買房，畢竟不是買白菜，葉子上有點問題大不了扔了，對于大多數(shù)人來說都是掏了血本，花了那么多錢買預(yù)售房，待到交房時，看到的新房不如開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣，該怎么辦？房屋有質(zhì)量問題、基礎(chǔ)配套設(shè)施偷工減料，購房者該如何維權(quán)？最近，12345市長熱線接到不少類似投訴。

小區(qū)綠化用的是假花進口材料變成國產(chǎn)貨

今年11月12日是濱江區(qū)某小區(qū)交房的好日子，不少購房者看了房子后卻不敢驗收。

姚先生就是其中一位購房者，幾年前他花了400多萬買下一套200多平米的房子。“我到驗收的現(xiàn)場，和當(dāng)初宣傳單上面的完全不一樣啊。”姚先生說，他當(dāng)時就拒絕收房。

姚先生說，當(dāng)初，這個小區(qū)的售房宣傳單上寫著：五星級的大堂和配套的業(yè)主會所，買房時，開發(fā)商還帶各位買房者去看350平米的樣板房，并承諾以后的大堂只會裝修得比樣板房更好。“可是我們?nèi)ヲ炇諘r，那個大堂哪里是什么五星級標(biāo)準(zhǔn)，只是草草地貼了瓷磚，什么裝飾都沒有，大家都很失望。”姚先生說。原來這個大堂不合格也只是個開頭，當(dāng)初承諾的業(yè)主會所現(xiàn)在也沒有達(dá)標(biāo)。姚先生表示在自己居住的那一區(qū)本應(yīng)是有至少一個業(yè)主會所的，可是現(xiàn)在連影兒都沒有。

“我們到花園一看就更傻眼了，當(dāng)初開發(fā)商承諾的綠化變成假花。”姚先生很無奈地說，這種啼笑皆非的做法讓人無語，整體花園的規(guī)劃也做得不盡如人意，排水系統(tǒng)的問題更是突出。據(jù)業(yè)主描述，花花草草在這種排水有問題的地方根本種不活，下雨天，綠化里的泥土都會被雨水帶到路上，看起來非常臟。

“因為這個原因放假花上去，我們很難接受，畢竟是你自己當(dāng)初的規(guī)劃有問題不是嗎？”姚先生說。不僅如此，當(dāng)初開發(fā)商承諾的小區(qū)人車分流，如今卻是人車合流。而新房也是問題百出，當(dāng)初承諾的進口玻璃、鋁合金等通通變成國產(chǎn)。

姚先生說，大部分業(yè)主到現(xiàn)在都沒有驗收，實在是與大家當(dāng)初的期望相去甚遠(yuǎn)。他和其他一些購房者一起與開發(fā)商談判過，但開發(fā)商沒有實際解決問題，施工方也說這些問題和他們無關(guān)。

姚先生很無奈：“我們現(xiàn)在最大的期望就是他們能提供當(dāng)初的設(shè)計圖紙，然后重新檢測、重新驗收。畢竟大家還是想要這個房子的。”

質(zhì)量問題表面看不出精裝修房還在裝修中

李小姐(化名)是余杭區(qū)一個新小區(qū)的業(yè)主，也遇到了這方面的困惑。買房時，售房時，開發(fā)商宣傳在花園的人工河上建一座小橋，今年6月交房，到現(xiàn)在已經(jīng)過去快半年了，這條橋仍不見蹤影。

不僅如此，有一批已經(jīng)驗收了房子的購房者，在裝修時卻發(fā)現(xiàn)這個房子還存在很多漏洞，包括承重墻掏漿、房屋沉降等一部分質(zhì)量問題。“交房時這些問題表面是看不出來的，只有等裝修時他們才發(fā)現(xiàn)的，可是已經(jīng)驗收了也沒辦法了。”李小姐說，去驗房時，本應(yīng)是毛坯房，但開發(fā)商不知道出于什么原因把墻都刷白了。至今還是有很大一批業(yè)主沒有簽收。還有一些買精裝修房的購房者發(fā)現(xiàn)交房時房子還在裝修，和預(yù)期完全不一樣。

李小姐說，交房的事已經(jīng)過去半年多了，問題還是存在，她一直沒收房，希望能夠重新檢測，并解決問題。

律師說法

省直律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人吳方榮律師

因房屋質(zhì)量問題拒收房“逾期責(zé)任”誰承擔(dān)

吳方榮律師表示，公共部分出現(xiàn)問題是否能拒收房屋，是否能要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，須根據(jù)《商品房買賣合同》中有關(guān)公共部分的合同約定、房屋交付的合同約定、逾期交房的合同約定及舉證情況等綜合分析確定。

毛坯房與精裝修的房子還是存在區(qū)別。精裝修收房時可能存在兩種質(zhì)量問題，首先是普通質(zhì)量問題，即地板有劃痕，墻紙存在問題等，出現(xiàn)這樣的情況時，業(yè)主可以要求開發(fā)商立即整改，并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的賠償責(zé)任。

其次，精裝修收房還可能出現(xiàn)一些大型質(zhì)量問題，例如墻面霉變、漏水、衛(wèi)生間等重要設(shè)施不能使用等，這時業(yè)主就有權(quán)拒絕收房，要求開發(fā)商整改，整改完之后才收房，并可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。

配套設(shè)施不如意拒收房“逾期責(zé)任”誰承擔(dān)

吳方榮律師說，相反毛坯房就不存在普通質(zhì)量問題，更多的可能是小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、綠化等問題，因為小區(qū)的配套設(shè)施和交房條件是分開的，所以業(yè)主認(rèn)為配套設(shè)施等存在問題，不要輕易拒收，可以先收房，再要求開發(fā)商整改，否則就有可能承擔(dān)逾期收房的賠償責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對此，浙江裕豐律師事務(wù)所的張錦偉律師補充說，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑設(shè)施，在合同中應(yīng)有條款約定，業(yè)主可以按合同條款維權(quán)。宣傳手冊內(nèi)容如果未訂入合同條款，一般不能作為依據(jù)。

特殊情況下，如開發(fā)商就房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

若開發(fā)商出現(xiàn)延時交付的情況，可按商品房買賣合同約定的條款追究開發(fā)商的逾期交房責(zé)任，一般合同中會有約定，逾期不超過90日的，支付違約金合同繼續(xù)履行，計算方式按約定；若逾期超過90日的，購房人有權(quán)解除合同要求退房。

什么情況可以要求退房遇上漲跌按哪個價錢退

吳方榮律師介紹，業(yè)主要退房必須滿足退房條件：

1.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。

2.在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，變更規(guī)劃設(shè)計，影響房屋結(jié)構(gòu)的，購房者有權(quán)退房并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

3.開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

4.當(dāng)商品房預(yù)售合同中的約定面積與實際面積產(chǎn)生誤差時，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權(quán)選擇退房。

5.開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。

6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

7.購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。

8.合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)時。

此外，還包括法律規(guī)定的可退房情形和雙方合同約定的可退房情形。

條件成就后，按照消費者權(quán)益保護法規(guī)定，購房者在退房時若房價高于售賣時的房價，則按照退房時房價退款，若房價低于售賣時房價，則按照售賣時的房價退。打個比方，購房者100萬買的房子，退房時房價為150萬，開發(fā)商應(yīng)退150萬，若退房時房價為90萬，則按照100萬退。