在今年樓市慘淡的大背景下，作為青島本土民營的一家房企，銀盛泰在島城樓市成交排行榜上一路領先，業績令整個行業矚目。“我們預計全年的銷售套數將超過5000套，較去年增長約30% 。”銀盛泰集團董事長任軍在頹市下仍有底氣沖擊百億目標。反觀彌漫著濃重觀望情緒的上半年樓市，本土房企的品牌影響力深入人心，本土品牌對產品質量的把控、服務的深入以及實力的展現均贏得了消費者的認可，除了銀盛泰，還有海爾、海信等實力雄厚的房企表現可圈可點。不過，在房地產整體式微之時，由于盤子小，抗風險能力弱，有的本土房企已經隱退江湖。

他們，沖出突圍

銀盛泰率先降價成銷冠

繼拿下上半年成交面積、成交套數“雙冠王”后，截至目前，銀盛泰繼續霸占島城樓市成交業績“頭把交椅”，在全市開發企業成交排行榜中，名列成交套數、銷售面積兩個榜單之首。在這個樓市“小年”，銀盛泰作為一家本地民營房企，能夠力挫對手、坐上青島樓市的頭把交椅，銀盛泰集團董事長任軍認為，這一切首先得益于企業近年來堅持的大盤、快周轉的發展戰略。“我們保持了隨行就市的高度敏銳和快速反應，這對于我們這種底子薄的本地房企來說非常重要，可以快速獲得不斷發展的資金。”任軍表示。

城市信報/信網記者注意到，房產大鱷時代，本土房企銀盛泰在經歷了兩年多的滯銷局面后，其惜福鎮和即墨項目在價格調整的基礎上，采用百分之四重金懸賞和一二手聯動的辦法，樓盤月銷量由十來套增至百套。根據克而瑞信息集團發布的報告，青島上半年銷售面積冠軍被銀盛泰成功摘得，六個月時間共銷售房源18.54萬平方米，中海則以17.74萬平方米的成績屈居第二，銷售12.31萬平方米的萬科奪得季軍。“只有真優惠才能打動購房者，銀盛泰降價跑量的行動最為迅速，力度之大足以撬動需求入市，這才帶來了比較漂亮的成交數據，在頹市實現‘逆襲’。”房價點評網高級分析師張斌說。

據悉，目前銀盛泰星河城、銀盛泰星海城、銀盛泰書香泮城，以及銀盛泰德郡等四個在售住宅項目組成的產品序列線，主要面向剛需、剛改類人群，銀盛泰“精品剛需”的高性價比建設理念，加之輔城區的良好地理位置，對于剛需客戶有著巨大的吸引力。“我們在李滄區、嶗山區、市北區會相繼有五六個項目開發 ，預計下半年會陸續落地開工。”任軍透露，位于嶗山區翠嶺路的銀盛泰新空間項目預計8月開工，將打造以80后、90后置業者為目標群體loft公寓。

在樓市彌漫著濃重觀望情緒的上半年，本地房企的品牌影響力深入人心，本土品牌對產品質量的把控，服務的深入以及實力的展現均贏得了消費者的認可，除了銀盛泰，還有海爾、海信等實力雄厚的房企表現可圈可點。

海信地產成立于1995年，在青島共有20余個項目，幾乎都是中高端項目，比如海信燕島國際、海信南嶺風情 、海信繽紛都市、半山蘭亭、靜湖瑯園、都市陽光、海信廣場、璞園、麥島金岸。地價首次過萬的項目便是海信地產制造。海信地產豪擲16200元/平方米的成交單價拿下海信廣場地塊，現在看這個地價也非常高。如今海信地產在售的樓盤也有很多。海信天璽、天悅售價高達45000元/平方米;湖島世家均價已漲至10500元/平方米;海信依云谷、依云小鎮和海信溫泉王朝都是高端項目。“海信地產綜合實力在島城本土房企中是最強的，開發的樓盤品質較高，一些島城市民常說，跟著海信買房子，周邊配套差不了。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰這樣告訴城市信報/信網記者。

