上周(10月6日～10月12日)青島市二手房成交392套，與大上周相比，成交量上漲131%，房貸新政效果初顯。10月第二個(gè)周，成交量上升幅度較大是因?yàn)?0月第一個(gè)周國慶放期，第二周恢復(fù)到正常市場成交水平。然而，10月前兩周總成交量與9月前兩周相比，有所下降，專家表示 ，如果樓市情況繼續(xù)不樂觀，不排除下月松綁營業(yè)稅，繼續(xù)以利好政策刺激樓市。



　　上周二手房成交392套



　　根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月第二周青島二手房成交392套，環(huán)比上漲131%，與9月第二個(gè)周相比，微降0.76%。10月前兩周總成交量與9月前兩周相比，下降41% 。自9月30日，央行發(fā)布關(guān)于限貸調(diào)整政策以來，市場反應(yīng)較為平淡，沒有出現(xiàn)預(yù)計(jì)小高峰狀態(tài)。從成交區(qū)域來看，市南區(qū)成交73套，市北區(qū)成交84套，原四方區(qū)成交49套，西海岸新區(qū)成交58套，嶗山區(qū)成交37套，李滄區(qū)成交47套，城陽區(qū)成交44套，中心城區(qū)(市南、市北、原四方、李滄、嶗山)成交占比73.98%。



　　根據(jù)青島鏈家內(nèi)部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月第二個(gè)周青島鏈家“求購量”較9月同期上漲29.86%，“看房客戶量”較9月同期上漲18.35%，“鏈家在線”訪問量上漲8.2%。從鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示來看，置業(yè)者關(guān)注度明顯增強(qiáng)，成交量卻無明顯變化，原因在于政策發(fā)布，觀望情緒濃厚，銀行具體調(diào)整尚不明朗。但近期以來置業(yè)者熱情明顯增加，房貸新政帶來的市場效果開始顯現(xiàn)，后市發(fā)展?jié)摿^大。



　　10月第二個(gè)周置業(yè)者對于房子面積在90平方米以上的關(guān)注度占比為48.86%。與前一周(46.55%)相比有所增加。說明改善型購房者開始積極入市，對于面積較大的房源類型關(guān)注增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，8月起部分放開限購后，新房成交量的增長速度明顯高于二手房成交量的增長速度，這說明取消限購對于新房的影響更為明顯，對于新房市場的推動作用顯著。



　　青島鏈家市場部分析師劉爍認(rèn)為，進(jìn)入8月起，有關(guān)于房產(chǎn)發(fā)布一系列的政策調(diào)整，人們由最開始的“抓緊機(jī)遇”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;等等再看”，購房者觀望情緒濃厚。限購放開后，央行公布限貸方面的一系列調(diào)整，使得購房者看到了“曙光”，這也加重了更多購房者的觀望情緒，但一系列政策的轉(zhuǎn)變刺激了更多改善型購房者的購買欲望，市場關(guān)注度明顯增強(qiáng)，這也為后市的發(fā)展帶來了希望。劉爍表示，限貸放開，刺激了改善型購房者的購房欲望。如今，人們的購房行為逐漸轉(zhuǎn)換為“置換型”，對于房屋的需求多數(shù)由于工作調(diào)動、換更好的生活環(huán)境、換更大的房子等，一套住房已經(jīng)滿足不了多數(shù)人的需求。一直以來的限購與限貸制約了改善性購房者的腳步。房產(chǎn)政策的一系列更迭，解決了限貸問題的同時(shí)給予資金上的放寬，讓很多潛在的購房者浮出水面，積極入市。



　　有望松綁營業(yè)稅



　　央行政策的發(fā)布對市場的影響取決于銀行信貸如何調(diào)整，光大銀行近期率先回應(yīng)央行新政，對于擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸政策。對于其他情況住房貸款，繼續(xù)按照原制度要求執(zhí)行。此番信貸調(diào)整雖然還沒有在利率上加以說明，但新政已發(fā)，預(yù)示著青島房產(chǎn)市場迎來新局面可期。專家稱如果限購解除 、限貸放松仍不能促進(jìn)成交，降稅將成新舉措，下月有望放寬營業(yè)稅免征條件。二手房交易營業(yè)稅免征條件放寬，原來滿5年免征調(diào)整為滿2年即可免征。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭透露，官方曾內(nèi)部討論過相關(guān)事宜。如果10月和11月市場成交量仍沒回暖，則營業(yè)稅很可能“松綁”。從救市環(huán)環(huán)推進(jìn)的邏輯看，繼取消限購、放松限貸之后進(jìn)行降稅，上演“救市第三季”。



　　目前，青島市二手房交易過程中，不滿5年?duì)I業(yè)稅按房屋總價(jià)的5.6%征收。以一套100萬元的房子為例，持有時(shí)間超過5年再出手，可以為購房者節(jié)省5.6萬元，省稅房源在市場上具備的優(yōu)勢非常明顯。在房產(chǎn)電商和二手房中介門店中，“滿5年”往往是被擺在顯眼的位置。“如果持有2年以上便可以免營業(yè)稅，雖然客觀上有鼓勵炒房的嫌疑，但現(xiàn)在炒房者已經(jīng)不是市場主流了，減稅是促進(jìn)市場流通、減輕購房者壓力的民生舉措。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰表示，目前來看，只要房貸新政能執(zhí)行到位，房產(chǎn)成交量在中下旬將回升，稅收政策調(diào)整可能就不需要了；只有在市場繼續(xù)頹敗之時(shí)，營業(yè)稅“松綁”才會實(shí)現(xiàn)。



　　二十一世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理助理程東說，“營業(yè)稅松綁對樓市的刺激作用不可小覷，能明顯帶動二手房甚至新房的成交量，同時(shí)也會助長短期投資行為，因此必須打出組合拳，既為購房者減壓，又避免投資客擾亂市場。” 記者 劉樂芳