15年前，老李在即墨梁家疃村承包了十幾畝地，搞起了農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，他在地里蓋起房舍，打算承包30年，準(zhǔn)備好好干點事。不料房子蓋好后僅6年，就被鎮(zhèn)里因工程項目拆除了。鎮(zhèn)里要賠償他，但結(jié)果令他大吃一驚。他怎么也想不通：為什么我找評估機構(gòu)評的值119萬元 ，鎮(zhèn)里找評估機構(gòu)評的只值21萬元?同一處房子 ，為何兩家都有合法資質(zhì)的評估公司估值相差近5倍?房產(chǎn)評估市場有怎樣內(nèi)幕，近期記者進行了探訪。

房被錯拆請求賠償

同一處房子，兩個獨立的第三方評估公司估值相差100萬。

這是市民李先生糾結(jié)了多年的心事。因為自家承包的田地養(yǎng)殖場房子被拆，李先生把鎮(zhèn)政府告上法院。法院判決拆除違法，應(yīng)予賠償。但同一個房子，不同的評估公司最后得出的估價相差懸殊，問題又一次被擱置。

無獨有偶，青島頤衡律師事務(wù)所的叢偉律師最近也剛剛接手過一個房產(chǎn)評估的案子：同一個標(biāo)的物，“兩個公司最后估價相差一個多億”，此類的事情并非個例。律師叢偉介紹“同一套房子有不同的評估價格，貸款是一個評估價格、打官司評估是一個價格、拆遷又是一個價格。”而最主要的原因在于“評估方法很多，評估依據(jù)也不同，各個評估公司都有自己的評估慣性。”

回到李先生的事情上，2000年7月19日，李先生在即墨梁家疃村承包了十幾畝地，和梁家疃村民委員會簽訂土地承包合同，承包期30年，合同簽訂后，李先生在田里搞起來農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，就在當(dāng)年在其承包的土地內(nèi)建設(shè)了臨時用房。隨后幾年中，一條公速公路修建工程穿過姜家疃村。在2006年6月份，即墨省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(原華山鎮(zhèn)政府)稱這處房屋并未到規(guī)劃部門辦理相應(yīng)審批手續(xù)，隨即在2006年9月20日拆除了李先生的田地里的建筑物及地上附著物等，同期對李先生開出了處罰決定。

但李先生很快將原華山鎮(zhèn)政府告上法庭，對其作出的建設(shè)行政處罰決定書不服，經(jīng)青島市市南區(qū)人民法院和青島市中級人民法院一、二審判決 ，李先生勝訴。青島中級人民法院以鎮(zhèn)政府的具體行政行為違反法定程序為由撤銷了其作出的具體行政行為。

雙方很快達成一致，要對李先生進行賠償，但房子和土地到底值多少錢，雙方各自委托了第三方獨立評估機構(gòu)。

評估價格差100萬

“房地產(chǎn)估計機構(gòu)是獨立的第三方，是受政府房產(chǎn)建設(shè)主管部門監(jiān)管的，必須有資質(zhì)才能開展工作。”頤衡律師事務(wù)所律師叢偉介紹。“一般來說，這種機構(gòu)做出的房屋估價會被法院采納。”

但是這兩個有資質(zhì)的、獨立的、第三方評估機構(gòu)卻給出相差巨大的評估價格。李先生怎么也不能理解一個事實：自己委托公司評估價為119萬余元，對方竟然說只值21萬。

原華山鎮(zhèn)政府是賠款方，他們委托了青島元盛房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司。2006年6月21日，青島元盛房地產(chǎn)評估事務(wù)所出具評估報告，認定李先生養(yǎng)殖場價值21萬余元。

而李先生委托的青島青房評估事務(wù)所有限公司，2006年7月，評估公司作出評估報告，認定拆遷補償費為119萬元。其中包括土地承包權(quán)補償、地上附著物補償 、經(jīng)營性補助費補償、搬遷補助費等四項。

雙方各自委托的第三方評估機構(gòu)做出了相差近100萬元的評估。2015年10月14日，記者聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府宣傳人員，其向記者表示“我們政府所委托的評估機構(gòu)肯定是有資質(zhì)的，是合法的正規(guī)機構(gòu)，對待這個問題也很認真謹(jǐn)慎，所以最后評估的價格就是那個價格。”同時她也表示自己在外出差，“事情過去很久遠了，對于評估報告具體細節(jié)，評估公司怎么評估的，還需要再向領(lǐng)導(dǎo)匯報核查下再向記者答復(fù)。”

而李先生委托的是青島青房評估事務(wù)所有限公司，記者法院判決出中發(fā)現(xiàn)，李先生提交證據(jù)指出“根據(jù)《青島市中級人民法院備案機構(gòu)-房地產(chǎn)評估類：2、青房評估事務(wù)所》明確規(guī)定，青房評估事務(wù)所有限公司評估報告書合法有效，請求以該評估報告為依據(jù)作出補償和賠償。”

2015年10月15日，記者分別聯(lián)系了原華山鎮(zhèn)政府所委托的青島元盛房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司，李先生委托的青島青房評估事務(wù)所有限公司，其中前者公司電話一直無人接聽，后者表示要將此事匯報給相關(guān)部門后答復(fù)。

截至記者發(fā)稿時，原華山鎮(zhèn)政府、兩家房產(chǎn)評估機構(gòu)均未答復(fù)記者疑問。

法院回應(yīng)：不受理

面對相差巨大的評估報告，且雙方無法達成協(xié)商，那么是否應(yīng)由法院指定一家第三方機構(gòu)作出評估呢?一審法院做出的判決是：駁回李先生訴訟請求。

