原標題：亂作為不作為,物業(yè)憑啥“任性”

6月21日,半島都市報、半島新聞客戶端重磅推出“問診島城物業(yè)糾紛”報道后,立即引發(fā)廣泛關(guān)注,不少市民在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)、評論的同時,紛紛吐槽自己經(jīng)歷過的各種物業(yè)糾紛。在當(dāng)天的“問法熱線”活動中,許多市民給本報打來電話,針對相關(guān)物業(yè)問題也進行了詳細咨詢。

那么,除了“等級之惑”,島城物業(yè)還存在哪些問題?記者在探訪部分小區(qū)的同時,對市民投訴以及執(zhí)法部門行政處罰結(jié)果等進行了梳理。擅自出租物業(yè)管理用房、轉(zhuǎn)供電不合理加價、電梯24小時值班制度成一紙空文……針對各種亂象,專家建議進一步完善市場退出機制,讓那些服務(wù)差、投訴多、影響惡劣的物業(yè)公司失去立足之地。

亂象一

物業(yè)欲漲停車費

街道辦急忙叫停

部分物業(yè)收費太任性一直廣受詬病。今年4月,一市民在青島政務(wù)網(wǎng)信箱留言反映,市北區(qū)南昌路21號嘉定山花園物業(yè)未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意,擅自把小區(qū)內(nèi)公共道路上劃定的停車位變?yōu)楣餐＼噲龉_對外經(jīng)營。

針對市民投訴,市北區(qū)政府答復(fù),經(jīng)落實,嘉定山花園小區(qū)物業(yè)公司為海林豐城物業(yè)管理有限公司,該小區(qū)為封閉小區(qū),物業(yè)在3月23日張貼公告,計劃從4月1日起收取停車費每月每車120元。“該漲價行為未經(jīng)過業(yè)主大會同意,不符合物業(yè)管理條例。海倫路街道辦事處已叫停該行為。”

6月22日下午,記者來到嘉定山花園小區(qū)進行實地探訪發(fā)現(xiàn),由于正值上班時間,小區(qū)內(nèi)很多車位處于空置狀態(tài)。幾位業(yè)主向記者表示,小區(qū)共有500多戶,現(xiàn)有停車位相對來說還是太少了。“此前,我們這個小區(qū)調(diào)整車位費并不是公開對外經(jīng)營,物業(yè)公司只是想把公共道路上劃定的停車位改為固定車位,針對固定車主每月每輛車收費120元。”隨后,記者來到小區(qū)物業(yè)公司,一位工作人員也表示:“目前收費僅為每月每車30元,只是車位不固定。”

另外,城陽一小區(qū)疊拼住宅住戶曾反映,小區(qū)物業(yè)費一直按照獨棟別墅來收,反映多次無果。對此,市發(fā)改委答復(fù),目前,本市對普通住宅的界定標準,按照山東省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于普通住宅界定標準問題的復(fù)函》(魯發(fā)改價格函〔2019〕162號)執(zhí)行。疊拼住宅,屬于《山東省定價目錄》規(guī)定的普通住宅,其前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。

亂象二

擅自出租管理用房

物業(yè)公司被罰十萬

物業(yè)管理條例明確規(guī)定,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。然而,個別物業(yè)在進駐小區(qū)之后,利用日常管理上的便利,擅自將原本屬于業(yè)主的共用設(shè)施往外轉(zhuǎn)租牟利,不僅引發(fā)了業(yè)主的不滿和投訴,也受到了執(zhí)法部門的嚴肅查處。

去年7月,青島市城市管理局作出處罰決定,青島城市建設(shè)集團物業(yè)管理有限公司在為嶗山區(qū)勁松七路228號竹韻山色小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的過程中,未經(jīng)業(yè)主大會同意,將位于小區(qū)20號樓西側(cè)一樓的物業(yè)管理用房出租,執(zhí)法部門依法對其處以3萬元罰款。

今年3月,西海岸新區(qū)綜合行政執(zhí)法局作出處罰,青島恒成物業(yè)管理有限公司未經(jīng)龍居文苑小區(qū)業(yè)主大會同意,擅自以委托他人的形式將位于該小區(qū)1號樓和2號樓之間94.71平方米的物業(yè)管理用房,對外出租從事超市及汽車美容等商業(yè)經(jīng)營活動,被罰款50000元。

今年5月,西海岸新區(qū)綜合行政執(zhí)法局再次開出重磅罰單,青島青實聚安物業(yè)管理服務(wù)有限公司因未經(jīng)業(yè)主大會同意,將東珠首府小區(qū)3號樓一層西側(cè)233.46平方米的物業(yè)管理用房對外出租,被罰款10萬元。6月23日,隱珠街道綜合執(zhí)法中隊工作人員告訴記者,當(dāng)時執(zhí)法部門根據(jù)業(yè)主的舉報進行了查處,目前物業(yè)公司已繳納罰款。

