房地產市場的動蕩離不開房價的漲跌，因為它的一升一降都牽動著千萬買房人的神經。眼下，2015最后一個月也即將走向尾聲。回顧青島樓市這一年，房價從年初一路“磕磕絆絆”跌到了年尾，可在房價最低點的11月卻迎來了1.4萬套的單月最高銷量。不少準備置業的購房者不免心生疑惑：房價動蕩，買什么樣的房子能“只漲不跌”呢?

關鍵詞：地鐵盤

青島地鐵時代來臨地鐵盤成開發商競爭法寶 地鐵盤升值潛力大

日前，青島首條地鐵M3號線北段開通試運營，青島地鐵時代也隨之開啟。地鐵聯通的“1小時生活圈”遍布大青島。然而除了此次北線十站開通最先受益的李滄交通商務區、李村商圈和新都心之外，在島城還有不少區域的新房是發展潛力巨大的“地鐵房”。業內人士分析，在接下來陸續開通地鐵的沿線，房價繼續上漲也將成為不可更改的事實。

根據最新規劃調整，至2020年我市將形成由11條軌道交通線路聯通的立體交通，全長470.4公里，而遠景年規劃路網將由16條線路及2條支線構成，全長807公里。屆時，幾乎涵蓋整個大青島的立體交通網將形成。而從具體規劃來看，有三條線路完全在市內穿梭。其中，包括已于年底半幅通車的3號線，還有4號線和5號線。

如今，位于李村站附近的海信東山郡、位于青島北站附近的越秀星匯藍灣、位于新都心的萬科城等新建項目都已經成為青島地鐵開通的首批受益新建樓盤項目。這些項目的售價也在房價動蕩的這一年中穩中有升，并未出現較大的波動。

“地鐵開通以后不光大家出行方便了，估計周邊的房價也還會大漲!”不少準備購房的市民稱，如今購房又有了一條重要的參考標準，看房子附近有沒有地鐵。記者走訪也發現，如今打著地鐵概念漲價的樓盤不在少數。剛剛開通的地鐵站口，更是有不少開發商借地鐵之名宣傳項目。地鐵盤顯然已經成為各家開發商們爭搶客源的法寶。

不過業內普遍認為，真正的地鐵樓盤，應該是距離地鐵站點200與500米之內，路程在5—10分鐘之內。這樣的距離，將使地鐵樓盤的便利性和安全性都達到最佳。由此，在200米到500米之間的樓盤才是地鐵物業的完美體現。

此外，業內人士提醒，買規劃有地鐵的樓盤，對地鐵的通車時間一定要準確把握。遠期規劃的交通路線、站點分布、通車時間、工程是否如期竣工等因素，一定要事先考慮在內。由于預售房一般都是在售后一到兩年內交房，如果地鐵規劃5年后開通，那在沒有開通地鐵的這段時間里，工作生活會受到影響。因此購房者在選擇地鐵盤時應盡量考慮那些接近通車或者業已通車的線路。

關鍵詞：學區房

學區房房價已無法用面積衡量 十多年間單價漲十倍

對很多家庭來說，從孩子降生的那一刻起 ，便與數不清的“比”、“搶”、“爭”脫不了關系。小學，就是孩子踏上人生競爭舞臺的第一步，也因為這個原因，擠破頭上名校成了多年來一道特殊的社會景觀，而因為這個原因造就的天價學區房，是家長們探討的熱門話題。今年年初，全面取消擇校的消息在家長中引起不小的震動，想上好學校，學區房成了唯一的出路。

有人形容前幾年學區房房價像坐上了“火箭筒”，一點也不夸張。自2000年以來，學區房的價格飛漲，大學路周邊2000年左右的好房源單價從最高2000元/平方米左右漲到了如今2.3萬元/平方米左右，而小戶型的老房子更沒法用單位面積來衡量，十幾平方米、房齡三四十年基本沒法住的老房子，2000年單價2000元/平方米左右，如今可以賣到50多萬元，漲幅驚人。不過，從今年開春，學區房價格一直比較穩定，“基本就是2%～3%的漲幅，這跟正常二手房漲價的幅度差不多。”鏈家地產市場分析師孫旭告訴記者。

說起熱門的學區，青島市實驗小學、大學路、太平路等幾個小學都是一直以來的大熱學區，學區房價格也是一路看漲，今年熱門學區有沒有什么變化呢?“因為比較好的小學都集中在西部，所以西部的學區房仍然是成交熱點，但是今年與往年不同的是，德縣路小學周邊的學區房特別熱，好多家長過來咨詢，現在那邊的房價也到了2萬元/平方米左右了。”孫敏杰說，另外，文登路小學也是一個熱門片區。在東部，南京路小學周邊算是比較熱門的學區，根據房子不同價格在2萬～2.5萬元/平方米。

業內專家預測，學區房作為樓市的一項特殊的“功能性產品”，短時間內身價或將繼續走高。不過，隨著不少名校在新區建設分校，未來青島優質教育資源的分布會愈發合理，屆時，讓適齡子女就讀好學校可能不再局限于市南老城區，學區房價變動或將逐漸趨于平穩。

關鍵詞：主城海景房

主城海景房只漲不跌 部分新盤3萬/㎡只是起價

青島作為濱海城市，海景房是青島房地產市場的特色產品。每年5～10月份，不少海景房開發商、房主就把其當成熱銷季節。如今步入12月，伴隨氣溫降低青島海景房“季節性遇冷”也開始出現，不少海景房看房、租賃客流量萎縮明顯。但值得注意的是，主城區一些海景房卻并不會受到銷售淡季的原因而降價，反而會“只漲不跌”。

麥島位于市南區和嶗山區交界處，背依浮山，南鄰黃海。依山傍海的優越地理位置注定了該區域高不可攀的房價。

記者調查了解到，目前該區域的新房價格均在13000元/㎡以上，最高者海信君匯達到了90000元/㎡，這個價格也是該區域目前定價最高的項目。除此之外，這一片區的保利漫月山、世茂拾貳府、亞麥山城三期住宅項目的均價也在25000元/㎡上下;海信天璽、海信天悅等項目的均價則達到了3萬/㎡以上。

駐守該區域多年的一位資深二手房經紀人告訴記者，麥島片區在過去的五六年時間內，房價漲了2—3倍。未來這一區域的房價還有可能會繼續上漲，畢竟作為主城區內為數不多的海岸線，單憑這一地域優勢，麥島的房價就很難會下跌。

除此之外，東海路、香港路、江西路及寧夏路沿線的海景房也都存在類似情況。它們全都位于發展成熟的主城區，且均屬于稀有的海景房。根據市場供求關系來定，即使房價動蕩，這些區域的房價較穩定，不會出現較大波動。