原標題：“好房子”理念前置！青島出臺多批次利好政策，推動住宅品質提升

青島土拍新政試行商品住宅用地預申請制度，促進土地資源市場化配置；出臺多批次利好政策，給予容積率支持，推動住宅品質提升——

“好房子”理念前置，“好生活”場景升級

在房地產行業有個形象的比喻，土地比作“面粉”，房子比作“面包”。正因為有面粉與面包的邏輯，土拍一直被視為房地產市場的晴雨表，每一次土拍的結果，不僅反映了房企對核心城市房地產市場的信心，也預示著未來房地產市場的發展方向。

今年以來，土地市場熱度持續回升，房地產企業聚焦核心城市積極拿地，北京、杭州、成都等城市相繼拍出高溢價地塊。中指研究院發布的《2025年1—5月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，前5個月，TOP100企業拿地總額4051.9億元，同比增長28.8%。

聚焦青島，土地市場也逐漸回溫。近段時間以來，多個擁有良好地理位置和區位條件的優質地塊相繼推出，如嶗山王家村、市北原果品批發市場、高新區青島中學旁等等。業內人士認為，土地市場的活躍，將有效穩定房地產市場預期。

一系列利好政策的釋放，也在一定程度上刺激房企拿地的熱情。今年4月，青島試行商品住宅用地預申請制度，讓地價與市場、預期、企業成本等接軌，促進土地資源市場化配置。此外，市自然資源和規劃局還多批次出臺優化土地供應政策，給予容積率支持，推動住宅品質提升，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

土拍市場“回暖”

從核心城市的優質地塊開始，土拍市場熱度升溫——5月29日，杭州拱墅區康橋單元住宅用地溢價率40.33%；5月23日，成都郫都區郫筒街道望叢東路17號溢價成交，溢價率59.34%；5月20日，北京海淀區半壁店宅地溢價率11.95%……

這樣的結果折射出，地塊屬性決定熱度分化，房企拿地策略聚焦“確定性”，當前房企拿地資金向聚焦收益確定性高和現金流回籠快的項目傾斜。

近期，青島陸續推出多個優質地塊，分布在市北區、嶗山區、李滄區、西海岸新區等，且均位于熱門板塊。比如，市北新都心片區接連推出兩個改善型地塊，一個是原果品批發市場地塊，另一個是雙山商住地塊，前者無論交通還是教育資源都十分完善，后者地處新都心片區腹地，緊鄰凱德MALL等大型商場及寫字樓。兩個地塊均為低容積率土地，分別為2.4和2.5。如今新都心片區正處于新房供應的空白階段，這兩個地塊的入市將進一步激發該區域價值。

今年青島的土拍政策端出現了一大變化，即試行商品住宅用地預申請制度。簡單來說，就是在地塊正式上市前，意向申請人提交預申請書并承諾愿意支付的土地價格，最終地塊正式出讓時以各房企的“意向價格”進行價格擬合，以確定最終樓面價格。

“預申請制度提前公布地塊基本情況、規劃條件、周邊配套設施等，預申請公告時長原則上為20—30天，使企業有充足時間進行調研和測算，做出合理的投資決策。通過預申請，出讓人可提前了解企業的參拍意向，充分了解市場需求，科學合理把握供地規模、節奏和方式，提高土地成交率。”據市自然資源和規劃局總經濟師常勇介紹，出讓人可根據市場形勢和預申請人的數量，合理確定用地供應價格，促進土地市場充分競爭，實現土地資源的最佳配置。

這一利好政策也得到了不少企業的積極反饋。“利用預公告期，意向企業可提前啟動方案設計，預溝通政府規劃意向，摘地后第一時間提交高質量方案，進而有助于打造‘好房子’。”青島青特產城集團有限公司相關負責人告訴記者。

事實上，土地市場的回暖也源于需求市場的逐步好轉。得益于一系列穩樓市政策顯效，今年房地產市場繼續朝著止跌回穩的方向邁進，以5月份為例，青島新房交付7962套，環比提升71.4%。假期房產交易更為活躍，在剛剛過去的端午假期，青島貝殼新房日均成交量較5月提升226%，二手房日均成交量較5月均值提升6%。

如今隨著土拍市場的回溫，在很大程度上也說明樓市信心正逐步修復，市場預期迎來積極重塑。

引導房企從源頭建設“好房子”

近期，杭州、溫州、北京等多地的土地出讓公告相繼釋放出明確信號：要求住宅品質前置到土地端口，地方在出讓條件中通過設立技術規范、設計導則等方式，引導房企從源頭建設“好房子”。

青島也不例外。記者注意到，在6月4日發布的兩宗國有建設用地使用權出讓預申請公告中，均備注需配建鄰里坊、活動場地、物業管理用房、垃圾分類收集點等，其中一個地塊還要求設置小型開放綠地。兩宗土地位于李滄東李片區，容積率均為1.7，屬低密地塊，這些都符合“好房子”的建設要求。

“各地土拍從‘好房子’方向發力，通過在土地出讓階段設立相應的建設規定，引導開發商回歸產品本身，推動行業良性發展。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，隨著更多城市將“好房子”理念前置到土地出讓環節，未來住宅市場或將呈現出以“高品質+合理溢價”為主導的結構性調整。

此外，越來越多的城市推出低容積率的住宅用地，打造高品質“好房子”。

自去年以來，青島先后出臺了兩批次關于優化居住用地供應和規劃管理措施及《青島市建筑工程建筑面積及規劃指標計算技術細則》，從架空層、下沉空間、鄰里坊、住宅外立面、車行地下出入口、小區門衛室、屋頂設備間7個小區公共空間部分和住宅陽臺、空中戶屬花園、室內挑空空間、住戶設備平臺、飄窗5個住宅套內空間部分，提出容積率支持措施。

“經過一年的實踐，有30余個新建住宅建設項目使用上述各項政策，得到了房地產企業的普遍好評，提高了青島新建商品住宅的市場競爭力，為打造‘好房子’提供了有力的政策賦能。”市自然資源和規劃局總規劃師胡雁表示，根據前期調研，今年青島將以反映比較集中的陽臺、風雨連廊、小區出入口大堂等要素作為新的著力點，為打造高品質住宅提出新的政策支持措施。

比如針對風雨連廊，青島出臺政策明確，新建居住小區內可局部設置單層、兩側無圍護結構、頂蓋寬度不超過3米的風雨連廊，計入建筑密度，不計入容積率。從而鼓勵有條件的小區合理設置風雨連廊，疏解地面交通，豐富景觀層次，打造“移步換景”的開放活力社區。

未來，隨著更多“好房子”入市和政策紅利持續釋放，將推動城市住宅品質整體升級，滿足廣大群眾住房需求。（青島日報/觀海新聞記者 王冰潔）