原標(biāo)題：亂作為不作為,物業(yè)憑啥“任性”

6月21日,半島都市報(bào)、半島新聞客戶(hù)端重磅推出“問(wèn)診島城物業(yè)糾紛”報(bào)道后,立即引發(fā)廣泛關(guān)注,不少市民在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)、評(píng)論的同時(shí),紛紛吐槽自己經(jīng)歷過(guò)的各種物業(yè)糾紛。在當(dāng)天的“問(wèn)法熱線”活動(dòng)中,許多市民給本報(bào)打來(lái)電話,針對(duì)相關(guān)物業(yè)問(wèn)題也進(jìn)行了詳細(xì)咨詢(xún)。

那么,除了“等級(jí)之惑”,島城物業(yè)還存在哪些問(wèn)題?記者在探訪部分小區(qū)的同時(shí),對(duì)市民投訴以及執(zhí)法部門(mén)行政處罰結(jié)果等進(jìn)行了梳理。擅自出租物業(yè)管理用房、轉(zhuǎn)供電不合理加價(jià)、電梯24小時(shí)值班制度成一紙空文……針對(duì)各種亂象,專(zhuān)家建議進(jìn)一步完善市場(chǎng)退出機(jī)制,讓那些服務(wù)差、投訴多、影響惡劣的物業(yè)公司失去立足之地。

亂象一

物業(yè)欲漲停車(chē)費(fèi)

街道辦急忙叫停

部分物業(yè)收費(fèi)太任性一直廣受詬病。今年4月,一市民在青島政務(wù)網(wǎng)信箱留言反映,市北區(qū)南昌路21號(hào)嘉定山花園物業(yè)未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意,擅自把小區(qū)內(nèi)公共道路上劃定的停車(chē)位變?yōu)楣餐＼?chē)場(chǎng)公開(kāi)對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

針對(duì)市民投訴,市北區(qū)政府答復(fù),經(jīng)落實(shí),嘉定山花園小區(qū)物業(yè)公司為海林豐城物業(yè)管理有限公司,該小區(qū)為封閉小區(qū),物業(yè)在3月23日張貼公告,計(jì)劃從4月1日起收取停車(chē)費(fèi)每月每車(chē)120元。“該漲價(jià)行為未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意,不符合物業(yè)管理?xiàng)l例。海倫路街道辦事處已叫停該行為。”

6月22日下午,記者來(lái)到嘉定山花園小區(qū)進(jìn)行實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),由于正值上班時(shí)間,小區(qū)內(nèi)很多車(chē)位處于空置狀態(tài)。幾位業(yè)主向記者表示,小區(qū)共有500多戶(hù),現(xiàn)有停車(chē)位相對(duì)來(lái)說(shuō)還是太少了。“此前,我們這個(gè)小區(qū)調(diào)整車(chē)位費(fèi)并不是公開(kāi)對(duì)外經(jīng)營(yíng),物業(yè)公司只是想把公共道路上劃定的停車(chē)位改為固定車(chē)位,針對(duì)固定車(chē)主每月每輛車(chē)收費(fèi)120元。”隨后,記者來(lái)到小區(qū)物業(yè)公司,一位工作人員也表示:“目前收費(fèi)僅為每月每車(chē)30元,只是車(chē)位不固定。”

另外,城陽(yáng)一小區(qū)疊拼住宅住戶(hù)曾反映,小區(qū)物業(yè)費(fèi)一直按照獨(dú)棟別墅來(lái)收,反映多次無(wú)果。對(duì)此,市發(fā)改委答復(fù),目前,本市對(duì)普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn),按照山東省發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的復(fù)函》(魯發(fā)改價(jià)格函〔2019〕162號(hào))執(zhí)行。疊拼住宅,屬于《山東省定價(jià)目錄》規(guī)定的普通住宅,其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

亂象二

擅自出租管理用房

物業(yè)公司被罰十萬(wàn)

物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。然而,個(gè)別物業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)之后,利用日常管理上的便利,擅自將原本屬于業(yè)主的共用設(shè)施往外轉(zhuǎn)租牟利,不僅引發(fā)了業(yè)主的不滿(mǎn)和投訴,也受到了執(zhí)法部門(mén)的嚴(yán)肅查處。