與海信相比，海爾進入市場時間較晚，開發的項目僅有10余個，且知名度略遜。最近兩年，海爾地產僅僅依靠海爾山海灣苦苦支撐。去年，海爾地產表現較好，時代廣場和鼎世華府取得了熱銷，不過，業內人士同時指出，海爾地產的主要精力還是在家電上，發展地產是利潤驅動使然，“以搞家電的思路經營地產走不遠”。近期位于新都心區域的海爾云街開盤，反映了海爾地產借力主業、深耕樓市的思路。孫杰對城市信報/信網記者說，“醉翁之意不在‘樓’，‘云社區’是海爾地產的一大理念，將成為未來智能社區的發展方向，讓海爾在科技方面的領先優勢能在房地產市場上得到發揮。”

押寶浮山后“吃老本”

浮山后板塊可以視為島城樓市的一個縮影。以前的特點是青島本地企業唱戲，魯信、城建拿地的成本相對低，價格賣得相對低，競爭沒到你死我活的地步。但外來大鱷遠洋進來之后，完全打破了這個局面，拿地就7500元一平方米了，開盤之后遠洋風景帶裝修的價格一下子拉到了17000元/平方米。到了遠洋自然項目，繼續蠶食本地房企的市場份額。

島城樓市分析人士張百忍指出，浮山后十年發展中一個重要的開發商是城建地產，山色系列在這里扮演了一個很重要的角色，也是成就了城建過去10年在青島的地位。客觀而論，浮山后的幾個主流開發商銷售和策劃能力都不是很強，它們之所以能在青島樓市占據如此重要的地位，其實是在賣地段。“魯信最是典型，你看它現在在李村的南海花園，就慢多了;城建也差不多，你看它的印象灣、印象灘的速度和浮山后項目比，都慢得驚人。”張百忍分析道。

據介紹，銀川路兩個標志性的樓盤湖光山色和魯信長春，更多的是在這個區域布局，2006年、2007年最標志的樓盤魯信長春，多層、高層都有，當時的價格大約是5200元/平方米左右。一個七八十萬平方米的地標大盤，只用了三四年的時間就消化大半，購買力非常強。張百忍說，“我記得七八年前到開泰錦城所在的區域，孤零零的，什么東西都沒有，但經過幾年的發展，合肥路迅速起來了。后來的魯信含章花園快銷后，價格漲得很猛。”

今年5月份，城建旗下的青島印象山首期交付，進入10月份，作為改善型高品質房源，在房貸新政下比較吃香。不過，受制于周邊項目的價格戰影響，銷售壓力仍然不小 。繼福州北路西側的萬科藍山八折降價出現熱銷局面后，為抓住十月機會，月初福州路東側的山景樓盤青實櫻花郡舍棄15400元/平方米均價，推出13000元/平方米的特價房，福州路價格進入混戰期，青島印象山卻缺乏有效的應對之策。“印象系列”可以說就是打本土企業的“鄉情牌”，目前來看也取得了不錯的市場反響。押寶浮山后成就了城建、魯信的家底，但“吃老本”的傾向讓這兩家本土房企有坐吃山空之虞。

鏖戰新都心尋突圍

新都心作為島城樓市最熱板塊，聚集了大量外來房地產大鱷，本土房企中，除了海爾、海信能占有一席之地，和達憑借兩個大體量項目站穩腳跟。和達中心城是集辦公、商業 、居住、休閑、娛樂等5大功能為一體的綜合體項目，和達城上城是一個大型低密度住宅社區，兩個項目在新都心區域名氣不輸給萬科等大鱷。尤其是和達中心城項目，由購物中心、商業街區、地鐵商街三部分組成，購物中心總面積9萬平米，全部由和達集團自持，目前已經與大商集團麥凱樂達成合作。商業街區總面積接近4萬平米，采用開放式購物公園的設計手法，打造情景體驗式的商業街區，街區把麥凱樂、地鐵站、寫字樓 、住宅區等有機的結合起來，將各類消費者自然的引入到街區中來。地鐵商街總面積約1萬平米，從距離項目約100米的地鐵3號線清江路站引出，連接至商業街區，是一條風雨無阻的地下商街，不僅僅是逛街購物的人流，包括搭乘地鐵上班、回家的各類出行人群都可以選擇地鐵商街，為商街保證了足夠的人氣。和達城上城社區依山而建，擁有完備的各類配套，均在步行5分鐘，半徑200米的范圍內，步行5分鐘可到中心城麥凱樂購物，這對購房者的誘惑非常大。鏖戰新都心，大小房企如今同樣用價格說話，營銷戰進入白熱化，和達最近憑著強大的營銷力度，聚攏大量人氣，突破了大鱷的圍剿。

