歲末是一年樓市的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，這一階段的表現(xiàn)直接決定著今年的結(jié)局是否圓滿，也為下一年定下基調(diào)。

2014年末，開發(fā)商們十分忙碌。一方面，憂心房價(jià)反彈的購房者紛紛出手，不少剛需及改善盤在本是淡季的第四季度“收成”不錯(cuò);另一方面，輪番的新政利好沒有逆轉(zhuǎn)大局，“以價(jià)換量”仍是加快去化速度的唯一出路。由此，眼下的青島樓市出現(xiàn)“降價(jià)”與“熱銷”和諧共存的局面。

剛需出手新盤不愁賣 天價(jià)豪宅重現(xiàn)江湖

在今年的大部分時(shí)間里，市場需求被保守的觀望氛圍遮蔽了，購房者與開發(fā)商對賭，房價(jià)沒降到可承受范圍內(nèi)絕不出手。眼瞅著這一年走到盡頭，一些置業(yè)者終于坐不住了，趁年底抄底買房。在這個(gè)本該十分慘淡的頹市淡季里，無論是郊區(qū)超低價(jià)盤，亦或主城剛需盤，甚至天價(jià)豪宅，都有了一股“沖勁兒”。

“4字頭”的青島碧桂園就是超低價(jià)盤的典型代表，開盤高潮褪去后，10月、11月保持著單月上百套的去化速度。與之類似的泰晤士小鎮(zhèn)，自開盤以來也已賣出200多套住宅。本土房企銀盛泰在黃島開發(fā)建設(shè)的三個(gè)項(xiàng)目——星河城、星海城與書香泮城——迎來大豐收，在第四季度每個(gè)項(xiàng)目的成交量都在兩三百套以上。

剛需及改善置業(yè)者是“主城萬元盤”的堅(jiān)固后盾。李滄商圈的中海國際社區(qū)接連數(shù)月登榜，截止到目前，該項(xiàng)目四季度已經(jīng)賣出400多套住宅。其附近的保利茉莉公館也在最近倆月發(fā)力，12月還沒過完一半，成交量已經(jīng)高達(dá)168套，快趕上整個(gè)11月整月的成交量了。售價(jià)稍高的葉公館接連倆月位列全市前十名，最近三個(gè)月已經(jīng)賣出350多套住宅。

此外，好幾個(gè)天價(jià)豪宅在歲末重現(xiàn)樓市，最近一個(gè)月的銷售額均在1億元以上。地處香港中路商圈的華潤中心悅府成交均價(jià)25630元/㎡，最終賣出2.52億元，是11月全市唯一一個(gè)成交金額突破2億的新樓盤。青島豪宅代表之一海信天悅成交均價(jià)42617元/㎡，賣出1.32億;即墨天逸海灣一套別墅起價(jià)就上千萬，對普通人來說可謂是“天價(jià)”別墅，在11月也有斬獲;成交金額達(dá)1.17億;嶗山區(qū)的保利漫月山均價(jià)28042元/㎡，賣出1億多元。

以利潤換取成交量 拉低青島整體房價(jià)

這些熱銷盤的出現(xiàn)為處在寒冬時(shí)節(jié)的樓市點(diǎn)亮了一絲希望：市場需求仍舊存在。但在當(dāng)下這個(gè)特殊階段，上調(diào)價(jià)格顯然不是明智之舉，開發(fā)商不敢輕舉妄動(dòng)，整體房價(jià)仍處低谷。

最新一期的百城房價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，11月青島新建住宅均價(jià)9343元/㎡，2013年同期這一數(shù)字為9666元/㎡，2012年11月為9470元/㎡。也就是說，最近兩年來，青島房價(jià)在經(jīng)過短暫的上漲后，又狠狠地跌落回去，比兩年前還低。

各樓盤的市場表現(xiàn)與數(shù)據(jù)的指向性基本一致。為了使年報(bào)上的數(shù)字更加漂亮些，各項(xiàng)目比此前更加堅(jiān)定“以價(jià)換量”的市場策略。

有的項(xiàng)目以團(tuán)購為賣點(diǎn)，如上文提到的保利葉公館，最近推出93折的團(tuán)購優(yōu)惠，經(jīng)過一年的起起落落后，均價(jià)仍舊在13000-14000元/㎡區(qū)間內(nèi)。保利在李滄的項(xiàng)目茉莉公館在成交爆棚后，依舊有團(tuán)購活動(dòng)：最高可享91折購房優(yōu)惠，惠后均價(jià)9400元㎡，還有2000元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

有的項(xiàng)目則以歲末清盤或沖量為噱頭，營造出“過這村兒沒這店兒”的氛圍。中海國際社區(qū)推出“限時(shí)清盤特惠全城”的活動(dòng)，價(jià)格方面仍然維持著今年年初的水平，新組團(tuán)青年客均價(jià)甚至不足萬元。中海在青島的另一項(xiàng)目——臨安府——喊出在“年末沖量，只要指標(biāo)不要價(jià)位”的口號，推出8套一口價(jià)房源，單價(jià)萬元出頭。

還有一些項(xiàng)目干脆用價(jià)格說話，突出性價(jià)比。例如三個(gè)院子推出的68-90㎡小戶型，最低總價(jià)僅28萬/套。水青花園推出100套特價(jià)房源，72㎡雙南向兩居總價(jià)45萬/套。西海岸碧海云天主推的別墅房源起價(jià)80萬，這個(gè)價(jià)格在主城區(qū)恐怕連一套二居室都拿不下。

政策提振效應(yīng)尚未顯現(xiàn) 當(dāng)下抄底是不錯(cuò)選擇

從今年9月開始，頻頻出臺的利好新政對于樓市的積極作用是毋庸置疑的，銀行逐步松綁首套房認(rèn)證，開發(fā)商優(yōu)惠活動(dòng)增多，這對于購房者來說都是前幾年所沒有的紅利。不過根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，政策的效應(yīng)要過一段時(shí)間才會(huì)顯現(xiàn)出來，因此當(dāng)下的市場反響不大，政策對于樓市的提振效果十分有限。

再加上年末沖量、去庫存的指標(biāo)任務(wù)，開發(fā)商們放棄掙扎，在銷量與利潤二者當(dāng)中選擇了前者，購房者自然很樂意接受這種現(xiàn)狀。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，這種平衡關(guān)系是十分脆弱的。一旦銷量穩(wěn)步回升，價(jià)格也會(huì)隨之同比正增長。

事實(shí)上，從最新一期的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，青島房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)微妙的環(huán)比上漲，這或?qū)⑹窍乱粋€(gè)暖市的起點(diǎn)。置業(yè)者如有自住需求如今出手或是不錯(cuò)的選擇。