狀告鎮(zhèn)政府被駁回了，李先生顯然不服。隨后他提起上訴，對一審法院的裁決提出異議。但青島市中級人民法院隨后做出終審裁定，認為：一審法院就不應(yīng)該受理此案，因為李先生應(yīng)該先向鎮(zhèn)政府提出賠償，直接向法院提起訴訟有違法律規(guī)定，所以不應(yīng)受理，“撤銷了即墨法院的行政判決 ，同時駁回了李先生的起訴。”

記者聯(lián)系了一審法院政策研究室相關(guān)工作人員，工作人員答復(fù)記者，“賠償請求人單獨提起行政賠償訴訟的，要先向賠償義務(wù)機關(guān)提出賠償申請，先由賠償義務(wù)機關(guān)對賠償問題作出處理，對處理不服的，才可向法院提起行政賠償訴訟。本案中，上訴人直接向法院提起行政賠償訴訟，法院不應(yīng)受理。”對于其他問題，暫未答復(fù)。

都是有合法有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機構(gòu)，那么既然作出相差如此之大的報告，應(yīng)該如何處理呢?青島頤衡律師事務(wù)所律師叢偉表示，“既然雙方都同意賠償，并且要對房屋進行估價，那么法院應(yīng)該從專家?guī)熘谐槿〉谌皆u估機構(gòu)，或者指定雙方都認可的評估機構(gòu)，這樣做出的評估報告，雙方認可。如果雙方各自請了評估機構(gòu)，如果價格相差不大還可協(xié)商，相差太大就很難協(xié)商。”

房產(chǎn)評估機構(gòu)調(diào)查

被包裝出來的“按需評估”

像青島市民李先生這樣的案子并非個例。據(jù)了解，2011年6月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》，強調(diào)在國有土地上房屋征收中，應(yīng)評估房屋的“類似房地產(chǎn)的市場價格”。該文件的出臺首次將拆遷補償由原來的按政府指導(dǎo)價格補償，修改為完全按照市場價值來評估。

剛剛接手過一個房產(chǎn)評估案子的律師叢偉告訴記者，“同一個標(biāo)的物，兩家公司能評估出相差一個億。”問題究竟出在哪里?“評估方法不統(tǒng)一、評估依據(jù)不統(tǒng)一、有些公司還有些評估慣性。”一名知情人士表示，“評估方法有類比、對比、市場預(yù)估等”。評估一個房產(chǎn)價值，可以根據(jù)這個房產(chǎn)周圍房產(chǎn)的價值來估測，同時也可以根據(jù)之前評估過的價值來估測，同時也可根據(jù)這個市場預(yù)測來評估。

記者走訪了青島、即墨幾家評估公司。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房屋拆遷時需要評估，房屋交易時需要評估，辦理按揭貸款時需要評估……而大多數(shù)情況下，房子“值”多少錢全憑評估公司說了算。

“每一個評估機構(gòu)的評估結(jié)果都有可能不一樣。”即墨某房產(chǎn)評估公司工作人員表示，除了按照規(guī)定的硬指標(biāo)外 ，評估房產(chǎn)還要參照政府指導(dǎo)價和周邊房屋的市場價格。但周邊的房屋價格并不統(tǒng)一，周邊樓盤可能既有高檔社區(qū)，又有普通的商品房，而且寫字樓、精裝修、地段等等都會影響房子價格，“所以你說按照市場預(yù)測，那市場本身就是千變?nèi)f化的，這樣就有很大的操作空間。”

評估市場暫無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

據(jù)記者了解，“開設(shè)評估公司的門檻很低，只需要公司里的評估人員擁有執(zhí)業(yè)證書和評估認證書，同時要求本地戶口的評估師占公司一定的比例，擁有一定的注冊資金即可。”但即便如此，空殼評估公司的數(shù)量也非常多，光有證書不見人。同時，一個人掛靠幾個評估公司的現(xiàn)象非常普遍，收費也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

而評估標(biāo)準(zhǔn)，并沒有統(tǒng)一規(guī)定。之前原國家建設(shè)部曾發(fā)布指導(dǎo)意見，根據(jù)不同地段，分為不同級別的指導(dǎo)價。后國家住建部出臺《國有土地上房屋征收評估辦法》，指出按照市場評價評估。據(jù)記者了解，國家沒有明文規(guī)定評估機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)，而是隨行就市。王磊律師表示“正因為收費標(biāo)準(zhǔn)混亂，有些評估公司為取悅對方按其要求進行評定，從而牟取暴利。”

那么房產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管部門是誰呢?記者了解到，住建部曾發(fā)布通知，指出“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門”負責(zé)監(jiān)管，一名評估機構(gòu)工作人員表示，“說到主管單位，由于評估機構(gòu)涉及的領(lǐng)域比較多，所以我們的主管單位也比較多，比如國土部、住建部、房管局、行業(yè)協(xié)會等。”

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，評估機構(gòu)的主管部門大都擔(dān)負著發(fā)布通知和出臺政策等方面的職責(zé)。雖然也有明文規(guī)定，評估機構(gòu)一旦有違規(guī)行為將取消其評估資質(zhì)，但因為評估結(jié)果有誤而被取消資質(zhì)的情況，一般很少。“涉及的政府職能部門多了，遇到問題往往會相互推諉，這可能是亂象發(fā)生的根源。”文/圖 城市信報/信網(wǎng) 記者 任波