“銀十”收尾，青島樓市表現(xiàn)得也是不溫不火。一方面，超萬套的新房成交量給后市打下了高溫基礎(chǔ)，同時(shí)年內(nèi)第五次降息也讓房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來政策暖流;不過 ，11月新盤入市量有所降低，這讓年末樓市前景成為未知數(shù)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，連續(xù)降息對樓市影響效果有限，目前青島仍以去庫存為主，預(yù)計(jì)12月份為完成業(yè)績指標(biāo)，成交量或?qū)⑦_(dá)到四季度高潮。
“銀十”新房成交過萬套
10月份結(jié)束，根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，“銀十”期間，青島市商品住宅成交數(shù)量為11480套，成交面積為1187961.2㎡ ，成交均價(jià)為8325元/㎡ 。環(huán)比相比，成交套數(shù)下降5.16% ，成交均價(jià)上漲3.03%。
從區(qū)域上來看，市南區(qū)、李滄區(qū)為銀十表現(xiàn)增添光彩。其中，市南區(qū)成交套數(shù)環(huán)比上漲129.91%，上漲幅度位列第一，李滄區(qū)以72%漲幅緊隨其后。而市北區(qū)，包括原來的老四方，成交套數(shù)都有不同程度下跌。在價(jià)格方面，除了原市北區(qū)成交均價(jià)環(huán)比上漲，市區(qū)其它區(qū)和嶗山區(qū)均有所下跌，其中嶗山區(qū)環(huán)比跌幅最大，達(dá)到33.94%。從銷售套數(shù)來講，市區(qū)內(nèi)李滄區(qū)依然是成交大戶，達(dá)到1350套。
雖然高成交量、連續(xù)降息讓人們對年末市場頗為看好，但“冷空氣”也在同時(shí)間抵達(dá)青島樓市。轉(zhuǎn)入11月后，開發(fā)商推新盤的熱情將開始稍有冷卻。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月共有19個(gè)新樓盤計(jì)劃入市，其中純新盤12個(gè)，加推樓盤7個(gè)。從分區(qū)情況看，市北區(qū)共6個(gè)樓盤上市成為新房市場最熱區(qū)域，而在“金九銀十”樓盤扎堆入市規(guī)模最大的李滄區(qū)則迅速轉(zhuǎn)冷，11月，李滄區(qū)只有1個(gè)新樓盤上市。
未來兩月銷量或?qū)⒃黾?/strong>
來自房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)高級分析師郭軼凡分析認(rèn)為，10月份市場不溫不火，前三周商品住宅成交量甚至還不如9月份同期，“銀十”遜色是必然現(xiàn)象?；仡櫷辏R近年底的市場一般都比較活躍，每年的11月份商品住宅成交量都會(huì)高于月均成交量，比例會(huì)超過年度總成交量的10%，尤其是2010年 ，11月商品住宅成交量占全年成交的12.46%。
郭軼凡認(rèn)為，對于青島市場而言，去庫存才是重點(diǎn)，為了保證順利去化，項(xiàng)目蓄客時(shí)間普遍延長，10月沒有如約開盤加推的項(xiàng)目，推遲到年底扎堆開盤的就會(huì)相應(yīng)增加，所以11月的成交量會(huì)反超10月份，而12月份是年底考核的最后節(jié)點(diǎn)，為了完成業(yè)績指標(biāo)必定會(huì)突擊推盤，成交量會(huì)達(dá)到四季度的高潮。 青島鏈家網(wǎng)運(yùn)營總監(jiān)張斌分析指出，央行最近的一次“雙降”對于剛需購房者來說毫無疑問是一大“助力”，政策利好的接踵而至也能刺激改善型置業(yè)者的入市腳步。
連續(xù)降息，普漲局面難以再現(xiàn)
隨著多次連續(xù)降息降準(zhǔn)帶來的購房者、房企成本降低，樓市行情升溫明顯，不僅銷售情況好轉(zhuǎn)，房價(jià)也在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了由跌轉(zhuǎn)漲。
銳理地產(chǎn)總經(jīng)理馬光明表示，降息對購房客戶來說能直接降低還貸成本，一定程度刺激客戶入市，緩解當(dāng)前庫存壓力;降準(zhǔn)對開發(fā)企業(yè)來說能一定程度緩解資金壓力，這是直接影響，對地產(chǎn)行業(yè)直接利好。
同時(shí)雙降及前期存貸比取消、信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)等政策，資金流動(dòng)性的釋放將進(jìn)一步加碼，為規(guī)避資金貶值風(fēng)險(xiǎn)，將可能會(huì)再一次激發(fā)樓市投資熱情，但市場分化將會(huì)更加明顯，普漲局面難以再現(xiàn)。
鵬翔地產(chǎn)劉翔則認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場處于一個(gè)上行的大周期，但上行速度明顯減緩，此次降息更多是對人們心理的影響，因?yàn)槟陜?nèi)連續(xù)幾次降息已經(jīng)把對市場的刺激作用釋放差不多;另外，受青島樓市供應(yīng)量影響，房地產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)有太大變化。
同時(shí)，他認(rèn)為，降息對剛需客戶的影響會(huì)更大一些，而對改善性需求的影響則不明顯。
◎新聞鏈接百城房價(jià)連續(xù)3月雙漲
在環(huán)比連漲6個(gè)月后，10月份全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格達(dá)到了10849元/平方米。11月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布“10月份百城價(jià)格指數(shù)”，報(bào)告顯示，10月全國樓市繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲，百城房價(jià)均價(jià)繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙雙上漲，分別上揚(yáng)0.3%和2.07%。
報(bào)告指出，環(huán)比方面，環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，48個(gè)城市環(huán)比上漲，52個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少11個(gè)，其中漲幅在1.00%以上的城市有17個(gè)，較上月減少7個(gè);本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加11個(gè)，其中跌幅在1.00%以上的城市有21個(gè)，較上月增加8個(gè)。青島10月份新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.75%，均價(jià)為8836元/平方米。
同比方面，全國100個(gè)城市(新建)住宅均價(jià)較去年同期上漲2.07% ，漲幅較上月擴(kuò)大0.71%。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為20191元/平方米，環(huán)比上漲0.65% ，漲幅較上月擴(kuò)大0.15%;同比上漲6.65% ，漲幅較上月擴(kuò)大1.01%。 報(bào)告指出，10月全國樓市平穩(wěn)回升，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比繼續(xù)雙漲，且漲幅均有所擴(kuò)大。政策方面，央行宣布自10月24日起，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)降低購房成本，同時(shí)進(jìn)一步改善企業(yè)融資環(huán)境。另一方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動(dòng)下 ，成交量保持平穩(wěn)。展望未來，在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放。同時(shí)，隨著年底臨近，多數(shù)房企在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下 ，將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續(xù)緩解。城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 王琦
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