說到新都心的價格戰，另一家本土房企鑫源置業“也是蠻拼的”。青島鑫源置業集團有限公司原名青島城陽鑫源房地產開發有限公司，成立于1994年3月，注冊資本為3000萬元，在公司成立20周年之際，其新都心鑫源向上項目賣出了“白菜價”。作為面向全城向上青年的品質剛需盤，鑫源向上位于市北區新都心臺柳路206號，坐享青島地鐵和新都心建設雙重發展機遇，擁有豐富交通與配套資源。占據新都心制高點，領勢127米，踞山攬海，臨窗遠眺，一覽青島波瀾海景。項目條件不錯，單價在1.2萬左右，起價10800元/平方米。不過，整個樓盤體量較小，有小打小鬧之嫌，也只能憑借價格優勢，與眾多大鱷一較短長。在地產大鱷尚未進軍青島之前，百通地產曾是青島房地產市場的知名品牌。百通花園是李滄區第一批商品房項目，也是青島市首批經濟適用房項目之一，戶型設計較為方正，二手房頗受業主歡迎。隨后，百通又相繼開發了原四方區的杭州花園、百通興隆家園以及位于東李的百通馨苑、重慶中路的重慶花園等項目。但自2008年后，百通漸漸隱退，留給市民更多的是無數熱銷的二手房信息。以李滄剛需熱盤百通花園為例，臨近在建的地鐵3號線，在今年頹市之下，單價不過萬元，附近醫院、學校等配套齊全，為剛需客群提供了許多高性價比房源。自2009年到現在，百通僅上市了一個項目青山綠水，還是合作項目。如今，百通的主要精力是在韓國濟州島開發的麒麟山莊項目。

提起頤中海牛，老青島人都不陌生，這是一支在21世紀初給青島帶來榮譽的足球隊。與之一同崛起的還有頤中地產，在2000～2010年間先后完成了頤中花園、榮馨苑、頤中銀街、頤中高山等中高端項目的開發建設 。以頤中高山為例，目前單價過萬，成為二手房市場上的香餑餑。可后繼乏力的尷尬出現在了頤中地產身上，2007年時，北京地產大鱷遠洋以21.5億元收購青島頤中地產100%股權，為其進入青島市和山東省打通渠道。3年后，遠洋地產正式進軍青島，拿下工人療養院項目。而被收購的頤中地產在2010年銷售完頤中高山后，從此在青島樓市中消失。

比起百通 、頤中令人唏噓的結局，君利豪更多了一層悲劇色彩。青島君利豪集團有限公司始建于1997年，是以鋼材銷售為龍頭的集團化民營企業，擁有商務會所和豪華游艇，注冊資產1億元。在將主營方向轉向房地產業務之后，君利豪在青島開發了四個樓盤，最有名的是位于嶗山區的大陸馨園小區，今年這個小區的業主反映延遲交房之時，將這家房企的女老總失聯的消息捅了出來。

大鱷時代本土房企邊緣化

君利豪的例子說明，在島城房地產市場邁入大鱷時代以后，本土房企在資金、營銷以及影響力方面處劣勢，抗風險能力十分脆弱。2007年開始，綠城、綠地、萬科 、中海、保利等外來大鱷開始進入青島市場，到2009年成為市場主導，直到現在這樣的局面依然還在。這對昔日青島本土房企來說是“噩夢”，很多房企不得不另找出路。“早在2007年我就提出過，本地地產企業面臨被邊緣化的危險。后來看外來巨頭和本地企業的表現，形勢比想象的還要嚴峻些。”島城樓市分析人士張百忍說。

