闊海景和五四廣場人文風(fēng)情;配套方面，香港中路核心地段的百麗廣場、海信廣場、萬象城等商場人氣都很旺，401醫(yī)院、青大附院等醫(yī)院也都位居市南。此外，重點學(xué)校也為推動市南房價起到了不容忽視的作用。位于市南區(qū)中西部的湛山、大學(xué)路、江蘇路是青島三大重點學(xué)區(qū)，這三個區(qū)域的房源幾乎都是寸土寸金。記者走訪了解到，這三所學(xué)校周邊的房源掛牌均價分別為2.45萬元/平米、3.1萬元/平米和2.6萬元/平米，這其中不乏一些年代久遠(yuǎn)的老房子。雖然房子都比較老舊了，但借著學(xué)區(qū)房的東風(fēng)，照樣能賣上高價。

相比二手房的興旺，市南區(qū)的新樓盤就顯得鳳毛麟角了些，比較有代表性的就是魯潤靜園項目了，該小區(qū)起價大約19000元/㎡，雖然看起來十分昂貴，但與周邊二手房比起來，反而顯得有些“親民”，因此銷售的也十分紅火。業(yè)內(nèi)專家表示，市南的房子仍有增值空間，尤其是位置好有靠近學(xué)區(qū)的房源，它們不會因房齡的增加而貶值，只會因市南房源越來越緊缺而進(jìn)一步升值。

市北區(qū)現(xiàn)一二手房倒掛 同區(qū)域二手房比新房高5000元/㎡

作為青島的老城區(qū)，市北區(qū)無論是配套設(shè)施還是生活氣息都有足夠的歷史積淀。對于很多在市南工作的年輕人來說，在市南買房太貴，而去李滄買房又太遠(yuǎn)，所以如果能在市北區(qū)買一套二手房，對于不少剛需族來說就是上佳的選擇了。尤其是隨著M3號線北半段的通車，作為被首先惠及的片區(qū)之一，市北又掀起了一股“地鐵房”置業(yè)熱。

根據(jù)記者走訪，目前市北區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)的二手房價占據(jù)了“天花板” 的位置，均價大約為16293元/㎡。近年來，隨著區(qū)域價值的不斷提升，市北CBD“高大上”的形象已經(jīng)日益凸顯，片區(qū)內(nèi)二手房價也跟著扶搖直上。根據(jù)新聞網(wǎng)記者近日調(diào)查，良辰美景二手房成交均價已達(dá)1.6萬元/㎡左右，錦繡華城二手房成交均價2.1萬元/㎡，中海紫御觀邸成交均價2萬元/㎡，環(huán)宇康庭二手房價也接近1.7萬元/㎡。

隨其后的便是新都心片區(qū)了，新都心是2011年后在青島中部區(qū)域速度崛起的房地產(chǎn)片區(qū)之一，憑借萬科、中海等房企大鱷的深耕，目前這一片區(qū)的二手房已具有較強(qiáng)的競爭力，這些二手房小區(qū)普遍房齡較短，物業(yè)配套齊全，這讓它們在二手房市場熱度也跟著飛速提升。據(jù)記者了解，如今中海清江華府二手房掛牌均價已經(jīng)達(dá)到1.7萬元/㎡，萬科城二手房掛牌均價1.55萬元/㎡，萬科藍(lán)山二手房掛牌均價1.82萬元/㎡。與這些“昂貴的二手房相比”新都心多個在售新盤就顯得“性價比”超高了。據(jù)記者了解，如今新都心片區(qū)新房均價在1.3萬元/㎡左右，已經(jīng)成了“一二手房價倒掛”現(xiàn)象最明顯片區(qū)。

臺東片區(qū)、浮山后片區(qū)二手房的價格也是在增漲當(dāng)中，就算是在前兩年樓市低迷的時候，這些片區(qū)的房價也十分堅挺。值得一提的是，作為市北的一個新興片區(qū)——濱海新區(qū)及其周邊二手房的價格也漲至11401元/㎡，與去年相比，這一片區(qū)二手房單價漲了接近1000元/㎡。

嶗山區(qū)二手房價相差懸殊 傳統(tǒng)“富人區(qū)”房價普漲

嶗山區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置和獨一無二的山海風(fēng)景，一直以來都是青島中產(chǎn)階級首選的居住區(qū)域，也被戲稱為“富人區(qū)”。近日記者走訪發(fā)現(xiàn)，嶗山區(qū)內(nèi)的二手房房價其實相差非常懸殊。這里有著遙不可及的千萬級豪宅，也有每平米剛剛過“萬元線”的剛需房源，整體房價格局是由南自北、由中向四周輻射型分布的。

