4月底，金獅廣場開門納客;6月28日，凱德廣場將正式開業(yè)，隨后居然之家也將盛裝亮相;而萬達(dá)MALL項目則將于2017年開張……這些已經(jīng)定好開業(yè)時間表的商業(yè)都有一個共同的特點，就是避開了已有的成熟商圈，落子于正待興起、完善的新區(qū)域。但是記者走訪發(fā)現(xiàn)，無論是空缺多年后逐漸形成的嶗山商圈、浮山后商圈，還是全新打造的新都心商圈、西海岸商圈，雖然新興卻競爭異常激烈，甚至有的商圈已經(jīng)完成了第一輪洗牌。商場與商場之間，商圈與商圈之間，都隨著新商業(yè)體的不斷誕生參與角逐而競爭加劇。面對貼身肉搏的競爭，商家又該如何突圍?

新商圈全貌>>>

嶗山商圈：

首輪洗牌已結(jié)束

作為嶗山商業(yè)氛圍的奠基者，麗達(dá)購物中心剛剛過完了7周歲生日。7年前，有著老國貨商業(yè)背景的麗達(dá)購物中心成為嶗山區(qū)第一個吃螃蟹的商場。雖然初期單打獨斗的場面看起來略顯冷清，但也讓麗達(dá)占盡先機。

隨后不久，皮草城和樂天瑪特超市相繼落地，而且所在位置緊鄰麗達(dá)，加上2012年開業(yè)的大拇指廣場，嶗山商圈的雛形自此形成。然而好景不長，2013年前后，皮草城和樂天瑪特超市相繼關(guān)門。

剛剛形成較強商業(yè)氛圍的嶗山商圈并沒有就此沉寂。今年1月，麗達(dá)在拿下皮草城和樂天瑪特超市兩處營業(yè)區(qū)域后，擴建開業(yè)。而4月底，金獅廣場正式開門納客。這是一個吃喝玩樂一應(yīng)俱全的超大型商業(yè)綜合體。而這只是剛剛開始，與金獅廣場僅一街之隔的嶗山利群購物廣場如今項目順利封頂;深圳路和遼陽東路交會處的國金中心將和嶗山利群于今年底前正式亮相。

“經(jīng)過第一輪洗牌后，新‘三國演義’才剛剛上演，未來嶗山商圈將無比熱鬧。”麗達(dá)購物中心總經(jīng)理顧冰這樣說。

新都心商圈：

高起點的大佬角逐

新都心是青島舊村改造最成功的代表區(qū)域。短短6年，新都心已經(jīng)強勢崛起：道路貫通，大盤匯聚，地鐵即將運行，還有商業(yè)大佬角逐、被譽為 “未來青島中心商圈”的商業(yè)體量。

2015年11月，在東部商圈順風(fēng)順?biāo)柠渼P樂選擇開辟新戰(zhàn)場，新都購物廣場正式開業(yè)。自此，新都心商圈跨出了實質(zhì)性的一步。在這個新商圈里，麥凱樂的身影并不孤單。驅(qū)車沿黑龍江路向北，在清江路路段，和達(dá)中心城的LOMO商街也已經(jīng)在招商，部分主力商家已經(jīng)入駐并開業(yè)，預(yù)計今年10月份前后全部開業(yè)。

繼續(xù)向北，是已經(jīng)有部分商家營業(yè)的萬科新都心生活廣場，其北側(cè)則是將于6月28日開業(yè)的凱德廣場購物中心。據(jù)新都心開發(fā)建設(shè)辦公室工作人員介紹，該項目是新加坡凱德商用集團在青島市投資建設(shè)的第一個項目,背景雄厚。而據(jù)浮山商貿(mào)區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與凱德廣場一個路口之隔的知名家居廣場——居然之家將在8月份前后開業(yè)。

新都心開發(fā)建設(shè)辦公室工作人員稱，“今后，凱德廣場將與麥凱樂、和達(dá)LOMO商街、萬科新都心生活廣場、居然之家等商業(yè)聚集形成地鐵沿線商業(yè)黃金連廊。”

