原標(biāo)題：兩大房產(chǎn)新政將如何影響樓市？

上周，我市相繼發(fā)布兩大樓市新政：取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，公積金最高可貸115萬(wàn)元。在當(dāng)前樓市行情下，這兩大新政將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？島城目前樓市整體情況如何？連日來(lái)，記者就此展開了調(diào)查。

事關(guān)購(gòu)房者 兩大新政發(fā)布

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行青島市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布消息，從4月1日起，我市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。本次調(diào)整適用于我市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。按照《通知》要求，若后續(xù)評(píng)估期內(nèi)我市新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月同比、環(huán)比均上漲，則自下一季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的借款人，可按新政策執(zhí)行。

青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)表示，新政從1日開始實(shí)施，界定時(shí)間是網(wǎng)簽，不是簽訂貸款合同時(shí)間也不是放貸時(shí)間。目前，這一政策僅適用于新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，二套房、存量貸款都不享受。只要是首套房，新房和二手房都可以享受。

相比商貸，公積金調(diào)整時(shí)間稍早。從3月29日開始，我市提高購(gòu)買二套房住房公積金貸款限額。統(tǒng)一購(gòu)買首套房與二套房公積金最高貸款額度，雙繳存職工家庭最高可貸額度為80萬(wàn)元，單繳存職工家庭最高可貸額度為50萬(wàn)元。多子女家庭住房公積金貸款支持政策拓寬至二套房。我市多子女家庭購(gòu)買首套或二套自住住房的，住房公積金貸款額度均可上浮20%。實(shí)施高品質(zhì)住宅、綠色建筑住房公積金貸款支持政策。根據(jù)住建部門出具的認(rèn)定意見(jiàn)，職工購(gòu)買我市新建高品質(zhì)住宅或達(dá)到現(xiàn)行綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一星級(jí)及以上等級(jí)的新建商品住宅，住房公積金貸款額度可上浮20%。同時(shí)，貸款額度在滿足我市規(guī)定的公積金貸款首付比例的前提下，貸款額度上浮政策可疊加使用，住房公積金最高貸款額度可達(dá)115萬(wàn)元。

提振市場(chǎng)階段性舉措

趙加強(qiáng)表示，兩項(xiàng)政策發(fā)布后，多家銀行商業(yè)貸款首套利率降至3.45%，較年初首套房4%的貸款利率下降0.55%；公積金貸款額度首套及二套最高均可達(dá)115萬(wàn)元，對(duì)于公積金二套貸款的用戶來(lái)說(shuō)，額度上調(diào)55萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，兩項(xiàng)政策的發(fā)布進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本，尤其是對(duì)于購(gòu)買首套房的剛需客群以及賣掉舊房購(gòu)買新房的換房人群來(lái)說(shuō)，可以有效減緩還貸壓力，一定程度上提振了購(gòu)房者信心。值得注意的是，本次商貸利率下調(diào)政策發(fā)布時(shí)，明確提到是“階段性”調(diào)整，因此也可以看做是有關(guān)部門提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性舉措，后期存在回升可能性。政策發(fā)布后，青島鏈家就接到了不少客戶以及業(yè)主咨詢，大家普遍關(guān)注政策調(diào)整后月供的變化。以商貸利率政策調(diào)整為例，貸款100萬(wàn)元等額本息還款30年計(jì)算，目前首套房3.45%的利率月供較年初4%的月供每月節(jié)省300余元。

如今，5年期以上LPR是絕大多數(shù)個(gè)人住房貸款利率的“定價(jià)錨”。2月20日，央行下調(diào)5年期及以上LPR25個(gè)基點(diǎn)，即從4.20%下調(diào)至3.95%，創(chuàng)下了2019年LPR形成機(jī)制改革以來(lái)最大降幅。本次青島下調(diào)為3.45%，創(chuàng)下“新低”。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%。截至3月底，百城整體首二套房貸利率均處于歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助于推動(dòng)住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場(chǎng)的平穩(wěn)修復(fù)。

上月島城樓市成交量上漲

金三銀四，三月歷來(lái)是房產(chǎn)交易的高峰。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的3月，我市總成交量13113套，環(huán)比上漲135%。其中，新房成交量6915套，環(huán)比上漲127.6%。其中，商品住宅成交5370套，環(huán)比上漲131%；成交均價(jià)17912元/平方米，環(huán)比上漲29%。城陽(yáng)、西海岸新區(qū)、萊西新房住宅成交量位列前三。新房住宅中，100平方米至120平方米面積段成交量最多。具體來(lái)看，3月青島新房住宅各方面成交數(shù)據(jù)整體體現(xiàn)“輕改善”需求。從面積來(lái)看，100平方米至120平方米住宅成交量最高，其次是120平方米至150平方米面積段；從單價(jià)來(lái)看，10000-15000元/平方米單價(jià)住宅成交量最高；從建筑形態(tài)來(lái)看，中高層成交量最為集中；總價(jià)方面，100萬(wàn)元-150萬(wàn)元總價(jià)段住宅成交量較高。

3月，我市二手房成交量6198套，環(huán)比上漲144%。3月，青島各城區(qū)二手房成交量均環(huán)比漲幅明顯，80平方米以內(nèi)成交占比降低，100-120平方米以內(nèi)成交占比上升，意味著改善客戶入市。

雖然3月數(shù)據(jù)環(huán)比上漲明顯，但今年一季度，我市無(wú)論新房還是二手房，整體成交情況并不容樂(lè)觀。二手房方面，目前，僅青島貝殼這一單一平臺(tái)，所掛牌想要銷售的二手房數(shù)量就達(dá)到了12.3萬(wàn)余套。短視頻平臺(tái)上，頻頻有“高手”中介和房東“砍價(jià)”，吸引了不少不清楚市場(chǎng)行情市民的關(guān)注，給二手房市場(chǎng)價(jià)格也帶來(lái)了一定影響。新房市場(chǎng)，歡樂(lè)濱海城區(qū)域內(nèi)某樓盤主動(dòng)打出的“價(jià)格戰(zhàn)”，很快就因?yàn)楦鞣N原因而停止；李滄區(qū)原青鋼地塊，項(xiàng)目甚至一度出現(xiàn)“封盤”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，兩項(xiàng)新政發(fā)布后即將迎來(lái)清明小假期，其效果如何還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

觀海新聞/青島晚報(bào)/掌上青島 記者 徐美中