原標(biāo)題：難賣又難買 "天價(jià)"古董建筑背后的利與義(圖)

近日,中山路劈柴院內(nèi),有著百年歷史的李家餃子樓的房主拋出3000多萬(wàn)元的售價(jià)找尋買主,一時(shí)間成為街頭巷議的焦點(diǎn)。這樣的“古董建筑”在青島并不少見(jiàn),它們見(jiàn)證了百年滄桑。在二手房交易市場(chǎng)中,這樣的老建筑、老別墅也往往備受關(guān)注,每當(dāng)房主拋出數(shù)千萬(wàn)元乃至億元以上的“天價(jià)”時(shí),人們除了關(guān)注價(jià)錢,還關(guān)注它們會(huì)不會(huì)被“溫柔以待”。

■天價(jià)

能用的古董建筑

劈柴院里,緊靠著江寧會(huì)館是一座兩層小樓,大紅色的門框格外顯眼,黑色的牌匾寫著“餃子樓”三個(gè)大字,這便是在青島餐飲歷史上有名的李家餃子樓。正是這座小樓的房主拋出了3000萬(wàn)元的售價(jià)來(lái)找尋買主。房產(chǎn)證上顯示,李家餃子樓位于江寧路18號(hào),使用權(quán)限到2049年11月11日。套內(nèi)建筑面積334.21平方米,使用權(quán)面積1528.40平方米。折合每平方米9萬(wàn)元的價(jià)格,可謂價(jià)值不菲。

房主郭清和表示,這房子曾由清末著名外交家、中國(guó)紅十字會(huì)創(chuàng)始人呂海寰投資、并由泰安人李繼昌負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng),蘊(yùn)含著豐富的歷史底蘊(yùn)和人文色彩,“這是一棟不可移動(dòng)的文物,是一個(gè)城市的歷史象征,現(xiàn)在海邊新建的商業(yè)樓盤都不止這個(gè)單價(jià),我一個(gè)現(xiàn)成能用的古董建筑,你說(shuō)能算貴嗎?”

其實(shí),近年來(lái),被推向二手房交易市場(chǎng)的老建筑并非只有李家餃子樓一家。

2016年6月,八大關(guān)榮成路上一座老別墅掛牌銷售,要價(jià)6000萬(wàn)元,按照房產(chǎn)證300平方米計(jì)算,這棟老樓每平方米售價(jià)接近20萬(wàn)元。6月19日上午,記者走進(jìn)了香港西路一家房產(chǎn)中介,一位孫姓工作人員向記者推薦了這套老別墅。

“報(bào)價(jià)6000萬(wàn),而且不能貸款。”小孫說(shuō),這套別墅的實(shí)際使用面積接近500平方米,房屋的產(chǎn)權(quán)是個(gè)人。“這是八大關(guān)內(nèi)為數(shù)不多的個(gè)人產(chǎn)權(quán)別墅,可以進(jìn)行正常的交易。”小孫推薦說(shuō)。

同樣,記者在一些房產(chǎn)網(wǎng)站內(nèi)也看到了類似的房源,而出售價(jià)格也動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)元甚至上億元。

山海關(guān)路21號(hào)是一家房產(chǎn)交易網(wǎng)站展示的房源。根據(jù)網(wǎng)站的描述:這是一座德式獨(dú)棟老別墅,八大關(guān)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)德式老建筑,院子方正好用,房型好,配套齊全,適合收藏、辦公、居住、會(huì)所等多種用途。其房本面積是560平方米,戶型是9室4廳6衛(wèi),售價(jià)5800萬(wàn)元。

同樣在八大關(guān)內(nèi),太平角一路一套面積是507.43平方米的老別墅在一家二手房交易網(wǎng)站上給出的報(bào)價(jià)高達(dá)1.5億元。

還有網(wǎng)站推薦,八大關(guān)珍藏別墅、百年老宅、文化名人故居街獨(dú)棟別墅,帶院子,報(bào)價(jià)1億元,建筑面積754.2平方米,單價(jià)每平方米13萬(wàn)元左右。

