原標(biāo)題：房企下沉搶食“強(qiáng)三線”城市 煙臺(tái)等地抑房?jī)r(jià)調(diào)控加碼

在濟(jì)南、青島這樣的二線城市限購(gòu)政策不斷加碼的背景之下，濟(jì)、青周邊的一些“強(qiáng)三線”城市房?jī)r(jià)開(kāi)始齊聲喊漲。山東多地已上調(diào)了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調(diào)整了首付比例，8月份德州、濟(jì)寧、煙臺(tái)也相繼做出調(diào)整。

不少三線城市“開(kāi)盤即售罄”

樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”來(lái)了。在省城濟(jì)南，今年七八月份以來(lái)，新入市的樓盤開(kāi)始逐漸增多，但是，濟(jì)南市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出“開(kāi)盤即售罄”的景象，不少置業(yè)顧問(wèn)都表示房源并不充足。

山東一些三線城市，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。德州城區(qū)魯班御景國(guó)際三期自今年五月份開(kāi)盤至今，均價(jià)從6200元/平方左右，一路漲到現(xiàn)在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房?jī)r(jià)看漲的一個(gè)典型案例。濱州的房產(chǎn)市場(chǎng)也有些供不應(yīng)求。山東華住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的范經(jīng)理說(shuō)，進(jìn)入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒(méi)有擴(kuò)大宣傳，但相對(duì)來(lái)說(shuō)9月份的房產(chǎn)銷售還不錯(cuò)，因?yàn)闉I州的房產(chǎn)市場(chǎng)從五月份開(kāi)始一直都是“開(kāi)一棟清一棟”。濟(jì)寧樓市房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上漲，九月份有不少項(xiàng)目都會(huì)有新房源開(kāi)盤或加推。今年煙臺(tái)許多樓盤的價(jià)格漲了不少，與去年相比每平方米大約漲了一兩千元，

談及三、四線城市房?jī)r(jià)上漲的原因,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱曙東指出,首先是一線城市本身的市場(chǎng)外溢,由于一二線城市限購(gòu)了,資金流到了臨近的三四線城市,國(guó)內(nèi)慢慢出現(xiàn)了強(qiáng)三線 城市,比如青島和濟(jì)南周邊的城市。同時(shí)，在2015年一二線城市價(jià)格上漲變暖的同期,三四線城市受到市場(chǎng)信號(hào)的傳導(dǎo),自身市場(chǎng)也在預(yù)熱,內(nèi)力和外力雙重作用疊加下導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

“不過(guò)，大部分三四線城市依舊處于去庫(kù)存的壓力中,尤其是縣域城市,以及經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、沒(méi)有突出產(chǎn)業(yè)特征的、人口外溢的城市,它們?nèi)?kù)存的壓力特別大。”朱曙東告訴記者,強(qiáng)三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點(diǎn)城市周邊的三線城市,預(yù)計(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于穩(wěn)定, 當(dāng)然局部地區(qū)和項(xiàng)目的價(jià)格可能小幅上揚(yáng),尤其是春節(jié)之前。“預(yù)測(cè)明年整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn) ,平穩(wěn)中發(fā)展,即便有些波動(dòng)也是穩(wěn)中波動(dòng),不會(huì)出現(xiàn)大起大落。”

下沉搶市場(chǎng) 一年看了五六十塊地

在這些“強(qiáng)三線”城市中，不光房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步上漲，開(kāi)發(fā)商對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋匦枨笠苍谥鸩皆黾印?/p>

李明(化名)是天津一家全國(guó)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商部門負(fù)責(zé)人，最近幾年他們公司一直在山東布局。近兩年他們還在濟(jì)南市區(qū)周邊的齊河剛剛拿了一塊地。但是，最近他們看地的步伐卻特別快，幾乎每個(gè)月都要往濟(jì)南周邊的三四線城市和下面的縣級(jí)市跑。“主要就是為了看地，現(xiàn)在一二線城市的地不好拿，大家都往三四線城市跑。”