亂象三

轉(zhuǎn)供電多收23萬

世邦魏理仕吃罰單

“同樣都是嶗山區(qū),都是轉(zhuǎn)供電,為啥我們這個小區(qū)電費就比別人貴?”日前,網(wǎng)友反映,今年年初嶗山區(qū)九水東路605號龍澤書苑麗嘉物業(yè)將門頭網(wǎng)點電費從0.75元上調(diào)到0.99元,“因為調(diào)得過高,我們拒交,結(jié)果物業(yè)就給我們停電。”

6月22日,嶗山區(qū)沙子口市場監(jiān)督管理所工作人員告訴記者,此事屬實,一共涉及10余位業(yè)戶。因物業(yè)公司新任經(jīng)理之前沒從事過物業(yè)工作,對相關(guān)政策不太了解,執(zhí)法部門介入調(diào)查后,物業(yè)公司主動進行了整改,“從下個月開始,今年1至5月份多收的錢將返還給業(yè)戶,從電費中予以扣除。”

2022年政府工作報告明確提出,清理轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)不合理加價。針對此類違規(guī)行為,島城執(zhí)法部門頻頻開出重磅罰單,多家物業(yè)上“榜”。

例如,北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司青島分公司對香港中路2號海航萬邦大廈項目提供物業(yè)服務(wù)和轉(zhuǎn)供電服務(wù)時,共向轉(zhuǎn)供電用戶多收電費234494.32元,被罰款187595.46元。市北區(qū)清江路152號明澤智域小區(qū)物業(yè)青島潤信物業(yè)管理有限公司對商鋪網(wǎng)點按1.30元/千瓦時收取二次轉(zhuǎn)供電費用,涉嫌超出政府轉(zhuǎn)供電指導(dǎo)價收取電費,被罰款5000元。青島佰宜居物業(yè)服務(wù)有限公司在收取轉(zhuǎn)供電電費時未執(zhí)行政府定價,采取分解收費項目方式變相提高收費標準,被罰款53786.25元。

亂象四

按下電梯報警鍵

值班室里無人聽

如今,電梯成為許多小區(qū)的基本設(shè)施,設(shè)備的安全運行也關(guān)系到廣大居民的出行安全。青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法規(guī)定,電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)對電梯使用安全負責(zé),在電梯轎廂內(nèi)設(shè)置緊急呼救報警裝置或者應(yīng)急救援電話保證其正常使用,并24小時專人值守。然而,一些物業(yè)公司對這些法規(guī)置若罔聞,最終被執(zhí)法部門依法處罰。

今年初,西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局曾先后作出處罰決定,青島城市物業(yè)管理公司、青島青陽物業(yè)管理有限公司在使用特種設(shè)備電梯中未實行24小時值班,責(zé)令其立即改正違法行為,并罰款5000元。

還有比這更令人揪心的問題。2021年10月,在即墨福泰大廈,執(zhí)法人員對大廳東梯檢查時發(fā)現(xiàn),因電梯緊急報警裝置損壞,不能有效使用,無法與值班人員聯(lián)系,當(dāng)即責(zé)令改正。當(dāng)年11月,執(zhí)法人員進行復(fù)查時發(fā)現(xiàn),電梯緊急報警裝置依舊損壞,依法對青島嘉諾物業(yè)管理公司罰款2000元。在即墨正森德郡小區(qū),同樣因電梯緊急報警裝置損壞且未及時改正,青島瑞納物業(yè)管理公司被罰款2000元。

2021年10月12日,執(zhí)法人員對青島永樂長隆物業(yè)管理公司的經(jīng)營場所進行檢查發(fā)現(xiàn),對小區(qū)1號樓4單元電梯的緊急報警裝置現(xiàn)場操作通話鍵,值班室無人接聽。兩天后,執(zhí)法人員再次檢查時發(fā)現(xiàn),值班室依然無人接聽,執(zhí)法人員依法對該公司罰款2000元。

準入門檻低,“不良記錄”作用寥寥

亂象也好,糾紛也罷,問題背后根源在哪?在多位業(yè)內(nèi)人士看來,準入門檻太低成為一個重要的癥結(jié)。

北京浩天(青島)律師事務(wù)所鄒永盛律師說,數(shù)年前,物業(yè)主管部門可對物業(yè)公司進行評級,物業(yè)公司不是想干就能干,必須符合相應(yīng)資質(zhì),那是當(dāng)時的準入門檻。“那時物業(yè)管理部門只要接到投訴就找物業(yè),不整改就降級,相比較現(xiàn)在,監(jiān)管力度要更強一些。”他認為,如今,物業(yè)準入門檻太低,這也給監(jiān)管部門帶來了一個很大的考驗,即怎樣用市場手段去制約物業(yè)公司的亂作為或者不作為。