西海岸商圈：

綜合體主打智能牌

隨著西海岸晉級國家級新區(qū)后，越來越多的商業(yè)大鱷爭相落戶。今年4月，北京首商集團與青島西海岸新區(qū)簽訂合作意向書，將在該區(qū)建設(shè)新燕莎奧特萊斯購物中心。據(jù)悉，這是首商集團在山東省投資運營的第一家燕莎奧特萊斯購物中心，將打造山東半島地區(qū)超級購物體驗業(yè)態(tài)的新典范。而此前早就有不少商業(yè)大鱷相中了這塊熱土。其中，青島東方影都項目占地376萬平方米，總建筑面積540萬平方米。記者從工程建設(shè)方了解到，萬達(dá)MALL主體結(jié)構(gòu)已封頂，酒店群、大劇場、秀場等文旅項目也已全面開工。其中，配套的萬達(dá)MALL項目將于2017年開張，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項目將建成開業(yè)。

有時間表的另一個大的商業(yè)項目則是島城首座以“云貓”為定位的城市綜合體。“項目定位就是島城首座‘云貓’，所謂‘云貓’就是互聯(lián)網(wǎng)+購物中心，今年6月份封頂，明年上半年啟用。”項目相關(guān)負(fù)責(zé)人陳波說，通過整套軟硬件解決方案，建設(shè)新一代的數(shù)字化購物中心，在顧客的整個購物過程中，體驗智能停車、智能找店、智能排隊、智能電影、智能支付、智能WiFi等完美場景服務(wù)。

隱憂>>>

商場人氣冷熱不均

放眼望去，這些新興商圈雖然資歷新，但商家們跑馬圈地卻不落分毫，從近兩年的開業(yè)時間表看，新興商圈的競爭激烈程度絕不亞于老資歷的東部商圈、李村商圈和臺東商圈。在地產(chǎn)商和零售商一同出手的背景下，商場越建越多，體量規(guī)模越來越大，不少市民和業(yè)內(nèi)人士不禁擔(dān)憂：市場相對有限，加上電商已成氣候，如此多的商場又該如何生存下去?

近年來，商場關(guān)門已不罕見，皮草城、樂天瑪特、樂購、巴黎春天等紛紛敗走島城，更有不少商業(yè)項目被無限期擱置。甚至市民在逛街的時候也能發(fā)現(xiàn)，同一個商圈內(nèi)，每個商業(yè)項目的人氣也是冷熱不均。

對策>>>

多點開花查缺補漏

對此，政府相關(guān)部門以及商家又是怎么看的?在政府相關(guān)部門看來，青島商業(yè)的發(fā)展還是相對健康、有序。“目前青島商業(yè)的地域分布比較合理，從過去扎堆到如今查缺補漏、多點開花。”市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣說。

從今年開業(yè)或者即將開業(yè)的商業(yè)項目分布來看，分散于市南、市北、李滄、嶗山四區(qū)，細(xì)看之下，新開業(yè)的購物中心打破了原先購物中心扎堆熱門商圈的“定律”，沒有一家是位于東部、臺東以及李村三大商圈，有的選址還略顯冷僻。例如位于團島的金茂灣購物中心以及位于滄口區(qū)域的環(huán)灣城市廣場，所在區(qū)域此前一直缺乏業(yè)態(tài)齊全的大型購物中心。

凱德廣場、居然之家、嶗山利群等新的大型商業(yè)項目開張后，新都心商圈及嶗山商圈兩大新興商圈的力量將進(jìn)一步加強，島城市區(qū)內(nèi)商圈之間的競爭將不再局限于東部、臺東、李村及中山路等傳統(tǒng)商圈，新興的新都心、嶗山商圈也將加入到商圈之間的競爭中。此外，隨著商業(yè)項目的遍地開花，中山路、市北CBD、四方等小型商圈也加入到熱鬧的商業(yè)大戰(zhàn)中來，商業(yè)體越來越分散，徹底改變了原先島城高度集中化的商圈格局。

“現(xiàn)在一個李滄區(qū)已經(jīng)細(xì)分到東部、北部、中心區(qū)，相對應(yīng)的商圈也應(yīng)該是這樣的細(xì)分化。”和達(dá)集團營銷總監(jiān)陳子權(quán)表示，隨著消費升級，消費者對購物、休閑的體驗需求要求一定的便利性，因此商業(yè)項目也應(yīng)呈現(xiàn)點狀分布，過去那種商圈高度集中的時代已經(jīng)過去，多商圈、細(xì)分化將是今后的商業(yè)趨勢。

