李滄中防商街。

日前，李滄商圈內古鎮路周邊一地下空間成功出讓，隨后臺東三路長達650米的地下商業步行街項目也進入人們的視線，近期青島地下商業開發又“熱”了起來。有分析人士表示，地下商業在青島一直沒有興盛起來，隨著地鐵建設落地，地下商業迎來新的發展契機。與此同時也有專家提醒，在目前商業受網商沖擊、物業成本高企等因素影響下，地下商業從規劃到后期運營都要謹慎。

現象：

地下商業“擴容”重回投資視線

4月6日上午，位于李滄區李村商圈古鎮路周邊10215.9平方米地下空間走上拍賣臺。最終，青島維客商圈廣場商業有限公司將其收入囊中，成交單價為2230元/㎡，成交金額為2285.75萬元。這也是今年島城首宗地下空間拍賣。

而后，4月13日青島市規劃局姜德志副局長做客青島政務網“網絡在線問政”時透露，青島臺東三路將建設一條長達650米的地下商業步行街項目，該步行街以萬達廣場為起點，十九中為終點，并將與地鐵實現直接連通。

近期，商業地下空間的擴展再次讓青島地下商業又回到了人們的“視線”中。從最早的龍山地下商城、中山商城、即墨路901，到金街、太古商城、地景大道、中防商街，再到現在的中防文化城，以及未來的臺東三路地下步行街，青島地下商業的發展由來已久。

尤其是在五六年前，伴隨著青島地鐵開建的消息，青島進入地下商業的快速擴容期，地下商業紛紛上馬。然而值得注意的是，在房地產市場告別“白金”時代的同時，青島的地下商業也一度“沉寂”，原本該2009年開業，連接百麗、海信、佳世客三巨頭的特大地下商業項目——米蘭道接近爛尾。

太古廣場開業才半年，因為商戶不滿意商場的管理，已經有大批商戶搬出。而與前兩個項目同樣命運的市北地景大道于2011年6月27日開業以后，并沒有成為預期的“中國地景第一街”的大型地下商業綜合體，最終破敗。

現狀：

命運不同部分項目已“成活”

由于多個商業項目發展接連受挫，很多人都認為“青島地下商業發展很難形成氣候”，甚至有部分人士認為“地下商業建一家，死一家”。“目前大商業形勢不好，實體店遭受互聯網銷售的沖擊本來就不好做”，投資多家連鎖店的島城本地市民王先生告訴記者，“盡管青島是正在快速發展中的城市，但是目前的商業太多，競爭壓力很大”。

實際上，記者了解到，目前商業購買力最為集中的區域是香港路商圈。然而目前該區域的商業體數目眾多，既有高端商業體萬象城、海信廣場等，也有中端的購物商場。而位于該商圈的太古百貨、佳世客附近的地下商街人流一直都不旺。

是不是青島的地上人流很難引入地下?顯然，這是個偽命題。同樣是地下商街的李滄商圈的中防商街卻人氣一直不錯。由于正值周末，記者在中防商街看到，人流從四面八方聚集到這里，通過多個通道進入商街內。“一般周末的時候人流最多，尤其是換季的時候，服裝的銷量都還可以。”一家服裝店的老板告訴記者，她對目前的經營情況還算滿意。

記者了解到，目前中防商街運營正常，人流穩定。“中防商街位于李村商圈內，地下商業定位準確，主要照顧到中低檔消費群，尤其是近年來李滄版圖的擴容，居住群體增加讓該片區人流源源不斷。”一位業內人士分析,“隨著地鐵線路的增加，未來該片區人流有望提升”。

顯然，商圈內的地下商業并不是無人問津，除了地段之外，地下商業還需要與周邊的商業體形成差異化優勢，這樣才能把人流引入。另外，區域內商業體的實際承載量也是個不能忽視的問題。

危機：

電商沖擊下商業“泥足深陷”

不難發現，在上一波青島地下商業擴容期內，所有的項目都是與地鐵掛鉤，而地鐵遲遲未建成，或許也成為這些地下商業中途“夭折”的一個原因，但是這并不是導致地下商業幾乎全線“陣亡”的根本原因。