其中傳統(tǒng)的麥島板塊和石老人風(fēng)景區(qū)板塊二手房房價十分高昂，分別為24935元/㎡和33499元/㎡，這個價格與去年相比，稍有漲幅，但漲得不多。這兩大板塊內(nèi)二手房源普遍具有單價高、戶型大的特點，動輒就是千萬豪宅，讓普通購房者難以企及。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，早在2005年時，這兩大板塊的新房均價還都在4000元/㎡左右，也就是說，十年時間，這里房價翻了六七倍，一套100㎡的小三居，升值200萬，正是這個片區(qū)早就了當(dāng)年青島最早一批靠投資房產(chǎn)發(fā)家致富的市民，讓不少人正式邁入“小富豪”的行列中。

嶗山CBD板塊、午山板塊、西姜板塊以及國信體育場周邊板塊可以被列入到嶗山區(qū)整體房價的第二階梯中。當(dāng)然，這四大板塊的房價也并不便宜，據(jù)統(tǒng)計，嶗山CBD二手房價為19239元/㎡、午山板塊為2.3萬/㎡、西姜板塊為19141元/㎡、國信板塊為21456元/㎡。隨著嶗山整體城市規(guī)劃的調(diào)整，以及商業(yè)等各類生活配套的逐步完善，這些板塊內(nèi)的新房價格還在不斷上揚(yáng)，二手房也自然跟著“水漲船高”，雖然漲價了，但這些板塊內(nèi)的二手房卻并不愁賣，在市場上都是香餑餑。

如果非嶗山區(qū)不住，資金又不算充裕的購房者，買房還有其他選擇，因為在嶗山，同樣也有價格親民的板塊，二手房價格區(qū)間集中在1.1萬/㎡-1.5萬/㎡，比如西韓板塊，二手房均價為11346元/㎡，還有北村板塊，二手房均價13692元/㎡，如此算來，購置一套100㎡的房子，總價可以控制在170萬左右，許多首改置業(yè)者只需要稍微“摸摸高”就能在這些片區(qū)買上一套不錯的二手房。

李滄二手房在“萬元線”上下徘徊 自西向東房價遞增

李滄區(qū)一直以來被看做是“剛需聚集地”，房價基本保持在1萬/㎡左右。另外由于前兩年李滄有大批新項目開盤上市，以至于近兩年來，二手房市場也出現(xiàn)了足夠充足的房源，與其他區(qū)域相比，李滄區(qū)的二手房大部分都是“次新房”，深受剛需置業(yè)者青睞。以李滄萬達(dá)中央公館一套90㎡的二居房為例，單價11471元/㎡，總價為103萬左右，中介告訴記者，這類房源基本是房東買房后就沒住過，或者精裝后住了一年左右就要轉(zhuǎn)手出售，“買到就是賺到”成為很多中介向置業(yè)者介紹房源時的標(biāo)準(zhǔn)“推介語”。

此外記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李滄區(qū)的二手房房價基本呈現(xiàn)由西向東呈現(xiàn)逐漸遞減的趨勢(東李與李村公園板塊例外)。目前滄口公園板塊的二手房價格在8943元/㎡左右，李村公園板塊為10538元/㎡，東李板塊為9102元/㎡，世園會板塊為1.4萬/㎡。從數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，李村公園周邊的二手房房價略高于東李板塊，其主要原因為李村商圈被定義為李滄區(qū)的城市副中心，各類商業(yè)配套得到快速發(fā)展，李村商圈的成功轉(zhuǎn)型升級，令周邊新房及二手房房價都具備了上漲的條件和基礎(chǔ)。

雖說李滄是“剛需圣地”，但所吸引的購房者卻絕不僅僅都是剛需一族，也有不少改善型購房者把目光轉(zhuǎn)向了李滄。目前世園會板塊是李滄所有板塊中二手房房價最高的，有些房源價格甚至高于市北區(qū)，萬科開發(fā)建設(shè)的幾個住宅項目，價格在1.2萬/㎡-2.8萬/㎡左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊正在熱銷的新盤價格，據(jù)悉，周邊的新城香溢紫郡、卓越皇后道、和達(dá)璟城等新樓盤項目，目前雖稍有提價，但新房價格還都在萬元線徘徊，遠(yuǎn)不及二手房“賣得貴”。