銀盛泰集團董事長任軍認為，房地產企業面臨三大考驗：一是獲取項目的能力，二是融資能力，三是團隊建設 。在考驗面前，本土房企劣勢明顯。隨著這幾年土地出讓的減少和土地價格攀升，本土開發商的日子已經過得相當緊張，很多很久拿不到土地的開發商都快成了空殼公司。“小舢板經不起大風大浪，這就是本土房企的死穴。”銳理數據青島總經理馬光明說，“全國性的大房企在拿地和開發時影響力更大，在成本控制上做得更好。房地產企業需要資金流支撐，外來大鱷尤其是千億房企即使‘拆東墻補西墻’，也能度過頹市的考驗。甚至像行業龍頭萬科，在2008年經濟危機時甚至進行了擴張。反觀本地‘屌絲房企’，在2005年、2008年和2011年這3次淘汰轉折點中，很多熬不住便走進歷史了。”

業內指出，本土房企雖然在資金 、影響力等方面處于劣勢，但“親不親家鄉人”，市民的鄉土情結便是很好的賣點。挖掘本土購房者特殊的喜好，在每一個營銷節點快人一步，同時提升“售后服務”，在物業服務等方面向大鱷看齊，本土房企有機會穩住陣腳，活下去并努力活得更好。

城市信報/信網記者 劉樂芳

房屋分割將罰中介公司3萬

10月21日下午，市國土資源和房屋管理局市場監管處處長元廷世做客青島政務網“在線問政”欄目，就青島市房地產中介機構監管工作與廣大市民進行交流。據介紹，全市在工商局登記的房地產經紀機構5700家，其中在房管局已備案具備網簽資質的房地產經紀機構38家。

問政中 ，有市民對房產中介存在的必要性提出看法：“現在網絡這么發達，買賣房子可以通過政府提供的平臺網上進行交易，完全可以不要中介。”甚至有市民認為：“既然房地產交易最終都要通過政府部門才能完成，為什么政府部門就不能提供中介服務，非得讓老百姓花了錢買房子，還得額外交一筆中介費?”對此，元廷世表示，房地產中介服務是一種市場行為，政府不能直接參與市場經濟活動，僅進行房地產變更登記。“房地產中介機構為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取合理的傭金。房地產交易雙方可以通過中介機構，也可以直接到房地產交易登記中心完成過戶。”元廷世說。

城市信報/信網記者了解到，目前島城租房市場存在這樣一種亂象：一些房屋中介公司將委托出租的房屋自行經營，或改變房屋內部結構分割出租，而這種行為在房地產經紀管理辦法相關條款中都是被明確禁止的。那么，主管部門是怎么管理這些違規中介公司的?元廷世表示，《房地產經紀管理辦法》(住建部8號令)第25條規定“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有改變房屋內部結構分割出租、承購、承租自己提供經紀服務的房屋等行為”，若違反上述規定，一經發現，將責令限期改正，計入信用檔案，對房地產經紀人員處以1萬元罰款，對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

元廷世同時表示，市民如發現以上違規現象，可以向下列有關部門舉報：屬市內三區的，向市房地產交易登記中心租賃中心反映，電話83662676;屬嶗山區的，向嶗山區房地產開發管理局反映，電話55557666;屬城陽區的，向城陽區房地產管理處反映，電話87868991;屬西海岸新區的，向西海岸新區房地產管理中心反映，電話86167525。

“如何報考全國土地估價師、房地產估價師考試?”元廷世稱，報考全國土地估價師資格考試的工作，由國土資源和房屋管理局負責牽頭組織，一般每年5月初到6月底進行網上報名，屆時，將在該局官網發布通知，想報考的考生可登錄網站，查詢報考具體要求。而報考全國房地產估價師資格執業的考試工作，則由青島市人力資源和社會保障局牽頭、國土資源和房屋管理局協同組織。報名時間為每年6月下旬到7月上旬，屆時青島市人力資源和社會保障局將在青島市人事考試網上發布通知，考生可登錄查詢具體要求。 城市信報/信網記者 劉樂芳