去年7月,青島市城市管理局作出處罰決定,青島城市建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司在為嶗山區(qū)勁松七路228號(hào)竹韻山色小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,將位于小區(qū)20號(hào)樓西側(cè)一樓的物業(yè)管理用房出租,執(zhí)法部門(mén)依法對(duì)其處以3萬(wàn)元罰款。

今年3月,西海岸新區(qū)綜合行政執(zhí)法局作出處罰,青島恒成物業(yè)管理有限公司未經(jīng)龍居文苑小區(qū)業(yè)主大會(huì)同意,擅自以委托他人的形式將位于該小區(qū)1號(hào)樓和2號(hào)樓之間94.71平方米的物業(yè)管理用房,對(duì)外出租從事超市及汽車(chē)美容等商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),被罰款50000元。

今年5月,西海岸新區(qū)綜合行政執(zhí)法局再次開(kāi)出重磅罰單,青島青實(shí)聚安物業(yè)管理服務(wù)有限公司因未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,將東珠首府小區(qū)3號(hào)樓一層西側(cè)233.46平方米的物業(yè)管理用房對(duì)外出租,被罰款10萬(wàn)元。6月23日,隱珠街道綜合執(zhí)法中隊(duì)工作人員告訴記者,當(dāng)時(shí)執(zhí)法部門(mén)根據(jù)業(yè)主的舉報(bào)進(jìn)行了查處,目前物業(yè)公司已繳納罰款。

亂象三

轉(zhuǎn)供電多收23萬(wàn)

世邦魏理仕吃罰單

“同樣都是嶗山區(qū),都是轉(zhuǎn)供電,為啥我們這個(gè)小區(qū)電費(fèi)就比別人貴?”日前,網(wǎng)友反映,今年年初嶗山區(qū)九水東路605號(hào)龍澤書(shū)苑麗嘉物業(yè)將門(mén)頭網(wǎng)點(diǎn)電費(fèi)從0.75元上調(diào)到0.99元,“因?yàn)檎{(diào)得過(guò)高,我們拒交,結(jié)果物業(yè)就給我們停電。”

6月22日,嶗山區(qū)沙子口市場(chǎng)監(jiān)督管理所工作人員告訴記者,此事屬實(shí),一共涉及10余位業(yè)戶(hù)。因物業(yè)公司新任經(jīng)理之前沒(méi)從事過(guò)物業(yè)工作,對(duì)相關(guān)政策不太了解,執(zhí)法部門(mén)介入調(diào)查后,物業(yè)公司主動(dòng)進(jìn)行了整改,“從下個(gè)月開(kāi)始,今年1至5月份多收的錢(qián)將返還給業(yè)戶(hù),從電費(fèi)中予以扣除。”

2022年政府工作報(bào)告明確提出,清理轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)不合理加價(jià)。針對(duì)此類(lèi)違規(guī)行為,島城執(zhí)法部門(mén)頻頻開(kāi)出重磅罰單,多家物業(yè)上“榜”。

例如,北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司青島分公司對(duì)香港中路2號(hào)海航萬(wàn)邦大廈項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)和轉(zhuǎn)供電服務(wù)時(shí),共向轉(zhuǎn)供電用戶(hù)多收電費(fèi)234494.32元,被罰款187595.46元。市北區(qū)清江路152號(hào)明澤智域小區(qū)物業(yè)青島潤(rùn)信物業(yè)管理有限公司對(duì)商鋪網(wǎng)點(diǎn)按1.30元/千瓦時(shí)收取二次轉(zhuǎn)供電費(fèi)用,涉嫌超出政府轉(zhuǎn)供電指導(dǎo)價(jià)收取電費(fèi),被罰款5000元。青島佰宜居物業(yè)服務(wù)有限公司在收取轉(zhuǎn)供電電費(fèi)時(shí)未執(zhí)行政府定價(jià),采取分解收費(fèi)項(xiàng)目方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),被罰款53786.25元。

