原標(biāo)題：法拍房進(jìn)入“改善型需求”置業(yè)菜單

2023年青島住宅法拍房成交698套，2024年成交777套，2025年1月至5月京東和淘寶兩個(gè)法拍平臺(tái)已經(jīng)成交350余套。其中，80余套房屋競(jìng)價(jià)超過(guò)25輪，除了傳統(tǒng)的黃金區(qū)域、區(qū)位配套資源豐富外，120平方米以上大戶(hù)型、一樓帶院、一樓復(fù)式、頂樓復(fù)式和頂樓帶閣樓等宜居性房屋正在走俏。

大戶(hù)型法拍房開(kāi)始吃香

萊西市天泰公園壹號(hào)一處141平方米的房屋競(jìng)拍99輪，溢價(jià)41萬(wàn)元成交。即墨區(qū)永合碩輝苑一處125平方米的房屋競(jìng)拍65輪，溢價(jià)32萬(wàn)元成交。西海岸新區(qū)觀海苑一處134平方米的房屋競(jìng)拍70輪，溢價(jià)21萬(wàn)元成交。嶗山區(qū)溫哥華花園一套142平方米的房屋競(jìng)拍70輪，溢價(jià)62萬(wàn)元成交……據(jù)京東司法拍賣(mài)平臺(tái)數(shù)據(jù)，今年1月至5月，競(jìng)拍超過(guò)30輪的法拍房有32套，其中面積超過(guò)120平方米的有22套，占比超過(guò)6成，宜居大戶(hù)型法拍房受歡迎。

從事法拍房中介服務(wù)多年的許磊告訴記者：“早期的法拍房多是由有投資或房地產(chǎn)行業(yè)背景的投資者買(mǎi)入，后來(lái)隨著房地產(chǎn)行情持續(xù)走高，法拍房因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)開(kāi)始受到普通購(gòu)房者的關(guān)注，尤其是對(duì)價(jià)格十分敏感的剛需一族。隨著‘吃到螃蟹’的人越來(lái)越多，加之法拍中介服務(wù)逐步完善，法拍房因其高性?xún)r(jià)比，進(jìn)入市民‘改善型需求’置業(yè)菜單”。

以李滄區(qū)延川路2號(hào)一處142平方米的法拍房為例，該房屋是2018年交付的次新房，以定向詢(xún)價(jià)的方式，從青島市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)獲得其計(jì)稅價(jià)格為152萬(wàn)余元，并以此為起拍價(jià)上拍。目前據(jù)二手房中介數(shù)據(jù)，同戶(hù)型近期最低成交價(jià)為260萬(wàn)元，起拍價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的5.8折。如此性?xún)r(jià)比引來(lái)9位購(gòu)房者競(jìng)拍，經(jīng)75輪競(jìng)價(jià)，最終以234萬(wàn)元成交，仍低于市場(chǎng)價(jià)近26萬(wàn)元。“房屋信息透明，司法保障過(guò)戶(hù)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)于有改善需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的大戶(hù)型法拍房能不香嘛！”許磊說(shuō)。

法拍宜居好房有哪些？

今年上半年競(jìng)拍比較激烈的一套法拍房位于市南區(qū)紫荊關(guān)路，起拍價(jià)154萬(wàn)元，經(jīng)242輪競(jìng)拍后，成交價(jià)354萬(wàn)元，溢價(jià)200余萬(wàn)元。該套房位于八大關(guān)景區(qū)，具有環(huán)境優(yōu)美和絕版稀缺性的優(yōu)勢(shì)。縱觀整個(gè)法拍房市場(chǎng)，備受追捧的好房子除了區(qū)域要好，便是相對(duì)稀缺的宜居性，比如一樓帶院和頂樓復(fù)式。

今年1-5月京東和淘寶司法拍賣(mài)平臺(tái)80余套青島法拍房競(jìng)拍超過(guò)25輪，其中位于一樓的房屋有11套，包括一樓復(fù)式、一樓帶院和一樓帶地下室等。位于即墨區(qū)嵩山三路上的一套一樓帶院房屋，非一樓市場(chǎng)價(jià)約50萬(wàn)元左右，一樓則拍出82萬(wàn)元。

頂樓復(fù)式、頂樓帶閣樓的法拍房也十分吃香，在這80余套法拍房中，5套頂樓房屋競(jìng)拍激烈。其中，嶗山區(qū)海龍路一處159平方米的頂樓復(fù)式，以高出評(píng)估價(jià)39萬(wàn)元的價(jià)格成交。