從之前“夭折”的地下商業分布情況來看，大多數項目都是位于商圈內，而其中多個項目位于中心商圈。“這應該是一個商業體承載量的問題，在目前的情況下，是不是這些區域真能撐得起這些商業體”，本報熱線一位熱心讀者告訴記者，這是我們應該思考的問題。

在樓市去庫存的大背景下，商業地產庫存也不容忽視。而面對來自新興商業業態的沖擊，傳統購物如何突破成為商業地產關注的重點問題。記者走訪獲悉，總體來看青島目前的商業地產面臨的沖擊很大，不僅僅地下商業“不好做”，同時地上商業也在謀求各自生存之道。

采訪中，多個房地產業內人士表示，電商的沖擊是必然存在的，商業體在面對壓力的時候，要學會資源融合。記者了解到，目前島城的一些商業體開始打餐飲牌，以餐飲業來帶動其他的行業。實際上，地下商業的形式可以更加靈活多變，畢竟是適合年輕人的地方，形式活潑的體驗式購物，或許更適合地下商業。

隨后記者咨詢了青島戴德梁行商業部分析師，他告訴記者，在地下商業運營中還應當注重以下幾個方面：一是招商品牌定位及客單價，由于地下商業的目標人群大多為年輕人，且消費方式以快為主，所以招商品牌定位及客單價不宜過高。

其次，由于地下商業的空間局限性，在空間設計上應更加注重，不宜給人壓抑局促的感覺。更重要的是，工程設計中注重客流、貨流及車流的引導及疏散的通達性及便捷性。

機遇：

地鐵建設提速地下開發“聞風而動”

記者在采訪中了解到，青島地鐵建設速度的快速提升也讓地下商業的發展迎來新的契機。根據地鐵建設的最新規劃，青島地鐵3號線年底順利開通運營。同時要加快1號線、2號線、11號線、13號線建設，開工建設地鐵4號、8號線，同步推進6號線、12號線、青平城際前期工作。至2016年末，青島地鐵在建里程達304公里，通車運營里程約25公里。

此外，記者了解到，青島地下空間的開發利用已經提上日程，根據青島公布《青島城市地下空間資源綜合利用總體規劃》顯示，青島市的地下空間資源綜合利用規劃范圍包括全部陸域面積11282平方公里。去年已經形成地下空間健康有序發展的初步框架;2020年基本形成地下空間開發利用合理有序的格局;2030年“地下青島”初具規模;2050年“地下青島”基本形成。

隨著政策的進一步落地，越來越多的開發企業開始關注青島地下地塊發展。目前，青島地下商業空間的開發再度興起，2015年5月17日，青島市首宗地下商業空間走上拍賣臺，該地下空間位于市北新都心，占地2771.4㎡。已在附近蓋起商業綜合體的和達置業以137.7萬元成功拿到建設使用權。根據規劃，該地下空間西連地鐵3號線清江路站2號口，東連和達中心城地下一層，未來將建設與地鐵3號線通聯的地下商業長廊。

隨后，2015年10月25日，新都心又一宗地下空間進行拍賣，最終被青島市市北區雙峰工貿總公司以總價193.20萬元競得，樓面地價1610元/平方米。該項目同樣將作為地上商業體——雙峰商業廣場與地鐵連接的走廊，為地上商業導流的同時，進一步擴容新都心地下商業空間。

而前不久維客拍得的李滄古鎮路地下商業土地，位于李滄區商業步行街核心地段的向陽路、少山路、古鎮路地下，總長880米，依次連接地鐵2、3號線出入口、維客商圈廣場、嶗山百貨、中防商街及周邊商家。

前景：

立體商業時代還需一段培育期

地下軌道交通一線成為商業發展的黃金線，包括地下商業在內，都將受益于地鐵的網絡化運營。值得注意的是，目前青島興建的地下商業空間有棧橋PARKCITY、李村維客廣場、臺東恒泰東鎮商業項目、新都心美思佰樂地下商業街、市北CBD中央廣場以及青島北客站地下商業廣場等項目，無一例外的都是地鐵物業。

據了解，至“十三五”末，青島軌道交通在建469公里，日客運量230~280萬人次，占公共交通出行26%、中長距離公共交通出行的42%，將構筑快速、方便、準時、舒適、安全、環保、節能的城市軌道交通服務體系，形成主城區與“一谷兩區”之間、各組團內部兩個45分鐘交通圈，實現各組團外圍與主城區1小時快速聯系，全面進入軌道交通網絡化運營時代。

