2016年，島城商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)一輪新的供應(yīng)高潮。日前，仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)12個(gè)月，全市即將竣工的辦公總面積將達(dá)79萬(wàn)平方米，再次拉高辦公樓市場(chǎng)空置率;與此同時(shí)，2016年將有超過(guò)50萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)，使優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)體量推向近年來(lái)供應(yīng)高峰。

辦公樓竣工面積達(dá)79萬(wàn)平方米

據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)12個(gè)月，全市即將竣工的辦公總面積將達(dá)79萬(wàn)平方米，其中64%的供應(yīng)集中于市北商務(wù)區(qū)。隨著新一輪集中供應(yīng)的到來(lái)，島城寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)較大消化壓力，預(yù)計(jì)2016年底整體市場(chǎng)空置率將達(dá)30%的歷史高位。

據(jù)介紹，新興商務(wù)區(qū)大量新增供應(yīng)將繼續(xù)推高市場(chǎng)空置率。過(guò)去的一年，島城辦公樓市場(chǎng)持續(xù)放量，全年新增供應(yīng)達(dá)到30.2萬(wàn)平方米，其中嶗山商務(wù)區(qū)以16.1萬(wàn)平方米增量成為核心供應(yīng)區(qū)。大量新增辦公面積推高了青島辦公樓市場(chǎng)整體空置率，截至2015年底達(dá)23.5%，同比上漲3.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著2016年辦公樓產(chǎn)品的繼續(xù)放量，預(yù)計(jì)2016年底整體市場(chǎng)空置率將繼續(xù)拉高，預(yù)計(jì)將達(dá)30%。

新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)體量達(dá)到高峰

在商業(yè)地產(chǎn)零售市場(chǎng)方面，高端零售市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。據(jù)介紹，盡管全球奢侈品牌擴(kuò)張受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響放緩，2015年青島高端零售物業(yè)市場(chǎng)卻表現(xiàn)不凡，全年共有將近20個(gè)輕奢及奢侈品牌在青島開(kāi)出新店，分別分布在海信廣場(chǎng)二期和華潤(rùn)萬(wàn)象城兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中。據(jù)了解，2015年是青島零售物業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)高峰年，共有5個(gè)項(xiàng)目近60萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，主要分布于香港中路等核心商圈。目前零售物業(yè)總存量約為228萬(wàn)平方米，優(yōu)質(zhì)商鋪空置率約9.4%。受到全年及未來(lái)大量新增供應(yīng)的影響，優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q乏力，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金為每月每平方米人民幣328元，僅環(huán)比上漲0.3%。

據(jù)了解，受多個(gè)項(xiàng)目延期交付影響，2016年島城商業(yè)零售業(yè)的供應(yīng)高峰將繼續(xù)保持。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2015年有超過(guò)30萬(wàn)平方米的供應(yīng)延期交付，而2016年將有超過(guò)50萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，使得優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)面積推向近年來(lái)供應(yīng)高峰。值得注意的是，未來(lái)項(xiàng)目多數(shù)位于新興商圈，且投資商多缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)背景，市場(chǎng)預(yù)期需要經(jīng)過(guò)一段培育期才能走向成熟，屆時(shí)空置率有望有所回落。

供應(yīng)井噴拉高商業(yè)地產(chǎn)空置率

記者查閱資料了解到，近幾年，島城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一路上揚(yáng)，隨之而來(lái)的空置率亦是節(jié)節(jié)攀升。其中，辦公樓市場(chǎng)的空置率在2016年底或?qū)⑦_(dá)到30%的歷史高位;與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)零售物業(yè)的空置率也接近10%。

從近幾年辦公樓市場(chǎng)來(lái)看，2012年島城辦公樓空置率為18.6%，2013年上升至20.9%，2014年辦公樓市場(chǎng)空置率同比持平，于2015年底達(dá)到23.5%。隨著今年79萬(wàn)平方米新增辦公樓的投入市場(chǎng)，島城寫(xiě)字樓空置率或?qū)⑦_(dá)到30%的歷史高位。面對(duì)如此大的市場(chǎng)壓力，島城寫(xiě)字樓市場(chǎng)該何去何從，是否會(huì)調(diào)整租金?預(yù)測(cè)未來(lái)寫(xiě)字樓的遭遇，由于市場(chǎng)上產(chǎn)品一起涌入，造成較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)供貨量大于需求量，市場(chǎng)一下子有飽和的跡象，買(mǎi)方市場(chǎng)華麗登場(chǎng)，許多寫(xiě)字樓上演空城計(jì)，空置現(xiàn)象增多。從另一角度看，大量的新增供應(yīng)，也將為租戶(hù)帶來(lái)更多的選擇，議價(jià)能力或?qū)⒖礉q。未來(lái)，部分樓齡較久、硬件設(shè)備老化的辦公樓將面臨租戶(hù)流失和租金難以為繼等問(wèn)題。青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