原標題：建設“好房子”，讓居住更舒適

我市發布《關于優化居住用地供應和規劃管理措施》 對新供居住用地給予土地規劃政策支持

/ 看點 /

巧用容積率 支持公共空間建設

此次出臺的《措施》，明顯的變化是針對陽臺面積的計算以及空中花園的建設。但在公共空間方面，《措施》則是通過容積率來引導。

●什么是容積率？

容積率是指一宗土地上的建筑面積與用地面積的比值。它反映了一定用地上的建設量。容積率數值越低，建設用地上的建設量越低。居住用地上的容積率會與住宅的建筑高度、建筑密度、樓間距等因素有必然聯系，合理的容積率能夠確保居住舒適度。

●哪些方面“不計容”？

《措施》從鄰里坊、架空層、下沉空間等多個方面給予“不計容”政策支持，鼓勵建設主體和設計單位通過更加科學合理的規劃設計，創造出更多元、更宜居的生活空間。對購房者而言，能夠享受到盡可能多的居住空間、更優質的居住環境，社區服務更具人性化。一個小區好不好，生活方不方便，很大程度上是由配建的公共服務設施決定。市自然資源和規劃局相關負責人表示，《措施》的出臺，就是鼓勵建設主體在居住小區內為居民建設所需的服務設施，滿足從孩子到老人全齡友好的現代生活體驗。

●“不計容”對居民有啥利好？

《措施》對小區配建的鄰里坊“不計容”“不計價”，鼓勵開發企業有積極性在小區內建設綜合性的便民服務中心。鄰里坊內“一坊多能”，包括社區養老、社區文化、便民商業、快遞服務和公共衛生間等5項基本保障型公共服務，有條件的還鼓勵增設社區食堂、閱覽室等增值型服務。鄰里坊復合性強、靈活性高，既便于為居民提供更優的集中服務，又便于政府的管理，極大提升住區公共服務便捷度。

此外，《措施》對架空層、下沉空間給予“不計容”政策支持，鼓勵開發商為居民營造更多全新的共享交流鄰里場所和休憩活動的公共空間。居民可利用架空層下棋、打牌、健身、聊天等，使居民享受到能遮風避雨的戶外空間?？衫孟鲁量臻g設置健身房、游泳池、閱覽室等，使居民足不出小區享受到現代生活的服務需求。

日前，青島市自然資源和規劃局出臺《關于優化居住用地供應和規劃管理措施》（以下簡稱《措施》），從“優化土地出讓”“提供容積率支持”兩端發力，助力“好房子”建設。鼓勵開發商建設“下沉空間”“空中花園”“封閉式陽臺”等，為“好房子”建設提供政策保障及方向指引。23日下午，市政府新聞辦舉行新聞發布會，解讀《關于優化居住用地供應和規劃管理措施》。

競買保證金按起始價20%繳納

在房地產行業，土地與房子的關系被形容為“面粉與面包”，此次出臺的《措施》首先從土地供應方面入手。一方面，強化擬出讓土地信息公開，在商品住宅用地清單發布后，通過土地推介會、企業座談會等渠道，宣傳推介地塊優勢和價值潛力。同時，豐富地塊信息公開內容，及時公布地塊周邊交通、教育、醫療等現狀和規劃情況，便于開發企業及時準確了解地塊信息，為選地決策提供充分參考。另一方面，優化商品住宅用地出讓公告。對住宅用地限價措施進行調整，不再執行樓面單價新高、單宗商品住宅用地溢價率15%的限價要求。土地出讓公告時間在按規定不低于20天的基礎上，可以根據實際需要適當延長公告時間，給市場主體充足的研判決策時間。

同時，調整競買保證金及出讓價款支付方式。為減輕企業資金壓力，將住宅用地出讓競買保證金調整到可以按最低比例，也就是出讓起始價的20%繳納，同時延長土地出讓價款分期繳納時限，土地出讓合同簽訂后1個月內繳納出讓價款的50%，剩余的土地出讓金繳納期限可延長至1年，為企業提供了更大的資金靈活性。另外，按照以往工作流程，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應在繳清全部土地出讓金之后方可交付競得人實施開發建設。

