齊魯晚報濟南10月12日訊（記者 孟敏）12日，一則消息打破了二手房市場的沉寂蕭條。網傳11月將調整二手房交易營業稅，原滿5年的普通住房交易免征營業稅，將調整為滿2年的即可免征。一旦二手房交易營業稅調整，將產生什么影響？以百萬二手房為例，購房者將享受到哪些優惠？記者就此采訪了濟南二手房市場相關人士。



二手房中介：滿5年成營銷噱頭



12日，濟南氣溫驟降。記者在濟南市和平路一個二手房中介看到，咨詢買房者寥寥。



“十一假期時看房人數明顯增多，但成交量還沒有明顯上升。”濟南歷下區21世紀房產中介一位王姓店長介紹。該王姓店長說，現在濟南的營業稅稅率為5.6%，一般由賣方繳納，在二手房市場，“學區房滿5年”成了營銷噱頭，目前他還未聽到營業稅調整的消息。



“當年，二手房營業稅調整后，二手房房源一度減少。”該店長說，濟南從2010年1月執行新政策，轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅，全額征收營業稅；轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。對普通住宅來說，以一套市場成交價格100萬的房子為例，未滿5年，光營業稅一項就需交納5.6萬元。這樣高的交易稅額，加上租金年年看漲，讓一些二手房持有者轉售為租。而二手房購買者選到合適二手房的困難度增高，選擇未滿5年二手房的意愿迅速降低。



同時，對于非普通住房來說，征收標準相比普通住房要嚴格。不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；超過5年(含5年)的，仍需征收差額營業稅。



據該王姓店長介紹說，144平方米以上大戶型非普通住房，濟南市區東、南部只占到30%左右，在市區西、北部只占到20%左右。這部分房源總價過高，占比較小，全額和差額征收營業稅對市場影響不會很大。

分析：利好二手房交易，影響一手房市場



濟南市朝山街一個二手房中介的負責人王月東說，真正的炒房者買房后不會持有2年之久，營業稅無論是5年之限還是2年之限，對限制炒房、抑制房價上漲作用并不太大。



“這對一手房市場來說，未必是個好消息。”克而瑞濟南機構負責人王偉分析，如果調整，會起到活躍二手房市場的作用，有利于持有者盡快處理空置房，但有可能把一手房的購買者吸引到二手房市場。如果要激活一手房市場，單用某一項減稅來刺激消費意義不大，需要有相關配套政策出臺。



據了解，2008年樓市低迷時，大連、杭州、重慶等對二手房營業稅政策有所改動，有的進行了減免，有的將5年交易期限改回到2年。隨后市場反應很快，交易量很快回升。

營業稅政策變遷



國家營業稅暫行條例規定，單位和個人銷售不動產，按成交價格征收5.65%營業稅。



1999年，對個人購買并居住超過一年的普通住宅免征營業稅；不足一年的按差額計征。



2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的全額征收營業稅；超過2年(含2年)的免征營業稅；個人購買非普通住房超過2年(含2年)，差額征收營業稅。



2009年12月9日，國務院決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年調整到5年，但營業稅全額征收還是差額征收各地政策不一。



2011年1月26日，國務院決定，個人轉讓不滿5年住宅按銷售總額全額征收營業稅。



百萬二手房稅費7萬多



A先生100萬元賣出80平方米二手房一套（持有不足5年）給B先生



營業稅：5.6萬元



個人所得稅：1萬元



契稅：1萬元（首次購買普通住宅享受優惠稅率1%）。



二手房交易手續費：480元（6元/平方米×80平方米）



登記費(工本費)：80元



評估費：500元



總計稅費：77060元



（中介費1.5萬-2萬元未計在內）