商業(yè)體差異化錯位競爭

從百貨到超市，從餐飲到休閑;從高端奢華的東部商圈，到日漸繁榮的新都心商圈，以及人頭攢動的李村商圈，越來越多的商業(yè)項目在島城出現(xiàn)。青島傳統(tǒng)的商業(yè)格局正在升級和完善，業(yè)態(tài)品質(zhì)正日漸刷新。如今，已不是商場與商場之間的競爭，而是“圈”與“圈”之間的多元競爭，以及不同商業(yè)模式之間的競爭，商戰(zhàn)愈演愈烈。

未來，各大商業(yè)項目、各大商圈要如何在競爭中出位?一言以蔽之，“商圈將抱團發(fā)展，差異化才是王道”。顧冰坦言，“隔壁”金獅廣場開業(yè)后，對麗達(dá)的客流沒有造成影響，老會員的忠誠度依然，甚至近期還有不少新會員的加入。分析原因，顧冰認(rèn)為有兩點：第一，金獅廣場開業(yè)后，嶗山商圈更為強大，吸引了原先往西即東部商圈購物休閑的客群向東來了，這顯示出商圈抱團發(fā)展的優(yōu)勢;第二，同商圈的個體差異化錯位競爭，從而得到良性競爭的結(jié)果。目前嶗山商圈有幾家大型購物中心定位不同，麗達(dá)以生活類消費為主，超市、穿著都是強項，配以52家餐飲滿足周邊居民、上班族的就餐需求;金獅廣場定位娛樂、休閑、餐飲的體驗中心，超市不大，主要吸引年輕客群;大拇指廣場則是地產(chǎn)項目的配套，滿足社區(qū)生活消費需求;而未來開業(yè)的嶗山利群則定位高端百貨。業(yè)態(tài)差異化對嶗山這一新興商圈而言意義不言而喻。

新都心商圈一家購物中心的負(fù)責(zé)人王經(jīng)理表示，如今的消費者更加理性，而商業(yè)項目又如此豐富，在一個商圈里，不同的業(yè)態(tài)會吸引不同需求的消費者，如麥凱樂主打休閑購物，凱德廣場主打餐飲娛樂和超市，大家錯層布局不同，都有市場空間。陳子權(quán)也認(rèn)為，青島商業(yè)雖多，但定位卻大不相同，比如大體量、業(yè)態(tài)豐富、高品質(zhì)的商業(yè)體并不多，這就是商機。

觀點>>>

商家多些耐心服務(wù)為重

近期新興商圈內(nèi)開業(yè)的一些商業(yè)體人氣受到了質(zhì)疑，客流量不足，購物中心內(nèi)的部分商鋪、區(qū)域閑置。對此，新都心開發(fā)建設(shè)辦公室工作人員表示，人氣不足除了商業(yè)體本身可能有定位不當(dāng)、服務(wù)不足、商品結(jié)構(gòu)不好的原因外，交通、入住率、集聚效應(yīng)沒有跟上也可能是原因之一。

“過去商業(yè)配套都是根據(jù)已有的需求而建設(shè)，如今卻是先于需求而建設(shè)，所以更需要耐心。”陳子權(quán)認(rèn)為，西海岸新區(qū)和新都心目前的入住率都不是很高，但是從房地產(chǎn)的銷售情況來看，不僅火爆，而且自住的需求也很旺盛，這說明未來這些區(qū)域的潛在市場廣闊。包括嶗山商圈，無論辦公還是居住，都是近幾年才興起的，因此整個商圈都需要時間來培育。顧冰也表示，做商業(yè)不能急功近利，一個成熟的商業(yè)體需要長期培育，因此要做好前期虧損的準(zhǔn)備。

當(dāng)然，等待不是不作為。在培育期，商家必須在找準(zhǔn)定位的前提下，以服務(wù)為核心。麗達(dá)用7年時間培育嶗山市場，每年根據(jù)顧客的意見調(diào)整20%的品牌，為會員提供2個點的返利，增加了顧客的感情、信任度，培養(yǎng)了一大批忠誠的會員。王經(jīng)理也認(rèn)為，現(xiàn)在市民的可選擇性太多，商品、品牌已經(jīng)極大豐富，促銷活動的敏感度也在下降，唯有服務(wù)還有很大的提升空間。“現(xiàn)在很多顧客逛商場，主要是看舒服不舒服，環(huán)境、態(tài)度、商品信息推薦、知識普及等都能給顧客帶來好的體驗。”王經(jīng)理表示，服務(wù)將是未來商業(yè)競爭的最核心。 本版撰稿 記者 王婷