2015年樓市持續(xù)向好，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”也讓人充滿(mǎn)了期待，但從9月份來(lái)看，市場(chǎng)有些成色不足，且各區(qū)域各項(xiàng)目之間冷熱程度不均。

推盤(pán)量減少，去化率降低

成交是反映市場(chǎng)好壞的最直接數(shù)據(jù)，根據(jù)青島銳理提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月27號(hào)全市商品住宅共成交10610套，成交面積環(huán)比減少2.5%。

“九、十月份是樓市成交的黃金季節(jié)，一般來(lái)說(shuō)要高于之前的市場(chǎng)成交。但從9月份目前的成交量來(lái)看，盡管還沒(méi)有截止到最后一天，但是估計(jì)總量不會(huì)超過(guò)8月份，由此可見(jiàn)今年的樓市“金九”成色有些不足。”鵬翔地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，不過(guò)，雖然成色有些不足，但是同比去年9月份7906套的成交，市場(chǎng)還是上漲了不少。

除了成交總量環(huán)比有些下降外，9月份開(kāi)盤(pán)量也有所降低，原本預(yù)計(jì)9月份將有30多個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，而最終只有三分之二的項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售。“開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)與否一般都是要根據(jù)蓄客情況來(lái)決定，蓄客情況好，就會(huì)提前開(kāi)盤(pán)或者按時(shí)開(kāi)盤(pán);蓄客情況不理想，就會(huì)推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

同8月份相比，不僅開(kāi)盤(pán)量有所減少，新開(kāi)盤(pán)的去化率也有所降低。根據(jù)鵬翔數(shù)據(jù)顯示，8月份，新開(kāi)樓盤(pán)平均去化率約為63.4%，最高的項(xiàng)目如海爾學(xué)府，去化率高達(dá)97%，而九月份新開(kāi)樓盤(pán)平均去化率為45%，最高項(xiàng)目為海爾信息谷，去化率為90%。

對(duì)于九月份成交以及開(kāi)盤(pán)量有所下降的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年6、7、8月淡季不淡，很多客戶(hù)已經(jīng)不再等“金九銀十”，而是提前實(shí)現(xiàn)了買(mǎi)房計(jì)劃。不僅如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)都越來(lái)越理性，傳統(tǒng)的樓市淡旺季接線已經(jīng)不再像之前那么分明，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的蓄客情況選擇開(kāi)盤(pán)時(shí)間，而不是要等到傳統(tǒng)的旺季才銷(xiāo)售。

冷熱不均已成樓市常態(tài)

沒(méi)有不好的市場(chǎng)，只有不好賣(mài)的項(xiàng)目，這是在房地產(chǎn)市場(chǎng)流傳的一句俗語(yǔ)。的確，無(wú)論在任何市場(chǎng)情況下，總會(huì)有一些項(xiàng)目受歡迎，也會(huì)有一些項(xiàng)目被冷落。2015年也同樣如此，市場(chǎng)冷熱不均已經(jīng)成為當(dāng)前樓市常態(tài)。

以目前關(guān)注度最高的李滄區(qū)域?yàn)槔谡麄€(gè)大區(qū)域成為島城樓市熱點(diǎn)的前提下，同樣有的項(xiàng)目受追捧，有的項(xiàng)目門(mén)庭冷落。

從9月份來(lái)看，萬(wàn)科生態(tài)城二期算得上該區(qū)域最受關(guān)注的項(xiàng)目。9月20日，該項(xiàng)目推出861套房源，當(dāng)天銷(xiāo)售560套，去化率達(dá)到65%，這已經(jīng)是本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率比較高的項(xiàng)目。根據(jù)鵬翔提供的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科此次推出的生態(tài)城二期項(xiàng)目，小高層均價(jià)為10050元/平方米左右，高層均價(jià)為9700元/平方米，均包含1500元/平方米的精裝價(jià)格。而同一區(qū)域，9月12日開(kāi)盤(pán)的某項(xiàng)目，推出不到200套，當(dāng)日僅成交20多套;不僅如此，某同樣物業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目，自6月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售一直不慍不火，截止到目前，一共成交了417套。

在西海岸區(qū)域，某項(xiàng)目9月26日首次開(kāi)盤(pán)，推出158套房源，當(dāng)日僅成交40套，同區(qū)域的海爾信息谷，9月19日開(kāi)盤(pán)，推出164套房源，當(dāng)日去化147套，成為本月去化率最高的項(xiàng)目。

市場(chǎng)的冷熱不均不僅僅表現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)成交上，還表現(xiàn)為購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注程度。目前，市場(chǎng)上最受關(guān)注的項(xiàng)目無(wú)疑是金地悅峰。9月 19日，金地悅峰售樓處開(kāi)放，開(kāi)放當(dāng)天，客戶(hù)到訪超過(guò)3000組，火爆場(chǎng)面一度使周邊主干道癱瘓。而9月份，也同樣有幾個(gè)項(xiàng)目樣板間開(kāi)放，但到訪客戶(hù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于金地悅峰。

“作為金地在青島的首個(gè)項(xiàng)目，金地悅峰之所以如此受關(guān)注，除了地段位置比較優(yōu)越外，該區(qū)域無(wú)相同競(jìng)品也是其關(guān)鍵因素。”業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)這一項(xiàng)目備受關(guān)注的原因。

市場(chǎng)的冷熱不均首先體現(xiàn)在不同的區(qū)域市場(chǎng)。眾所周知，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，區(qū)域市場(chǎng)之間的分化也越來(lái)越明顯。毋庸置疑，當(dāng)前樓市是剛需和改善的天下，也因此，如李滄區(qū)域的剛需項(xiàng)目和主城區(qū)一些低端不錯(cuò)的改善類(lèi)產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)不錯(cuò)。而在這其中，市場(chǎng)冷熱程度同樣不一。以剛需為例，作為剛需的天下，李滄近年來(lái)一直是樓市成交的熱點(diǎn)區(qū)域，而歡樂(lè)濱海城等區(qū)域則關(guān)注程度較低。