近日我市二手房交易成交量，像三伏天的溫度，連連升高，甚至過戶都要凌晨3點去排隊，這也讓家裝市場跟著熱鬧起來。本周，記者走訪了島城幾家品牌裝飾公司了解到，自6月下旬以來，舊房翻新需求量連續攀升。青島元洲裝飾公司主任設計師石慶杰看來：“大部分人還沒有二手房翻新經驗，多數業主認為換換瓷磚、地板，墻面粉刷一新就能入住，其實二手房翻新不比裝修毛坯房省心，甚至要花更多的精力和財力，不然入住后，一些家裝漏洞慢慢顯露出來時再懊惱，就為時已晚。”為避免吃大虧，一些必要的裝修“關卡”，尚需提前了解清楚。

專家提醒

當裝修完畢后，一定讓裝飾公司留下一張管線圖。否則，如果以后出現水電問題，業主就只能抓瞎了，有時甚至還必須得鑿墻來解決問題。

為舊房“把脈”揪出病灶

石慶杰提醒，二手房翻新前，必須先仔細驗房，找出房子的潛藏問題，這就像“診病”，先找出問題，才能使舊房存在的問題得以根治。

漏水：“滲、漏水現象占到二手房翻新問題的70%。”石慶杰介紹，一些二手房用的是老式地漏，腐蝕、生銹等問題使下水道流水不暢，積水成疾造成滲水現象較多。另外，若要改造衛生間坐便排水方式，會牽涉到主體管道，操作稍有不慎，會導致下水道堵塞或墻面滲水，所以要慎之又慎。石慶杰說：“有些滲漏問題肉眼看不到，需要一些專業的技巧和手段，認真檢驗才能過關。最簡單的檢驗方法是在衛生間地面澆些水，看水是否能暢通無阻地流向出水口，墻面沒有洇水現象。”

電路：對居住十年以上的老房，檢查電路老化程度很有必要，電線出現干裂就須更換，預埋墻內的電線，最好刨開看有無套管，如果沒有，建議全部更換。

裂痕：房子有裂縫很常見，但不為人所知的是，有些裂縫卻是很大的安全隱患。石慶杰說：“裂縫與橫梁平行只需修補好就行，要是與橫梁垂直就是房屋架構出現了質量問題，要進行大修。”

門窗：門窗密封不嚴，是舊房“常見病”，但多數購房業主并不太在意這個問題，老式門窗密封條都是膠皮做的，易老化，膠皮縮短，導致漏風、漏氣、漏雨。特別是夏季的青島，不解決好這個問題，墻面粉化是遲早的事。

別忘了算上“拆舊費”

“預算做得越細，成本控制越精確。與毛坯房裝修不同的是，二手房翻新要在原有預算基礎上增加拆舊費、成品保護費。”青島美寶裝飾公司設計師宮翠基說。

“二手房翻新更要做預算，但人們卻往往忽略了這一點，認為修舊利用會更節約費用。其實翻新二手房，是要將老房里的破舊細節徹底拆除，才能在良好的基礎上實施個人想法，預算中‘拆舊費’斷不可忽視。”宮翠基強調。

“建筑面積在100平方米左右的房子，需預留拆舊費約3000元。”宮翠基提醒，一些老房衛生間較小，且門框上都有橫梁，顯得門很狹小，這會產生拆橫梁“移門”問題;另外，鋪設新瓷磚前，需起掉舊瓷磚，這也是產生拆舊費的地方;與之相同的還有舊墻裙子的拆除等方面。而成品保護費用一般用在較新的二手房翻新，地板、門窗、墻面不需大動干戈，要用專業保護膜將被保護的地方或固定家具嚴密裹起來，這也會產生一定的額外費用。

優化功能分區是重點

二手房裝修的最終目的是提升它的耐用性、便利性和美觀性，這樣才能給居住提供保障，所以優化功能分區是重點。

“二手房除了老舊，另一個常見毛病就是戶型設計很不合理。因此，二手房改造設計環節，必須特別注意空間的功能優化。”宮翠基表示，二手房功能空間的優化至關重要，能大大增強房屋實用與便利性，并能恰到好處的體現美觀性。比如，客廳與南臥室相連的戶型，多數業主都想改造為客臥分離的典型戶型，這可在計劃分割線上用石膏板壘砌一米左右的墻面，再用玻璃櫥窗或柜子等家具作為上半部分的裝飾，既簡便又不妨礙客廳采光。

很多二手房業主采用局部裝修，宮翠基提醒，這種情況下，要注意翻新部分與原有空間的風格銜接。

老房子別做“大手術”

二手房多是舊式磚混結構，所以進行戶型改動時，不能隨意破壞原結構。

進行二手房的空間改造時，承重墻斷不可動，“若要增加實體墻隔斷，必須要注意新舊墻面交界處的施工工藝。砌墻時，除了注意放線砌墻以保持墻體垂直度、墻面平整度之外，墻體交界處最好貼一層鋼絲網，或者把舊有墻面的水泥沙灰鏟除幾厘米進行找平處理，最好在接口處刮膩子的時候，貼層牛皮紙，這樣便于找平，還可使接縫處更貼合。”宮翠基說。

不少業主在進行墻面翻新時，會讓工人直接在舊墻上刮新膩子、刷乳膠漆，但多數時候這種方式不可取。房子居住5年以上，耐水膩子會老化，翻新墻面時，做好清除工作后，最好再刷上一層“墻寶”(一種粘合劑)，然后重新刮膩子。否則，新刮的膩子層，過不了多久慢慢就會剝落，影響今后墻面乳膠漆的施工質量和長期使用效果。