亂象四

按下電梯報(bào)警鍵

值班室里無(wú)人聽(tīng)

如今,電梯成為許多小區(qū)的基本設(shè)施,設(shè)備的安全運(yùn)行也關(guān)系到廣大居民的出行安全。青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法規(guī)定,電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)電梯使用安全負(fù)責(zé),在電梯轎廂內(nèi)設(shè)置緊急呼救報(bào)警裝置或者應(yīng)急救援電話保證其正常使用,并24小時(shí)專(zhuān)人值守。然而,一些物業(yè)公司對(duì)這些法規(guī)置若罔聞,最終被執(zhí)法部門(mén)依法處罰。

今年初,西海岸新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局曾先后作出處罰決定,青島城市物業(yè)管理公司、青島青陽(yáng)物業(yè)管理有限公司在使用特種設(shè)備電梯中未實(shí)行24小時(shí)值班,責(zé)令其立即改正違法行為,并罰款5000元。

還有比這更令人揪心的問(wèn)題。2021年10月,在即墨福泰大廈,執(zhí)法人員對(duì)大廳東梯檢查時(shí)發(fā)現(xiàn),因電梯緊急報(bào)警裝置損壞,不能有效使用,無(wú)法與值班人員聯(lián)系,當(dāng)即責(zé)令改正。當(dāng)年11月,執(zhí)法人員進(jìn)行復(fù)查時(shí)發(fā)現(xiàn),電梯緊急報(bào)警裝置依舊損壞,依法對(duì)青島嘉諾物業(yè)管理公司罰款2000元。在即墨正森德郡小區(qū),同樣因電梯緊急報(bào)警裝置損壞且未及時(shí)改正,青島瑞納物業(yè)管理公司被罰款2000元。

2021年10月12日,執(zhí)法人員對(duì)青島永樂(lè)長(zhǎng)隆物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn),對(duì)小區(qū)1號(hào)樓4單元電梯的緊急報(bào)警裝置現(xiàn)場(chǎng)操作通話鍵,值班室無(wú)人接聽(tīng)。兩天后,執(zhí)法人員再次檢查時(shí)發(fā)現(xiàn),值班室依然無(wú)人接聽(tīng),執(zhí)法人員依法對(duì)該公司罰款2000元。

準(zhǔn)入門(mén)檻低,“不良記錄”作用寥寥

亂象也好,糾紛也罷,問(wèn)題背后根源在哪?在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái),準(zhǔn)入門(mén)檻太低成為一個(gè)重要的癥結(jié)。

北京浩天(青島)律師事務(wù)所鄒永盛律師說(shuō),數(shù)年前,物業(yè)主管部門(mén)可對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)級(jí),物業(yè)公司不是想干就能干,必須符合相應(yīng)資質(zhì),那是當(dāng)時(shí)的準(zhǔn)入門(mén)檻。“那時(shí)物業(yè)管理部門(mén)只要接到投訴就找物業(yè),不整改就降級(jí),相比較現(xiàn)在,監(jiān)管力度要更強(qiáng)一些。”他認(rèn)為,如今,物業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻太低,這也給監(jiān)管部門(mén)帶來(lái)了一個(gè)很大的考驗(yàn),即怎樣用市場(chǎng)手段去制約物業(yè)公司的亂作為或者不作為。

采訪中,島城一家大型物業(yè)公司負(fù)責(zé)人向記者介紹,幾年前,成立物業(yè)公司需要審核資質(zhì),具體資質(zhì)級(jí)別包括一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和暫定,且每家新成立的物業(yè)公司至少有幾年的暫定資質(zhì)時(shí)間,不像現(xiàn)在這么簡(jiǎn)單。如今,審核資質(zhì)放開(kāi)之后,成立物業(yè)公司就相對(duì)更容易一些。“到相關(guān)部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記等手續(xù),就可以從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”