另外，為加快項目建設，《措施》規定，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，受讓人在繳納50%出讓價款且承諾在6個月內開工建設的，可將土地交付競得人進場開展施工前期工作，提前了交地時間節點，提升了效率，促進項目盡快達到預售條件。

“鄰里坊”不計入用地容積率

除了土地供應環節的持續發力，《措施》還從多方面提供規劃支持，特別是公共設施建設方面。在公服配套方面，《措施》規定，集中配建的“鄰里坊”及社區衛生服務站、托育所、社區服務站、微型消防站，不計入用地容積率，不計入土地價值。鄰里坊建筑面積按照350平方米/千人計算，單處最小面積350平方米，并由各區（市）政府安排專門主管單位或街道統籌管理，提升公共服務水平。小區門衛室、地下停車庫出入口是連接居住小區內外的過渡空間，是展現小區特色的窗口。《措施》提出，居住小區用于通行管理、信息傳達、安全保衛功能的出入口門衛室，其建筑面積不大于20平方米的，不再計入容積率。有頂蓋車庫出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計算調整為不計入容積率，同時要求其形式、材質、色彩應與居住小區建筑風格協調一致。打造功能完善、設計精美的小區出入口空間，提升城市界面美觀度。

在住宅使用空間方面，對住宅首層架空層的計容規則進行了調整，明確指出在緊鄰居住小區集中綠地、活動場地的住宅建筑底層可以設置架空層，架空層層高不宜小于3.6米，并作為公共休閑、綠化等公共開敞空間使用。架空層內部電梯、樓梯、門廳、設備管井、市政設備設施等必要使用空間的建筑面積，累計不大于底層投影面積30%的部分，不再計入容積率。從而鼓勵符合條件的小區合理設置架空層，通風降噪，疏解地面交通，增加公共交往空間，打造開放多元復合的活力社區。另外鼓勵居住小區建設下沉空間，《措施》提出，鼓勵有條件的居住小區結合集中綠地、活動場地設置下沉空間。鼓勵開發企業利用與下沉空間相連的地下建筑建設健身房等業主共享的文體活動設施，滿足居民更高品質的生活需求，這部分地下空間不再計入容積率?！洞胧诽岢?，居住小區建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質材料的，飾面層可不計入容積率，鼓勵開發企業打造經久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。

封閉陽臺按照一半計算容積率

公共空間是住區高品質生活的重要空間載體，但要想獲得更好的居住體驗，室內的居住空間更為重要?！洞胧穼κ覂染幼】臻g也推出了多項容積率優化措施，引導開發商提供更好的居住產品。《措施》首先對室內空間計算規則進行了調整優化，按照新的規定，套內建筑面積超過140平方米的住宅，允許在起居室（廳）設置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高，其面積不超過住宅套內建筑面積的25%并且不大于50平方米的，按照其水平投影只計算單層容積率。這有利于鼓勵創新的住宅空間設計模式，進一步擴大室內采光面，增強室內視野通透性，讓室內功能分區更加合理、舒適。

《措施》明確，原則上建筑高度不超過54米住宅每戶可以安排設置一處空中戶屬花園，設置于建筑主體結構以外，進深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于兩個自然層，進深在2.1米以內的部分，按其水平投影面積的1/2計入容積率，2.1米—4米的部分不計入容積率。市自然資源和規劃局相關負責人介紹，和普通陽臺不同，戶屬空中花園比一般陽臺擁有更大的進深，使住宅附屬空間具有更大的可使用面積。通過出臺容積率的支持措施，讓居民在樓房中既可享受私家庭園的“親地感”，養花種草、健身鍛煉、衣物晾曬，又可感受比地面花園更好的視野和通風條件。

針對室內陽臺，鼓勵建設封閉式住宅陽臺。《措施》優化統一了陽臺容積率核算標準，將住宅陽臺進深尺寸由最大1.8米調改為最大2.1米，且封閉陽臺按照一半計算容積率，改變既往全部計容計算規則，激發房地產商建設封閉陽臺的積極性，保證套型功能完整性，滿足居民對更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求，減少高空墜物風險，提升建筑立面品質。

本版撰稿 觀海新聞/青島早報記者 劉鵬