采訪中,島城一家大型物業(yè)公司負責(zé)人向記者介紹,幾年前,成立物業(yè)公司需要審核資質(zhì),具體資質(zhì)級別包括一級、二級、三級和暫定,且每家新成立的物業(yè)公司至少有幾年的暫定資質(zhì)時間,不像現(xiàn)在這么簡單。如今,審核資質(zhì)放開之后,成立物業(yè)公司就相對更容易一些。“到相關(guān)部門辦理營業(yè)執(zhí)照登記等手續(xù),就可以從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。”

鄒永盛律師還向記者透露,根據(jù)他的觀察,部分物業(yè)公司存在“賺差價”的問題,“比如,有的小物業(yè)公司接下項目之后,將保潔、安保等很多業(yè)務(wù)都外包出去,自己真正的員工沒有多少,服務(wù)質(zhì)量到底如何就可想而知了。”

在業(yè)內(nèi)人士看來,雖然準入條件放寬了,但監(jiān)管力度并沒有放松。“物業(yè)公司出現(xiàn)違規(guī)行為會被記入‘不良行為記錄’,最大的影響就是不能再參與新項目的競標,從而無法進一步拓展新的業(yè)務(wù)。”上述物業(yè)公司負責(zé)人介紹,一些新項目在招投標時,招標方會要求物業(yè)公司在近年內(nèi)沒有不良記錄,并由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門開具證明。“不過,不良行為記錄一般都有一定的時限,一份不良記錄很難將一家物業(yè)公司逼出市場。”

青島市物業(yè)管理條例規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)主管部門批準,可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

北京浩天(青島)律師事務(wù)所楊靜律師認為,前期物業(yè)是不可或缺的存在,但現(xiàn)狀是前期物業(yè)公司準入門檻太低,很多都是開發(fā)商自己搭起來的草臺班子,“有的服務(wù)不專業(yè),嚴重影響業(yè)主生活品質(zhì),同時,有的還替開發(fā)商行使著很多權(quán)利。”他認為,要解決這一矛盾,就要規(guī)范招投標流程,“這就需要進一步完善相關(guān)法律法規(guī)。”

建議

合力監(jiān)督加大監(jiān)管完善市場退出機制

“物業(yè)管理是一種市場行為,僅靠行政機關(guān)監(jiān)管,很難達到理想的力度。”北京浩天(青島)律師事務(wù)所楊靜律師認為,一方面,不少市民包括物業(yè)從業(yè)人員,缺乏法律意識和維權(quán)意識,可加強上崗培訓(xùn)和資格考試培訓(xùn)。對于明知故犯的,就需要通過不斷完善市民投訴渠道,并不斷加強業(yè)主的法律意識,從而更好地配合行政管理。另一方面,對于物業(yè)違規(guī)行為的處罰力度不夠、處罰得過輕,利益驅(qū)使下的類似違規(guī)操作就會不斷出現(xiàn),只有不斷加強相關(guān)法規(guī)建設(shè)才能達到以儆效尤的效果。

此前,市人大代表劉瑜曾建議,加強監(jiān)管,推進物業(yè)企業(yè)市場化進程,要嚴把審查關(guān),對不符合國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以取締。對沒有依照規(guī)定收費的,按照其違規(guī)現(xiàn)象給予處罰。不能很好履行物業(yè)公司職責(zé)的,應(yīng)該撤銷其營業(yè)資格,損害業(yè)主權(quán)益的,依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

“我認為,光給差評、記入不良行為記錄遠遠不夠,還應(yīng)進一步完善退出機制,淘汰那些劣質(zhì)物業(yè)公司。”針對當(dāng)前物業(yè)亂象,青島市政協(xié)委員、青島科技大學(xué)教授王家林接受記者采訪時指出,如今,物業(yè)管理領(lǐng)域還存在不少誤區(qū),一些物業(yè)公司認為,自己不是在服務(wù)業(yè)主,而是在管理業(yè)主。他認為,針對當(dāng)前物業(yè)公司存在的問題,應(yīng)進一步完善退出機制,讓那些服務(wù)差、投訴多、影響惡劣的物業(yè)公司在市場上沒有立足之地,對于嚴重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)依法清出市場。

文/圖　半島全媒體首席記者鄭成海　陳邵華(署名除外)

[來源：半島都市報 編輯：椰子]