全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存仍然居高不下。克而瑞機(jī)構(gòu)最新監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市3月底總庫(kù)存21086萬(wàn)平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個(gè)月，處警戒線以上。這意味著樓市的去化壓力不小。多地調(diào)控的松綁仍在展開(kāi)，利用好金融政策、公積金政策、減免稅費(fèi)等手段，通過(guò)支持公積金異地購(gòu)房、降低首付等方式進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一二線與三四線走勢(shì)完全不同

“雖然樓市成交量已經(jīng)企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫(kù)存環(huán)比回落，但從整體來(lái)看全國(guó)庫(kù)存仍處于高位。”克而瑞研究中心研究員楊晶晶向南都記者介紹，監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市3月底總庫(kù)存21086萬(wàn)平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個(gè)月，處警戒線以上。

庫(kù)存消化周期是庫(kù)存存量與前三月銷售周期的比值。一般來(lái)說(shuō)保持在一年左右較為平衡，高于18個(gè)月呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則供不應(yīng)求。

而目前，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，14個(gè)城市庫(kù)存周期超過(guò)18個(gè)月，其中，煙臺(tái)高達(dá)43 .4個(gè)月，沈陽(yáng)高達(dá)39 .8個(gè)月，青島25.4個(gè)月，徐州、中山分別為24 .2個(gè)月，無(wú)錫也超過(guò)24個(gè)月。

廣州方面，截至4月中旬，全市約有15萬(wàn)套庫(kù)存，其中可售套數(shù)7.36萬(wàn)套。按一季度的去化速度，可售貨量就足夠消化一年多。

“現(xiàn)在的樓市利好政策可以說(shuō)是頻頻跳出來(lái)，三四線城市尤其會(huì)出于財(cái)政等多方面壓力力撐樓市，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者表示，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)兩種完全不同的走勢(shì)，但總體上，庫(kù)存高的現(xiàn)狀還將持續(xù)。

局部簽約速度加快，可能給去庫(kù)存帶來(lái)一定的信心。中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要典型54城市，在4月20日至4月26日的一周內(nèi)，合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到62256套，環(huán)比漲幅達(dá)到12.6%，其中漲幅最高的是一二線城市，合計(jì)簽約住宅套數(shù)達(dá)到10412套，四個(gè)一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅高達(dá)11.4%。其中，北京上周簽約2438套，環(huán)比上漲12%，上海簽約達(dá)到5256套，環(huán)比上漲18%。

“各大城市去庫(kù)存速度將繼續(xù)加快，”易居研究員王曉燕分析房地產(chǎn)走勢(shì)認(rèn)為，部分去庫(kù)存壓力較好釋放的城市，也將出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的跡象，較佳購(gòu)房時(shí)機(jī)來(lái)臨。

全面熱銷還不可能

進(jìn)入二季度，多重疊加利好因素下市場(chǎng)或出現(xiàn)意料中的回暖。但多位分析人士提醒，這并不意味所有項(xiàng)目以及有地區(qū)都能熱銷。

“隨著利好政策的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升周期。但綜觀4月樓市，一二線城市明顯好于三四線城市，而即便是在銷售積極的一二線城市，也并不是全面熱銷的局面。”克而瑞機(jī)構(gòu)分析師楊晶晶告訴南都記者，總體而言，只有性價(jià)比較高的產(chǎn)品才會(huì)受到購(gòu)房者的青睞。其認(rèn)為，專注于三類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商可能獲得一定先機(jī)，包括區(qū)域內(nèi)稀缺高端住宅，配套完善的剛需盤，還有緊隨政策的項(xiàng)目，總體都還需要“低首付、低利率”等噱頭吸引入場(chǎng)。

易居房地產(chǎn)研究員王曉燕告訴南都記者，2015年初開(kāi)始多項(xiàng)政策頻吹暖風(fēng)，對(duì)去庫(kù)存速度的加快產(chǎn)生利好作用。3月份，隨著供需雙方入市節(jié)奏的加快，各大城市去庫(kù)存速度在加快，去庫(kù)存壓力得到一定釋放。“展望未來(lái)，5月份將是房企開(kāi)足馬力的一個(gè)月，項(xiàng)目入市層面，我們建議房企可側(cè)重一下高端市場(chǎng)。”楊晶晶向南都記者建議，一是高端市場(chǎng)的需求正處于刺激階段，前期的觀望情緒在轉(zhuǎn)變，信心在復(fù)蘇，5月份是個(gè)好時(shí)機(jī)。二是相比于其他產(chǎn)品，高端項(xiàng)目的資金回籠能力最強(qiáng)，一個(gè)豪宅項(xiàng)目可抵百套乃至千套剛需房源，銷售貢獻(xiàn)比重大。