原標題:定價成長租公寓盈利“加分項” 營運商:選址尤為重要
“目前處于試驗和探索階段,集團對長租公寓的盈利和回報要求沒那么高,考核相對寬松。”一位長租公寓業內人士如是說到。記者注意到,從萬科率先進入長租公寓領域到碧桂園成立長租公寓事業部試水,對于盈利,短期內開發商似乎沒有那么期待。
談及長租公寓,業內的反應較為一致,困難重重但看好前景。面對長租公寓定價較高以及市場群體租金承受能力不足的矛盾,什么定價原則能平衡兩者的關系?
●以中高端客戶為主
《每日經濟新聞》記者選擇較早介入長租公寓的品牌運營商窩趣、泊寓以及后起之秀碧桂園對比發現,瞄準中高端客群才是目前市場環境下長租公寓盈利突圍的關鍵。
長租公寓運營商窩趣瞄準中端收入人群,其租客主要為23~35歲中收入水平比較高的群體。以廣州為例,白領公寓定價每月為3000~4000元左右,服務式公寓每月租金大約為5000~6000元,每間房可住1~2人。
同樣,作為長租公寓的后起之秀,碧桂園開始涉足長租公寓領域,在深圳的首批試點項目也將目光瞄準支付能力較好的中等收入客戶。
提及目前長租公寓價格高,市場租金承受力不足的問題。碧桂園深圳區域長租公寓事業部運營總監張仁勛接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出,長租公寓前期推出新產品,不希望租金從低往高走,這是基本判斷。城市的中低收入人群的住房問題,國家層面已經考慮很多,推出廉租房等產品確保中低收入人群的權益。
碧桂園以中端產品試水,不代表以后不做低端和高端產品,不同階段策略不同。解決中低收入人群租房問題,應以政府為主導,開發商配合的形式。
●盈利關鍵詞
長租公寓迎來各項政策利好,參與長租公寓的市場主體陣容不斷擴圍,包括開發商、中介、酒店和互聯網創業公司等不同的主體涉足長租公寓領域跑馬圈地,分食長租公寓的萬億大蛋糕。
對于習慣掙快錢的開發商而言,長租公寓并不算是高性價比的生意。據了解,目前市場上一般的長租公寓項目盈利周期在5~7年,而項目的租賃周期一般為5年、10年不等,較長的盈利周期以及較短的租約、未來續租存在不確定性等因素之間形成不可調和的矛盾。
前期大量投入,面臨盈利周期長、租售比低和租客租金承受能力較低的矛盾,長租公寓該如何突圍,經過三年多探索,具備什么特質的產品盈利能力優于行業?
通過對三家長租公寓項目采訪,《每日經濟新聞》記者總結出三個盈利關鍵詞,交通、配套以及品牌溢價能力。
窩趣創始人劉輝接受《每日經濟新聞》記者采訪時總結指出,距離交通節點近的項目獲得更高投資回報率,位置優質的項目溢價空間大。
以窩趣在廣州首個門店天平架項目為例,全年出租率約為98%,指標變化較快,去年租金上漲12%,并且實現連續兩年上漲。
談及原因,劉輝認為是交通通達度高,項目能夠吸引廣州核心商圈的客戶,同時近幾年門店環境得到很大的改善,加上窩趣提供增值服務,客戶愿意為此支付較高的租金。
經營狀況良好,劉輝測算,該門店的盈利周期將縮短至2.68年,低于行業平均水平。
劉輝告訴《每日經濟新聞》記者,都說行業不掙錢,其實盈利還不錯的。長租公寓不掙錢,那為何大家要做虧本的買賣,基本上每個長租公寓項目的EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)都能為正。
在項目獲取的過程中,窩趣都會做測算,如果租期在10年,測算要求在4年實現盈利。
張仁勛告訴《每日經濟新聞》記者,根據行業大勢判斷,未來的租金是上漲,租售比將回歸到合理水平。以深圳為例,地鐵沿線物業的租金上漲幅度會更大,根據碧桂園對地鐵物業的測算,綜合平均水平,目前深圳地鐵2公里范圍內物業年均租金上漲幅度大概在4%~5%之間。
在劉輝看來,長租公寓是在用過去的投入享受未來的租金水平。在窩趣的測算表中,租金年均上漲幅度為3%,但實際漲幅高于該水平。
看好未來租金上漲的大勢,增值服務和配套設施逐步完善,未來長租公寓有望獲得更多的定價主動權,借鑒高科技成功和運用互聯網思維,提高單店坪效,長租公寓的盈利水平將得到提升,盈利周期較長的矛盾將得到緩解。
●影響定價的因素
在影響定價的因素中,選址尤為重要。
以品牌公寓服務商魔方公寓為例,其目前布局的項目均在一線和重點二線城市。據介紹,選址城市前將考慮城市的GDP和人口導入能力,估算流動人口,如上海、北京這樣的城市,有多少租房需求的外來人口,以及本地租房客群。
而在城市內部的選址,魔方公寓負責人告訴記者,這項要求更嚴格,基本上會選擇城市中租房人群居多,周邊交通方便的位置。“但選址會盡量避開民宅聚集區,因為整體而言,民宅出租的價格相比長租公寓的價格較低,對價格比較敏感的人群可能會選擇民宅。”
選址區域鎖定后,對細節市場的盡調則是盈利中的關鍵。
據了解,由于長租公寓的定價會取決于項目的市場住宅價格,特別是租房價格情況,所以通過市調清楚獲取區域各類房產的價格、溢價水平、增長能力等,對于長租公寓的定價很重要。
“一般而言,長租公寓的定價會選擇確定區間的房屋價格的中間值。”上述負責人告訴記者,長租公寓普遍是在周邊市場價基礎上做溢價,通常比周邊一室房源租金貴10~20%,比兩室房源租金便宜20%左右。
此外,市場盡調的另一個關鍵功能是匹配人群需求。“比如一些商務樓和CBD,具備良好的配套設施和商業氛圍,都具備開店的基本要素。我們會再根據周邊人群分布,比如具體了解高級白領多還是金融人群多,抑或IT人才多,來具體確定項目走向。一般我們會根據人群需求,從確定的幾十個物業中再次篩選。”魔方公寓上述人士表示。
定價被視為長租公寓效益的“加分項”,而在項目的盈利模型中,成本因素則從前端對定價產生影響。
“我的定位就是對標租賃住宅市場,每個項目都要進行調研,然后取值,如果做不到盈利就不會去做。”
據長租公寓行業人士透露,項目拿房成本在行業內不算高,占項目總租金收入的40%~70%,但加上裝修攤銷15%,營運成本10%,稅費6%,還有工商、消防等各類費用,雖然它們的占比在行業內來說都不算高,但加起來也非常影響利潤。
上述長租公寓人士指出,低成本的房源獲取更多是機會型的,越往后套利機會越小,并且還需要面對許多房地產基金的競爭。因此,這使得“裝修改造租賃用途房源”等成為了重要的拿房渠道。
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