剛需“拍”房更理智

地角好的法拍房，往往競(jìng)拍激烈。比如嶗山區(qū)魯信長(zhǎng)春花園兩套法拍房均以競(jìng)拍50多輪后成交。“從幾十萬(wàn)元到上千萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)好房不缺買(mǎi)家。”許磊表示，剛需一族更看重實(shí)惠。

什么是實(shí)惠的法拍房？李滄區(qū)棗園路銀座華府91平方米的一處房屋以90萬(wàn)元成交，低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，小區(qū)交通和周邊配套完善。市南區(qū)新湛二路44平方米的房子，以起拍價(jià)79萬(wàn)元成交，類(lèi)似房源市場(chǎng)價(jià)在100萬(wàn)元以上。“這些房屋在法拍平臺(tái)上都是一手成交。”許磊說(shuō)，他的客戶(hù)群體有不少是來(lái)青島打拼多年想要結(jié)束租房生活的剛需人群，他們對(duì)價(jià)格十分敏感。剛需一族要綜合考慮工作通勤、孩子上學(xué)、居住環(huán)境和房屋總價(jià)等多種要素，出價(jià)策略也就很理智。近日剛拍得一套法拍房的張先生表示，他和愛(ài)人準(zhǔn)備結(jié)婚，要購(gòu)置一套婚房，目標(biāo)定在80萬(wàn)元左右的小套二。起初關(guān)注法拍房是為了輔助了解二手房的價(jià)格，但是通過(guò)綜合比較，決定選擇法拍中介，最終競(jìng)得一套臺(tái)東附近的法拍房。“70平方米的房屋55萬(wàn)元拿下，重新裝修一番，手頭還有剩余。”張先生對(duì)這次交易頗為滿(mǎn)意。

拍賣(mài)機(jī)制凸顯好房性?xún)r(jià)比

法拍房上拍前要確定評(píng)估價(jià)，主要有四種方式——當(dāng)事人議價(jià)、評(píng)估公司定價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)和定向詢(xún)價(jià)。其中，評(píng)估公司定價(jià)和網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)是由第三方結(jié)合房產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等進(jìn)行客觀價(jià)值評(píng)估，評(píng)估價(jià)多接近市場(chǎng)價(jià)。法拍房第一次上拍最低可以打7折；一拍流拍，二拍最低可以在一拍價(jià)格基礎(chǔ)上再打8折。近年來(lái)，我市啟動(dòng)法拍不動(dòng)產(chǎn)登記“一件事”，優(yōu)化了“定向詢(xún)價(jià)+司法協(xié)稅”機(jī)制，以被執(zhí)行人購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)的登記定價(jià)為評(píng)估參考價(jià)，省去了需當(dāng)事人支付的法拍房評(píng)估費(fèi)，也凸顯出法拍房性?xún)r(jià)比和吸引力。據(jù)國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)，2024年我市住宅法拍房平均折價(jià)率為82.5%，高于全國(guó)的77.5%，可見(jiàn)我市優(yōu)質(zhì)法拍房和性?xún)r(jià)比高的法拍房競(jìng)拍較為激烈。

據(jù)淘寶司法拍賣(mài)平臺(tái)數(shù)據(jù)，在競(jìng)拍超過(guò)25手的40余套法拍房中，注明定向詢(xún)價(jià)的有24套，占比近六成。法拍房以定向詢(xún)價(jià)機(jī)制引入被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)的價(jià)格為上拍價(jià)，吸引購(gòu)房者入場(chǎng)，一定程度上減少了流拍。比如今年4月底上拍的一套位于東海一路141平方米的房產(chǎn)，定向詢(xún)價(jià)函復(fù)價(jià)格為458萬(wàn)元，即被執(zhí)行人當(dāng)初購(gòu)入該房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格，約折合每平方米3.2萬(wàn)元。據(jù)二手房中介信息，目前該房所在小區(qū)類(lèi)似戶(hù)型實(shí)際成交價(jià)為每平方米4.5萬(wàn)元，上拍價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7折，該法拍房吸引13位競(jìng)拍者，最終以627萬(wàn)元價(jià)格成交，折合每平方米4.4萬(wàn)元，已十分接近市場(chǎng)價(jià)。

青島晚報(bào)/觀海新聞/掌上青島記者 陳小川 攝影報(bào)道