去庫存的大背景下，各地房地產市場眾生百態盡顯，加之日前央行行長周小川明確表示，房貸首付比例降低仍有空間，各類城市分化進一步凸顯。日前，北京市統計局發布了1月全國70個大中城市住宅銷售價格，北京商報記者梳理發現，數據顯示，1月一線城市繼續維持“高姿態”，新房、二手房價格環比漲幅進一步擴大;部分二三線城市受到持續出臺的刺激政策推動，出現上漲跡象;另外，還有以三線城市為主的部分城市始終難有起色。

二線城市：政策拉動房價攀升

不同于漲跌分明的一線及三四線城市，多數情況下，二線城市的房價走勢均較為平穩。但伴隨著房地產交易環節稅費優惠、非限購城市貸款首付降低等一系列利好刺激，原本庫存壓力就較輕的這一市場也出現了微妙的變化。

梳理國家統計局近期公布的數據不難看出，自去年11月以來，二線城市新建商品住宅及二手住宅價格出現了較為明顯的上漲，一批位于長三角、珠三角核心經濟圈內的二線城市表現尤為突出。其中，南京去年商品住宅成交金額達到1934億元，刷新歷史紀錄，甚至超過了一線城市中的廣州。“二線城市房價上漲的根本原因其實是地價的攀升”，亞太城市發展研究會房地產分會會長陳保存告訴北京商報記者，“隨著一線城市拿地空間越來越小，不少大中型房企都轉到二線城市搶地，直接助推"面粉"價格大漲，房價上漲就在意料之中了。”

在中原地產首席分析師張大偉眼中，今年上半年房地產救市政策仍會持續加碼，但樓市依然面臨巨大的風險，一線城市屢次拍出的高價地塊推動房價上漲作用十分顯著，而未來一年內，二線城市將成為市場熱點。“事實上，2014年4月起，新一輪的救市周期已經開啟，從"9·30"到"3·30"，各種利好政策持續加碼，對市場影響深遠，包括石家莊等在內的部門三線省會城市房價也開始了奮起直追。”陳保存表示。

三線城市：多重利好難解庫存壓力

盡管二線城市樓市出現了春意濃濃，樓市刺激新政持續加碼，少數三線城市伴隨二線城市出現“暖春”，但掣肘于過高的庫存壓力，多數三線城市的房地產市場仍深陷寒冬。國家統計局等機構公布的新建商品住宅及二手住宅價格連連下滑以外，房企的投資熱情也難見回溫。

針對此種情況，國泰君安首席宏觀分析師任澤平曾直言，未來十年三四線城市的房價上漲空間不大，房地產投資也會出現低增長甚至零增長。亞豪機構市場總監郭毅也強調，大量三四線城市出現產業空心化，加之樓市供應規模過大、市場供過于求，最終造成了房價下滑的后果。“要實現三四線城市房價由負轉正，不僅需要政策之手給予外力支持，更需要這些城市自身大力發展區域經濟，留住有消費能力的人口，為區域樓市注入向上的發展動力。” 郭毅表示。

相比于上述兩位分析人士，陳保存的預測則較為樂觀，“這三年多來，三線城市一直在主動調整開發節奏，房企不投資也不拿地，目前來看，商業旅游、養老地產等領域的庫存問題的確仍嚴峻，但在持續的信貸放量政策推動下，主城區大部分住宅樓盤的存量已經消化得差不多了”。他同時指出，由于重點城市房價居高不下，三線城市居民返鄉置業的需求也在抬頭，“可以預計的是，如果相應的刺激政策持續密集推出，原本積重難返的三線樓市也將迎來翻身機會”。

一線城市：房價回溫將持續

作為全國房地產市場的領漲者，近年來，一線城市的房價始終不為政策所動，上揚態勢堅挺。2月19日，財政部等多部委聯合發布了詳細的房地產交易契稅、營業稅優惠新政，但卻明確北上廣深這4個城市只執行第一條政策，即對購買家庭惟一住房，面積為90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。不難看出，這只是對一線城市高端改善性住房需求有所利好，難撼動樓市大局。

事實上，在不少業內人士眼中，出不出利好政策，出什么利好政策，一線城市房價回溫都是難以避免的。國家統計局最新數據顯示，1月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月明顯擴大，平均漲幅分別比上月擴大0.5個和1.2個百分點。

張大偉進一步指出，在標桿房企拿地爭搶的影響下，一線城市已經普遍出現“面粉”貴于“面包”的情況，而從整體看，包括北京等城市高價地頻頻出現，預計在2月最后一周，一線城市土地“發燒”情況仍然不會改變。

國務院發展研究中心宏觀經濟研究部副巡視員、研究員張立群分析認為，從一線城市來看，房價未來仍有繼續上漲壓力。一方面是北上廣深這類一線城市高價地頻出，房地產開發商成本隨之增加，另一方面，不可否認的是，目前一線城市的購房需求仍然很旺盛。“這其實在很大程度上反映出我們城鎮化進程中的矛盾，即大城市人滿為患，中小城市人氣不足。”

北京商報記者 蔣夢惟 張暢