李村商圈中心目前的在建維客廣場改造項目，作為最早受益的地鐵商業，目前項目已啟動招商，開業在即。“目前3號線半幅通車，人流相對較少，一旦全線通車之后，日人流量6~7萬人，那就有規模了”，已經瞅準時機打算在此大展身手的萬先生告訴記者，對于該地段的商機很有信心。

分析人士表示，未來青島地鐵連接地下，體驗式商業業態的規劃和組合將是發展的大勢所趨，青島地鐵將為地下商業發展帶來崛起良機，屆時青島將正式迎來立體商業時代。此外，也有專家提醒：青島地鐵軌道交通的建設將為青島地下商業的發展注入新的活力。但是地下商業的發展，同樣需要一個培育期，無論是開發企業還是投資者，在看到美好前景的同時，都要考慮到各方配套建設的進展及周邊區域發展前景。

相關鏈接

近期青島部分地下空間項目

市北中央商務區地下空間

市北區中央商務區一幅商業總建筑面積近12萬㎡的地下用地走上拍賣臺，最終以950元/㎡、總價149026500元的底價成交，競投開發企業為青島華筑置地。據悉，這是青島最大的地下商業用地產權的拍賣，該地塊拍賣后建設中央廣場。

據悉，中央廣場共包括中央商務區中心廣場、連云港路的延吉路至敦化路段、敦化路的南京路至山東路段、以及龍城路等區域的地下部分。作為改變青島地下商業同質化的“翹楚”，中央廣場將開啟商務、休閑、餐飲、娛樂、兒童、家庭的地下立體商業街群的全新模式。目前，該項目正處于半停工狀態。

鐵路北客站2幅地下空間

鐵路北客站2幅地下空間拍賣上市。其中位于李滄區北客站以西、環灣大道以東(北客站西側)地下空間，土地用途為商服，出讓年限40年，最終該地塊被青島一家公司以底價成功收入囊中，成交總價989.8萬元。另一幅地塊位于李滄區振華路以南、北客站以東(北客站以東)地下空間，該地塊地下空間土地面積99410.8㎡，規劃建筑面積116000㎡，共分為地下三層，其中負一層建筑面積89000㎡，負0.5層建筑面積12000㎡，負2層15000㎡，土地用途為商服。最終該地塊同樣被這家公司以底價成功競得，成交總價7667.60萬元。

據悉，鐵路北客站周邊地下空間建成后，不僅能夠實現鐵路、地鐵、公交等交通工具的垂直換乘，還對地下空間進行了大規模高效開發，配備大型店鋪、購物中心等商業業態。

市北新都心哈爾濱路地下空間

市北新都心哈爾濱路地下空間成功出讓，青島創和嘉祺實業有限公司出資137.7萬元競得，成交樓面地價達1530.00元/㎡，為底價成交。據悉，青島創和嘉祺實業有限公司的股東實為青島和達投資有限公司，也就是說此次實為和達出手拿地。

根據資料顯示，該地下空間地塊位于市北區哈爾濱路東西向位置，西連地鐵3號線清江路站2號口，東連和達中心城地下一層。土地總面積2771.4㎡，規劃建筑面積900㎡，土地用途為批發零售。

新聞延伸

京滬地下空間利用正紅火

據了解，國內地下空間的發展已經有幾十年的歷史，北京、上海、深圳、南京等均建有城市地下空間。如北京CBD地下商業王國，地下一層為人行通道，與地鐵出口對接，1號線、10號線、規劃中的R1線、17號線以及國貿橋東北側的公交換乘站都將被打通，成為地下步道，地下空間則是北京規劃占地30公頃的中央商務區。

作為全國的金融中心，上海地下空間的利用較為充分，很多地鐵線路與地下商業連接在一起。如上海世紀大都會項目，地上、地下共規劃了十萬平方米左右的商業面積，其中地上面積四萬平方米，地下面積六萬平方米。資料顯示，截至2011年底，上海已開發地下空間(不含地下管線和地下軍事設施)31037個，建筑面積達5699萬平方米。

□青島財經日報/青島財經網記者葛均艷