原標(biāo)題：“好房子”理念前置，“好生活”場景升級

青島日報/觀海新聞記者  王冰潔

在房地產(chǎn)行業(yè)有個形象的比喻，土地比作“面粉”，房子比作“面包”。正因為有面粉與面包的邏輯，土拍一直被視為房地產(chǎn)市場的晴雨表，每一次土拍的結(jié)果，不僅反映了房企對核心城市房地產(chǎn)市場的信心，也預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

今年以來，土地市場熱度持續(xù)回升，房地產(chǎn)企業(yè)聚焦核心城市積極拿地，北京、杭州、成都等城市相繼拍出高溢價地塊。中指研究院發(fā)布的《2025年1—5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，前5個月，TOP100企業(yè)拿地總額4051.9億元，同比增長28.8%。

聚焦青島，土地市場也逐漸回溫。近段時間以來，多個擁有良好地理位置和區(qū)位條件的優(yōu)質(zhì)地塊相繼推出，如嶗山王家村、市北原果品批發(fā)市場、高新區(qū)青島中學(xué)旁等等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場的活躍，將有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

一系列利好政策的釋放，也在一定程度上刺激房企拿地的熱情。今年4月，青島試行商品住宅用地預(yù)申請制度，讓地價與市場、預(yù)期、企業(yè)成本等接軌，促進土地資源市場化配置。此外，市自然資源和規(guī)劃局還多批次出臺優(yōu)化土地供應(yīng)政策，給予容積率支持，推動住宅品質(zhì)提升，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

土拍市場“回暖”

從核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊開始，土拍市場熱度升溫——5月29日，杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價率40.33%；5月23日，成都郫都區(qū)郫筒街道望叢東路17號溢價成交，溢價率59.34%；5月20日，北京海淀區(qū)半壁店宅地溢價率11.95%……

這樣的結(jié)果折射出，地塊屬性決定熱度分化，房企拿地策略聚焦“確定性”，當(dāng)前房企拿地資金向聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項目傾斜。

近期，青島陸續(xù)推出多個優(yōu)質(zhì)地塊，分布在市北區(qū)、嶗山區(qū)、李滄區(qū)、西海岸新區(qū)等，且均位于熱門板塊。比如，市北新都心片區(qū)接連推出兩個改善型地塊，一個是原果品批發(fā)市場地塊，另一個是雙山商住地塊，前者無論交通還是教育資源都十分完善，后者地處新都心片區(qū)腹地，緊鄰凱德MALL等大型商場及寫字樓。兩個地塊均為低容積率土地，分別為2.4和2.5。如今新都心片區(qū)正處于新房供應(yīng)的空白階段，這兩個地塊的入市將進一步激發(fā)該區(qū)域價值。

今年青島的土拍政策端出現(xiàn)了一大變化，即試行商品住宅用地預(yù)申請制度。簡單來說，就是在地塊正式上市前，意向申請人提交預(yù)申請書并承諾愿意支付的土地價格，最終地塊正式出讓時以各房企的“意向價格”進行價格擬合，以確定最終樓面價格。

“預(yù)申請制度提前公布地塊基本情況、規(guī)劃條件、周邊配套設(shè)施等，預(yù)申請公告時長原則上為20—30天，使企業(yè)有充足時間進行調(diào)研和測算，做出合理的投資決策。通過預(yù)申請，出讓人可提前了解企業(yè)的參拍意向，充分了解市場需求，科學(xué)合理把握供地規(guī)模、節(jié)奏和方式，提高土地成交率。”據(jù)市自然資源和規(guī)劃局總經(jīng)濟師常勇介紹，出讓人可根據(jù)市場形勢和預(yù)申請人的數(shù)量，合理確定用地供應(yīng)價格，促進土地市場充分競爭，實現(xiàn)土地資源的最佳配置。

