受封頂放款等因素影響，開(kāi)發(fā)商不愿或不允許購(gòu)房者采用公積金貸款購(gòu)房;公積金貸款額度低、組合貸不劃算，二手房市場(chǎng)的公積金利用率不足10%。日前，記者調(diào)查得知，在公積金貸款購(gòu)房受限重重情況下，公積金實(shí)際作用已由貸款購(gòu)房弱化為“存錢(qián)罐”，取公積金還商貸成為多數(shù)人的選擇。

每年公積金近5萬(wàn) 購(gòu)二手房還得用商貸

前不久，在北京工作的青島籍市民鄭明(化名)看上了位于市南區(qū)沿海的一處房屋，三室一廳143平方米的寬敞大房總房款280萬(wàn)元，對(duì)于能一次性支付120萬(wàn)元首付的他來(lái)說(shuō)，還需要貸款160萬(wàn)元。

“鄭明每個(gè)月的公積金將近4000元，一年下來(lái)公積金能有近5萬(wàn)元，他工作了5年時(shí)間，公積金余額就有近25萬(wàn)元，可青島個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手房公積金貸款上限為21萬(wàn)元，貸款額度還沒(méi)余額多。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)五四東海店店長(zhǎng)張嘉男說(shuō)，雖然公積金貸款利率為3.75%，低于銀行貸款基準(zhǔn)利率5.65%不少，但在公積金余額比可貸款上限還要高的情況下，購(gòu)房者還得搭配商貸才能買(mǎi)起房，最后綜合考慮，鄭明還是選擇了純商貸。

科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)靜湖瑯園店店長(zhǎng)姚瑤介紹，組合貸審批手續(xù)繁雜也是購(gòu)房者改選純商貸的重要原因，“公積金管理中心和銀行分兩套手續(xù)評(píng)估，而且不能同時(shí)辦理，如此一來(lái)，組合貸等到放款基本得一個(gè)半月到兩個(gè)月，房主一般不愿意接受。”

新房封頂才放款，多數(shù)開(kāi)發(fā)商只接受商貸

相比二手房交易中是否選擇公積金貸款以“個(gè)人因素”為主導(dǎo)不同，在新房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者是否能用公積金貸款則很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商。

“對(duì)于新房市場(chǎng)而言，公積金貸款只能在新建住宅樓層封頂后才放款，那么我們的資金積壓就非常嚴(yán)重，所以我們除了一期已建成住宅的剩余房源同意使用公積金貸款外，其余還未建成的可預(yù)售房源都只能使用純商貸。”青島西部城區(qū)一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員說(shuō)。

記者調(diào)查了解到，島城不支持購(gòu)房者使用公積金貸款的樓盤(pán)并不少見(jiàn)。一名樓市業(yè)內(nèi)人士稱，香港中路一家開(kāi)發(fā)商的千余套房源基本售罄，僅有一兩名購(gòu)房者辦理了公積金貸款，其余均為純商貸。

“除了開(kāi)發(fā)商不讓用，個(gè)人申請(qǐng)上限也只有36萬(wàn)元，相對(duì)動(dòng)輒百萬(wàn)元的房款來(lái)說(shuō)，貸款額度太低，還不如選擇純商貸。”正準(zhǔn)備辦理購(gòu)房貸款的市民王玉華(化名)說(shuō)。

公積金占比低，組合貸還款額高于純商貸

據(jù)調(diào)查，青島新房市場(chǎng)公積金貸款購(gòu)房可用度低，二手房市場(chǎng)采用公積金貸款的購(gòu)房者比例最多只有10%。

“采用純商業(yè)貸款購(gòu)房，購(gòu)房者可以享受折扣利率，如四大國(guó)有銀行一般9折或9.5折、青島銀行9.3折、光大銀行和中信銀行為9折、匯豐銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶甚至達(dá)到8.8折，如果購(gòu)房者采用了混合貸，雖然銀行也聲稱有折扣，但對(duì)客戶的資質(zhì)審核特別嚴(yán)，一般購(gòu)房者是拿不到任何折扣的。”張嘉男解釋說(shuō)，按照20年的貸款年限來(lái)算，如果公積金貸款的比例達(dá)不到三分之一，那么采用組合貸款的還款額一般要比純商貸高。

以貸款160萬(wàn)元、銀行提供8.8折優(yōu)惠的鄭明先生為例，銀行工作人員給記者算了一筆賬。鄭明選擇20年純商貸，每月還款10534元，如果選擇組合貸，在沒(méi)有銀行折扣情況下，每月要還款10924元，較純商貸要多還93600元，即便組合貸按照銀行利率9.5折算，也比純商貸多還40320元。

提取余額還商貸，公積金成“存錢(qián)罐”

青島市住房公積金管理中心副主任于建國(guó)曾在網(wǎng)談中介紹，截至2014年底，資金使用率已達(dá)95.34%，遠(yuǎn)高于行業(yè)85%的要求。同時(shí)，在目前缺少與銀行或其他城市公積金中心之間的資金余缺調(diào)劑和融通機(jī)制及資金形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，住房公積金政策調(diào)整極其謹(jǐn)慎。因此直到現(xiàn)在，“3.30新政”中提到的居民首套房公積金貸款首付比例降至20%、二次公積金貸款首付比例降至30%也未真正在青島落地。

“2013年公積金新政實(shí)行之前，青島正趕上樓市交易熱潮，為了活躍市場(chǎng)，公積金無(wú)論在審批還是放款方面都比較寬松，這就是公積金利用率如此高的重要原因。可是，公積金的資金量畢竟有限，在利用率太高的情況下，調(diào)整貸款上限、放緩放款速度等就成為調(diào)解的手段。”青島樓市專(zhuān)家張百忍說(shuō)，而在新政下發(fā)后，公積金在實(shí)際貸款購(gòu)房中起的作用走起下坡路，利用公積金來(lái)還商貸的人越來(lái)越多。

“很多購(gòu)房者拿著網(wǎng)簽證明或者房產(chǎn)證到公積金管理中心提取公積金，用這筆錢(qián)還商貸，在我們看來(lái)，如今的公積金更像是一個(gè)沒(méi)有利息的‘存錢(qián)罐’。”張嘉男說(shuō)。(本報(bào)記者 藍(lán)娜娜)