原標(biāo)題：《住房租賃管理?xiàng)l例》擬出臺(tái) 應(yīng)對(duì)租房“痛點(diǎn)”

住房租賃市場(chǎng)有待規(guī)范

國(guó)務(wù)院擬出臺(tái)《住房租賃管理?xiàng)l例》，這將成為中國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃行為的行政法規(guī)

中共十九大報(bào)告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

稍后，10月22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽透露，住建部正在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作，同時(shí)在12個(gè)大中城市建設(shè)住房租賃試點(diǎn)，支持北京市、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

此前，就有消息曝出國(guó)務(wù)院擬出臺(tái)《住房租賃管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)，該《條例》將成為中國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃行為的行政法規(guī)。

據(jù)知情人透露，最近國(guó)務(wù)院法制辦及住建部已聯(lián)合建立調(diào)研小組奔赴各地，就《條例》相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研并聽取建議，主要目的是通過(guò)政策有效維護(hù)承租人落戶及子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

租賃“痛點(diǎn)”

近些年，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)走高，購(gòu)房需求受到抑制，而住房租賃在某種程度上緩解了城市人口的住房需求。在未來(lái)租購(gòu)并舉的模式下，如何通過(guò)法律法規(guī)有效維護(hù)各方利益成為急需解決的問(wèn)題。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌向《中國(guó)新聞周刊》表示，目前租賃市場(chǎng)不規(guī)范，導(dǎo)致租房者的利益得不到保障，租房者沒(méi)有安全感。此外，市場(chǎng)不規(guī)范也讓出租人感到不放心，比如在租賃期間，房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)遭到破壞等。

同樣，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)教授朱巖在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)也認(rèn)為，房屋租賃市場(chǎng)亂象叢生，規(guī)模化房屋租賃企業(yè)份額只占2%,制約著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

最近，東方證券研究報(bào)告提出，目前中國(guó)房屋租賃人口已達(dá)1.9億人，預(yù)計(jì)2030年中國(guó)房屋租賃人口將達(dá)2.7億，潛在租賃市場(chǎng)規(guī)模超4.2萬(wàn)億。

如此龐大的租賃市場(chǎng)，卻呈現(xiàn)混亂、供需緊張的狀態(tài)。朱巖認(rèn)為，這一方面是因?yàn)樽赓U房屋的立法較少而且沒(méi)有針對(duì)具體問(wèn)題作出規(guī)范;二是因?yàn)槌凶馊伺c房屋所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)不明晰。

“現(xiàn)有調(diào)整房屋租賃及相關(guān)法律關(guān)系的法律規(guī)范主要集中在《城市房產(chǎn)管理法》《合同法》以及最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，但這些法律難以涵蓋復(fù)雜的租賃關(guān)系和由此延伸出的其他法律關(guān)系。”朱巖說(shuō)。

在近期各階段的房屋租賃試點(diǎn)實(shí)施過(guò)程中，已有20余個(gè)省區(qū)市出臺(tái)“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的實(shí)施細(xì)則，從供給、金融、財(cái)政等方面給予政策支持。

但東方證券報(bào)告認(rèn)為，就目前的試行情況來(lái)看，需要通過(guò)更高級(jí)別的立法來(lái)統(tǒng)一調(diào)整房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范，尤其是要就試點(diǎn)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題作出應(yīng)對(duì)。

租售并舉機(jī)制的核心是需要明晰租賃產(chǎn)權(quán)，在承租人同房屋所有人的權(quán)利與義務(wù)分配方面，中國(guó)調(diào)整租賃的法律規(guī)范過(guò)少過(guò)泛，直接導(dǎo)致租賃權(quán)利不明，而將租賃關(guān)系納入了《合同法》的調(diào)整范圍，這說(shuō)明在合同法及相關(guān)法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的情況下，只能通過(guò)簽訂合同的方式來(lái)約束租賃雙方的法律行為。

事實(shí)上，僅僅通過(guò)《合同法》進(jìn)行規(guī)范租賃行為存在著實(shí)踐缺陷，每一個(gè)租賃合同之間都存在細(xì)碎的差異，這些差異里都充斥著甲乙雙方甚至包括房屋中介的較量和博弈。

朱巖舉例說(shuō)，一些合同中常見的條款，在糾紛發(fā)生時(shí)雙方爭(zhēng)議不清，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)需求大于供給，使得承租人處于弱勢(shì)地位，這樣的結(jié)果意味著租房的不穩(wěn)定性較高，居住風(fēng)險(xiǎn)大，導(dǎo)致大量租房人群會(huì)選擇降低生活質(zhì)量，只保證基本的居住需求，從而抑制了消費(fèi)行為。

“更加極端的案例是不少黑中介、黑房東包括房屋租賃公司利用信息不對(duì)稱等因素不同程度地侵犯消費(fèi)者的利益。實(shí)踐中常有租賃公司合同到期，以設(shè)備損壞等各種理由不退押金;合同未到期的，則編造各種理由解除合同，不退押金或租金。這類案例頻繁出現(xiàn)。僅通過(guò)現(xiàn)有規(guī)范難以控制現(xiàn)在的租賃市場(chǎng)亂象，而且隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)涌現(xiàn)出很多新的租賃市場(chǎng)主體，這需要一個(gè)專門的租賃監(jiān)管體制來(lái)規(guī)范這些主體的行為，使之發(fā)揮最大化效用。”朱巖說(shuō)。