這一利好政策也得到了不少企業(yè)的積極反饋。“利用預(yù)公告期，意向企業(yè)可提前啟動方案設(shè)計，預(yù)溝通政府規(guī)劃意向，摘地后第一時間提交高質(zhì)量方案，進而有助于打造‘好房子’。”青島青特產(chǎn)城集團有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

事實上，土地市場的回暖也源于需求市場的逐步好轉(zhuǎn)。得益于一系列穩(wěn)樓市政策顯效，今年房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進，以5月份為例，青島新房交付7962套，環(huán)比提升71.4%。假期房產(chǎn)交易更為活躍，在剛剛過去的端午假期，青島貝殼新房日均成交量較5月提升226%，二手房日均成交量較5月均值提升6%。

如今隨著土拍市場的回溫，在很大程度上也說明樓市信心正逐步修復(fù)，市場預(yù)期迎來積極重塑。

引導(dǎo)房企從源頭建設(shè)“好房子”

近期，杭州、溫州、北京等多地的土地出讓公告相繼釋放出明確信號：要求住宅品質(zhì)前置到土地端口，地方在出讓條件中通過設(shè)立技術(shù)規(guī)范、設(shè)計導(dǎo)則等方式，引導(dǎo)房企從源頭建設(shè)“好房子”。

青島也不例外。記者注意到，在6月4日發(fā)布的兩宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告中，均備注需配建鄰里坊、活動場地、物業(yè)管理用房、垃圾分類收集點等，其中一個地塊還要求設(shè)置小型開放綠地。兩宗土地位于李滄東李片區(qū)，容積率均為1.7，屬低密地塊，這些都符合“好房子”的建設(shè)要求。

“各地土拍從‘好房子’方向發(fā)力，通過在土地出讓階段設(shè)立相應(yīng)的建設(shè)規(guī)定，引導(dǎo)開發(fā)商回歸產(chǎn)品本身，推動行業(yè)良性發(fā)展。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，隨著更多城市將“好房子”理念前置到土地出讓環(huán)節(jié)，未來住宅市場或?qū)⒊尸F(xiàn)出以“高品質(zhì)+合理溢價”為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

此外，越來越多的城市推出低容積率的住宅用地，打造高品質(zhì)“好房子”。

自去年以來，青島先后出臺了兩批次關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施及《青島市建筑工程建筑面積及規(guī)劃指標(biāo)計算技術(shù)細(xì)則》，從架空層、下沉空間、鄰里坊、住宅外立面、車行地下出入口、小區(qū)門衛(wèi)室、屋頂設(shè)備間7個小區(qū)公共空間部分和住宅陽臺、空中戶屬花園、室內(nèi)挑空空間、住戶設(shè)備平臺、飄窗5個住宅套內(nèi)空間部分，提出容積率支持措施。

“經(jīng)過一年的實踐，有30余個新建住宅建設(shè)項目使用上述各項政策，得到了房地產(chǎn)企業(yè)的普遍好評，提高了青島新建商品住宅的市場競爭力，為打造‘好房子’提供了有力的政策賦能。”市自然資源和規(guī)劃局總規(guī)劃師胡雁表示，根據(jù)前期調(diào)研，今年青島將以反映比較集中的陽臺、風(fēng)雨連廊、小區(qū)出入口大堂等要素作為新的著力點，為打造高品質(zhì)住宅提出新的政策支持措施。

比如針對風(fēng)雨連廊，青島出臺政策明確，新建居住小區(qū)內(nèi)可局部設(shè)置單層、兩側(cè)無圍護結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不超過3米的風(fēng)雨連廊，計入建筑密度，不計入容積率。從而鼓勵有條件的小區(qū)合理設(shè)置風(fēng)雨連廊，疏解地面交通，豐富景觀層次，打造“移步換景”的開放活力社區(qū)。

未來，隨著更多“好房子”入市和政策紅利持續(xù)釋放，將推動城市住宅品質(zhì)整體升級，滿足廣大群眾住房需求。