記者了解到，不少大的房企都跟李明所在的這家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，開(kāi)始把目光投向三、四線城市。記者了解到，一家外地的房地產(chǎn)商這幾年打算進(jìn)軍山東市場(chǎng)，從去年下半年開(kāi)始到現(xiàn)在，近一年的時(shí)間，在山東除濟(jì)南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據(jù)粗略估算，這家公司在山東總共考察了近五、六十塊地，相當(dāng)于一周看一塊。

合富輝煌(中國(guó))山東公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為，目前大小開(kāi)發(fā)商下沉三、四線城市的步伐之快前所未有。來(lái)自易居中國(guó)克而瑞信息數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環(huán)比上漲的能級(jí)，漲幅達(dá)到29%。二線城市仍然是土地市場(chǎng)成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占總成交的65%。

記者從濟(jì)南市國(guó)土資源局征地信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)獲悉，截止9月15日記者查詢時(shí)，今年濟(jì)南市共征地是198塊，而對(duì)比2016年全年共征地是449塊，2015年全年共征地是584塊，征地呈明顯下降的趨勢(shì)。即便是后3個(gè)月，濟(jì)南市征地?cái)?shù)量翻番，也很難達(dá)到去年的水平。

而從2015年起，濟(jì)南周邊平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河、章丘的征地?cái)?shù)量一直很高，2015年和2016年這些地區(qū)征地?cái)?shù)量之和占濟(jì)南市總征地?cái)?shù)量比例都為53%。不過(guò)，2017年截至目前的數(shù)據(jù)顯示，這幾個(gè)地區(qū)的征地?cái)?shù)量之和僅占全市總征地?cái)?shù)量的39%。在前兩年的快速征地后，濟(jì)南周邊縣級(jí)市的征地速度有減緩的趨勢(shì)。

為控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，煙臺(tái)等三線城市也搞起了限貸

“前年是去庫(kù)存，去年是調(diào)控，今年就是穩(wěn)增長(zhǎng)。”煙臺(tái)市住建局工作人員這樣形容近三年煙臺(tái)樓市情況。在樓市“金九銀十”到來(lái)之前，8月15日，煙臺(tái)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)“十二條”)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為三線城市的煙臺(tái)，樓市火起來(lái)了，住建部門出臺(tái)了房地產(chǎn)“十二條”，包括實(shí)施分城施策的土地調(diào)控、實(shí)施預(yù)售審批限價(jià)政策、嚴(yán)格網(wǎng)簽合同備案撤銷管理、嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)銷售(明碼標(biāo)價(jià))、調(diào)整住房公積金貸款政策、強(qiáng)化二手房交易監(jiān)管、探索建立“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度等。其中，公積金貸款方面，取消了144平米劃分，首套房首付一律改成30%，二套房40%。租購(gòu)?fù)瑱?quán)方面，借鑒租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極開(kāi)展租房與購(gòu)房平等享受政府公共服務(wù)方面的政策研究，適時(shí)推出符合煙臺(tái)實(shí)際的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度。

“十二條”規(guī)范措施“刀刀見(jiàn)肉”：對(duì)于庫(kù)存量較大、去化周期超過(guò)24個(gè)月的縣市區(qū)，停止房地產(chǎn)供地;開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷售，不得分期分批銷售;對(duì)閑置超過(guò)2年的土地依法收回，重新進(jìn)行市場(chǎng)配置;轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)、造成不良影響的，要對(duì)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行問(wèn)責(zé)……煙臺(tái)市住建局工作人員稱，房地產(chǎn)“十二條”出臺(tái)一個(gè)月，從近兩個(gè)月新建商品房成交量上看，效果還是很明顯，新建商品房成交量約有30%的下降，“我們的目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，出臺(tái)意見(jiàn)讓樓市以及房?jī)r(jià)，平穩(wěn)健康的發(fā)展。”

濱州住房公積金重點(diǎn)支持自住性購(gòu)房，集中向首套房?jī)A斜，于2017年7月11日起調(diào)整了首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低于30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低于40%。

德州市也對(duì)住房公積金使用政策進(jìn)行了調(diào)整，自8月20日起執(zhí)行，除了提高公積金貸款首付比例、控制公積金貸款使用次數(shù)，還縮小了公積金提取范圍。

濟(jì)寧也做出了類似的調(diào)整，新住房公積金使用政策已于8月15日起實(shí)施。

(綜合齊魯晚報(bào)等報(bào)道)