“舍賭”萬達城：孫宏斌接盤 能逃脫王健林切割3840億項目命運嗎?

僅僅兩年半前，萬達集團以叫板迪士尼的野心和3840億元的總投資，支撐起13座萬達城在中國各地崛起。但如今，2020年建造20座萬達城的宏大規(guī)劃戛然而止。萬達集團與成為“世界第一大文化旅游企業(yè)”的抱負徹底訣別。

據(jù)《財經(jīng)》報道，萬達正在打包文旅集團總部核心業(yè)務(wù)及相關(guān)人員，轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團。而萬達只保留對13個文旅項目的9%股權(quán)，不再負責其他事務(wù)。

在萬達文旅集團，除了寶貝王(動漫親子樂園)、酒店管理公司等，其他核心部門未來基本都會清空。也就是說，萬達已經(jīng)決定徹底告別文旅業(yè)務(wù)。從2017年7月至今，兩大地產(chǎn)巨頭或迅速切割資產(chǎn)或迅速送出資金，表現(xiàn)相當靈巧，也堪稱史無前例。

孫宏斌三度接盤

2017年7月19日，融創(chuàng)以438.44億元收購西雙版納萬達城、南昌萬達城等13個萬達城91%股權(quán)，并由交割后項目承擔現(xiàn)有全部貸款約454億元。

萬達與融創(chuàng)同意交割后文旅項目維持“四個不變”：品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達文化旅游城”品牌;規(guī)劃內(nèi)容不變，項目仍按照政府批準的規(guī)劃、內(nèi)容進行開發(fā)建設(shè);項目建設(shè)不變，項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量，仍由萬達實施管控;運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

同時，融創(chuàng)要連續(xù)20年，每年每個項目付5000萬元品牌許可使用費給萬達，共計130億元。這是孫宏斌第一次接手王健林的項目。

今年1月29日，萬達集團官網(wǎng)宣布，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧云商、京東、融創(chuàng)中國與萬達商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計劃投資約340億元，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

其中，融創(chuàng)中國和蘇寧各出資95億元，持股比例3.91%，按此比例計算，萬達商業(yè)此次融資整體估值約2429億元。5月30日，融創(chuàng)中國在港交所發(fā)布公告，融創(chuàng)中國此次出資萬達商業(yè)已經(jīng)獲得股東批準并全票通過。這一次融創(chuàng)繼文旅項目，又染指了萬達商業(yè)的業(yè)務(wù)。外界認為，此次投資更能加強。

最新的一次則是融創(chuàng)囫圇吞下整個萬達城。據(jù)上述媒體報道，這筆交易正在進行，具細節(jié)未對外公開。包括融創(chuàng)是否繼續(xù)繳納130億元的品牌使用費還未可知。但相比去年438.44億元的交易規(guī)模，這筆交易價要小得多。

簡化看三次接盤，其邏輯相當一致，即王健林缺資金有地，孫宏斌出資金要地。

去年7月10日，與孫宏斌第一次交易時，王健林便表示，轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。該此回收資金全部用于還貸，萬達想在2017年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。

王健林如此堅決放棄文旅業(yè)務(wù)，即便對萬達地產(chǎn)有著不小負面的影響。據(jù)萬達集團給出的數(shù)據(jù)，2017年，萬達集團的房地產(chǎn)收入831.7億元，完成年計劃104%，同比減少23.7%，主要因為轉(zhuǎn)讓文旅項目大幅減少地產(chǎn)收入。

投資樂視165.5億元受挫的孫宏斌，卻底氣仍在。2017年融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入658.7億元，同比增長86%，實現(xiàn)核心凈利潤111.2億元，同比大幅增長259%。2018年前三個月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合約銷售金額752.9億元，同比增長65%，全年銷售額有望突破4500億。

融創(chuàng)不缺錢，得益于公司對拿地成本的優(yōu)異控制。這種控制就包括了以并購手段拿地。在融創(chuàng)中國2017年業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌表達了對并購拿地的熱衷。他認為在融創(chuàng)中國的擴張之路上，“并購”扮演了至關(guān)重要的角色，并購拿地的模式遠比招拍掛模式更為有利。

融創(chuàng)吃得下萬達城么?

即便融創(chuàng)不缺錢，拿下了萬達城是否是一件合算的買賣呢?

在萬達的商業(yè)版圖上，四大業(yè)務(wù)并立，分別是萬達商業(yè)、文化旅游、電子商務(wù)與連鎖百貨。其中萬達出售給融創(chuàng)的是萬達城相關(guān)文旅業(yè)務(wù)，在2017年實現(xiàn)收入19.5億元。這樣的回報，相比在已建的13座萬達城總共3840億元投資實在不成比例。也正是萬達城短期難以為萬達帶來利潤回報，無法為萬達造血，因此成為萬達首要甩掉的資產(chǎn)。

“萬達算是剛開始嘗試做旅游這塊兒內(nèi)容。以前都是賣房子，現(xiàn)在做主題樂園，賣幾百塊門票，這還是有很大差異的，而光靠主題樂園不足以吸引大量客源。”萬達內(nèi)部負責策劃項目的人員對時間財經(jīng)表示，這樣的困難，即便融創(chuàng)有充裕的資金支撐，但靠回報周期長、回報率低的文化旅游項目實現(xiàn)盈利具有較大難度。

王健林對萬達城項目格外重視。以西雙版納項目為例，從2010年項目簽約到2015年年會，王健林六次來到西雙版納，在這里過了兩個新年。王健林對此越發(fā)重視，并視之為萬達轉(zhuǎn)型的重要行動。但要支撐一地萬達城的客流，萬達需要依托全國130余個萬達廣場做渠道拓展。僅僅拿到萬達城的融創(chuàng)是否有足夠渠道支撐，還需要畫個問號。

雙方合作中，有一個細節(jié)值得注意，2018年1月3日，萬達董事長王健林在總部會見了融創(chuàng)董事長孫宏斌，商討萬達城資產(chǎn)中5個尚未交割萬達城的事宜。

這5個在建的萬達城，體量巨大，攸關(guān)方眾多，成為雙方談判的焦點。據(jù)騰訊《棱鏡》分析，萬達自身的商業(yè)信譽、資金實力、開發(fā)運營才是地方政府愿意與其合作的關(guān)鍵，現(xiàn)在項目剛開始建，大股東突然換成融創(chuàng)了，換誰都會擔心。而且融創(chuàng)的資金實力、負債壓力、企業(yè)信譽，以及由此可能帶來的項目風險，都值得慎重再三。

至今，這些項目尚未交割清晰。與政府當初簽訂的投資協(xié)議中的違約責任條款，成為融創(chuàng)隱現(xiàn)的障礙，很大可能將為此付出更多精力。