鄒永盛律師還向記者透露,根據(jù)他的觀察,部分物業(yè)公司存在“賺差價(jià)”的問(wèn)題,“比如,有的小物業(yè)公司接下項(xiàng)目之后,將保潔、安保等很多業(yè)務(wù)都外包出去,自己真正的員工沒(méi)有多少,服務(wù)質(zhì)量到底如何就可想而知了。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),雖然準(zhǔn)入條件放寬了,但監(jiān)管力度并沒(méi)有放松。“物業(yè)公司出現(xiàn)違規(guī)行為會(huì)被記入‘不良行為記錄’,最大的影響就是不能再參與新項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo),從而無(wú)法進(jìn)一步拓展新的業(yè)務(wù)。”上述物業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹,一些新項(xiàng)目在招投標(biāo)時(shí),招標(biāo)方會(huì)要求物業(yè)公司在近年內(nèi)沒(méi)有不良記錄,并由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)開(kāi)具證明。“不過(guò),不良行為記錄一般都有一定的時(shí)限,一份不良記錄很難將一家物業(yè)公司逼出市場(chǎng)。”

青島市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬(wàn)平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn),可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

北京浩天(青島)律師事務(wù)所楊靜律師認(rèn)為,前期物業(yè)是不可或缺的存在,但現(xiàn)狀是前期物業(yè)公司準(zhǔn)入門(mén)檻太低,很多都是開(kāi)發(fā)商自己搭起來(lái)的草臺(tái)班子,“有的服務(wù)不專(zhuān)業(yè),嚴(yán)重影響業(yè)主生活品質(zhì),同時(shí),有的還替開(kāi)發(fā)商行使著很多權(quán)利。”他認(rèn)為,要解決這一矛盾,就要規(guī)范招投標(biāo)流程,“這就需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)。”

建議

合力監(jiān)督加大監(jiān)管完善市場(chǎng)退出機(jī)制

“物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為,僅靠行政機(jī)關(guān)監(jiān)管,很難達(dá)到理想的力度。”北京浩天(青島)律師事務(wù)所楊靜律師認(rèn)為,一方面,不少市民包括物業(yè)從業(yè)人員,缺乏法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí),可加強(qiáng)上崗培訓(xùn)和資格考試培訓(xùn)。對(duì)于明知故犯的,就需要通過(guò)不斷完善市民投訴渠道,并不斷加強(qiáng)業(yè)主的法律意識(shí),從而更好地配合行政管理。另一方面,對(duì)于物業(yè)違規(guī)行為的處罰力度不夠、處罰得過(guò)輕,利益驅(qū)使下的類(lèi)似違規(guī)操作就會(huì)不斷出現(xiàn),只有不斷加強(qiáng)相關(guān)法規(guī)建設(shè)才能達(dá)到以儆效尤的效果。

此前,市人大代表劉瑜曾建議,加強(qiáng)監(jiān)管,推進(jìn)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程,要嚴(yán)把審查關(guān),對(duì)不符合國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以取締。對(duì)沒(méi)有依照規(guī)定收費(fèi)的,按照其違規(guī)現(xiàn)象給予處罰。不能很好履行物業(yè)公司職責(zé)的,應(yīng)該撤銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)資格,損害業(yè)主權(quán)益的,依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

“我認(rèn)為,光給差評(píng)、記入不良行為記錄遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,還應(yīng)進(jìn)一步完善退出機(jī)制,淘汰那些劣質(zhì)物業(yè)公司。”針對(duì)當(dāng)前物業(yè)亂象,青島市政協(xié)委員、青島科技大學(xué)教授王家林接受記者采訪時(shí)指出,如今,物業(yè)管理領(lǐng)域還存在不少誤區(qū),一些物業(yè)公司認(rèn)為,自己不是在服務(wù)業(yè)主,而是在管理業(yè)主。他認(rèn)為,針對(duì)當(dāng)前物業(yè)公司存在的問(wèn)題,應(yīng)進(jìn)一步完善退出機(jī)制,讓那些服務(wù)差、投訴多、影響惡劣的物業(yè)公司在市場(chǎng)上沒(méi)有立足之地,對(duì)于嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)依法清出市場(chǎng)。

文/圖　半島全媒體首席記者鄭成海　陳邵華(署名除外)

[來(lái)源：半島都市報(bào) 編輯：椰子]