盤活存量土地

據(jù)官方公布數(shù)字顯示，中國(guó)現(xiàn)處于幼兒園到初中階段的未成年人有1.88億，其中一半在農(nóng)村。朱巖認(rèn)為規(guī)范住房租賃會(huì)刺激在大城市工作的“非戶籍家庭”把子女接到相應(yīng)城市接受教育，刺激農(nóng)村家庭向城市、甚至一線城市轉(zhuǎn)移。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農(nóng)村孩子遷徙三分之一，就高達(dá)3000萬(wàn)人口。

“從現(xiàn)在至2030年，城鎮(zhèn)常住人口將從7.8億增至9億，城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)還存在對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。”中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵預(yù)測(cè)，隨著未來(lái)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，解決城市人口“住”的問(wèn)題，將成為重中之重，據(jù)統(tǒng)計(jì)，即使中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度降至0.6%~0.8%，每年還有1000多萬(wàn)人口進(jìn)入城市。

面對(duì)大量涌入大城市的人口，如何實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等，是政府即將面臨的挑戰(zhàn)。因此朱巖認(rèn)為，在租賃市場(chǎng)逐步規(guī)范的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在條例推行之外建設(shè)充足的教育和醫(yī)療等公共服務(wù)資源以緩和移民的壓力。

顧云昌贊同這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)追求“住有所居”，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，最大目標(biāo)就是解決居住問(wèn)題，其中不僅需要解決戶籍人口居住問(wèn)題，還要解決新居民的居住問(wèn)題。要解決新居民的居住問(wèn)題，就要著力解決當(dāng)前教育資源不足、分配不均的現(xiàn)狀，這些現(xiàn)象僅僅依靠租購(gòu)?fù)瑱?quán)仍然不足以消除。

顧云昌擔(dān)心，如果對(duì)大城市一味建設(shè)，有可能形成惡性循環(huán)，“比如學(xué)區(qū)房問(wèn)題，這還牽扯到教育資源不足、分配不平等的問(wèn)題，這不是僅依靠租購(gòu)?fù)瑱?quán)就能夠改變的。”

“除了盤活存量土地，解決存量土地利用效率低的問(wèn)題外，還能增加農(nóng)民的集體收入。”顧云昌認(rèn)為，租房市場(chǎng)改革著力打破城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一“鴻溝”，從租賃市場(chǎng)入手，向城鄉(xiāng)發(fā)展一體化邁進(jìn)了一大步，其后的深遠(yuǎn)影響包括推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及縮小貧富差距等。

相關(guān)政策跟進(jìn)

在朱巖看來(lái)，如果要讓《條例》具有可操作性，就需要有相關(guān)配套細(xì)則跟進(jìn)，比如在稅收、戶籍管理、用地規(guī)劃、融資以及交易平臺(tái)建設(shè)等方面為政策運(yùn)行提供便利和保障。

在具體實(shí)踐過(guò)程中，如今政策剛步入調(diào)研并聽取意見階段，需要調(diào)和諸多利益相關(guān)方。為了防止過(guò)多人口短期流入城市，造成更激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，政策可能會(huì)對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”適用主體進(jìn)行限制。比如，廣東試點(diǎn)出臺(tái)的學(xué)區(qū)房 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策存在主體適用順序，監(jiān)護(hù)人是房主加戶主的為第一順位;有房沒(méi)戶的是第二順位;租房者是第三順位。但由于各地區(qū)狀況不同，這些限制可能在不同地區(qū)的適用效果不一致。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)在解決矛盾的同時(shí)可能會(huì)增加新的矛盾，比如在租房落戶的問(wèn)題上，如果允許承租人落戶在租賃房屋內(nèi)，可能引發(fā)租賃期滿租戶不愿遷出戶口的糾紛，影響個(gè)人房源供應(yīng)的積極性。

為了解決上述問(wèn)題，朱巖建議，應(yīng)讓承租者形成理性消費(fèi)思維，明確“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并不意味租房可以上名校;同時(shí)，政府作為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的主要引導(dǎo)者，要均衡各地區(qū)的公共服務(wù)資源，控制優(yōu)質(zhì)地段的租房競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格監(jiān)管租賃市場(chǎng)，增加優(yōu)質(zhì)物業(yè)，監(jiān)督租賃房屋質(zhì)量，保證居住的品質(zhì)和體驗(yàn);司法方面，應(yīng)提供化解租賃糾紛的多重權(quán)利救濟(jì)和糾紛解決方式，緩和各類租賃矛盾，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

“中國(guó)租賃住房市場(chǎng)有很大的發(fā)展前景，這是由中國(guó)國(guó)情所決定的，是中國(guó)城市化的需要。但調(diào)整結(jié)構(gòu)不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，才能把租賃市場(chǎng)完善起來(lái)。”顧云昌預(yù)測(cè)，到2030年，能夠形成完備的住房市場(chǎng)，也就是在各地形成有差別的租售并舉的保障房和商品房相結(jié)合體系。