此外,某二手房網(wǎng)站還顯示,金口一路29號(hào)別墅,歐式風(fēng)格,坐落于青島市小魚山半山腰上,面朝大海,背靠小魚山,依山傍水,位置優(yōu)越。別墅總占地面積達(dá)1485平方米,房屋總面積583.65平方米,1.2億元,單價(jià)約206896.50元/平方米。記者與房源發(fā)布者取得了聯(lián)系,她向記者透露,房主是她的一個(gè)朋友,1.2億元只是報(bào)價(jià),至于具體的交易價(jià)格可以再進(jìn)一步細(xì)談。

■難賣

不能貸款、維修費(fèi)高

說(shuō)起島城老建筑的前世今生,島城文史專家魯海介紹,它們多存于市南區(qū)的老城區(qū),一些老別墅則集中在太平山、太平角一帶,八大關(guān)區(qū)域,小魚山以西以及湖北路附近。

這些老別墅歷經(jīng)百年滄桑,蘊(yùn)含著豐富的歷史底蘊(yùn)和人文色彩,尤其是作為稀缺品來(lái)說(shuō),一些“高品質(zhì)”的老別墅往往都價(jià)值不菲。

采訪中,香港西路一家房產(chǎn)中介的小孫也表示,八大關(guān)里的老樓,可以進(jìn)行正常交易的數(shù)量極少,而且成交周期很長(zhǎng)。“真正成交需要考慮的細(xì)節(jié)很多,一般都是問(wèn)得多,我在這家中介已經(jīng)工作多年,從沒(méi)有成交過(guò)一套。”小孫直言,對(duì)待這些老別墅,中介一般都不會(huì)花費(fèi)過(guò)多時(shí)間去重點(diǎn)推薦。

同樣,在金口三路與魚山路附近的一家房產(chǎn)中介的老板也透露,金口路周邊整套的老別墅報(bào)價(jià)都比較高,平均下來(lái)單價(jià)在10萬(wàn)元到20萬(wàn)元之間,實(shí)際的交易量也很少。“不過(guò)因?yàn)檫@片屬于登州路小學(xué)學(xué)區(qū),也曾有一些老別墅分戶銷售。”

在這家中介門前的房源告示欄上顯示,建筑面積為30多平方米的房子售價(jià)往往都要100萬(wàn)元以上。“前段時(shí)間剛剛成交了一套,建筑面積是53平方米,成交價(jià)是180萬(wàn)元,單價(jià)每平方米3.4萬(wàn)元左右。”

此外,島城文史專家魯海也介紹,新中國(guó)成立后,一棟別墅往往被七八戶居民共同使用。后來(lái)經(jīng)過(guò)1996年房改,這些別墅有一小部分成為國(guó)有直管公房,還有一些產(chǎn)權(quán)被分割給不同的個(gè)人,不少群居的老別墅出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)不一的情況。

正是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不一,所以這類的老別墅出售比較困難。“賣一幢別墅得做通所有住戶的工作。一些老住戶對(duì)房子有感情往往不愿出售,如果有一兩戶不同意,所有的前期工作就白費(fèi)了。”采訪中,一家房產(chǎn)中介的工作人員透露,交易過(guò)程中往往因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題造成時(shí)間上的拖延。

“越來(lái)越多的人喜歡老別墅,但是真正實(shí)地看過(guò)之后,考慮到日后的巨額修繕費(fèi)用,還是有一些人改變了原來(lái)的購(gòu)房計(jì)劃。”這家房產(chǎn)中介的工作人員說(shuō)。

記者了解到,位于湖南路39號(hào)的東萊銀行舊址于2011年8月被壽光企業(yè)家李宗章買下,當(dāng)時(shí)的價(jià)格是9000萬(wàn)元,后來(lái)又花了5000萬(wàn)元來(lái)修繕,一度作為私人博物館對(duì)外開放。

成交量低,但并非就沒(méi)有交易。采訪中,在魚山路附近的一家房產(chǎn)中介透露,之前金口三路上有一處老別墅被成功交易,但至于買家是誰(shuí),交易的價(jià)格又是多少,目前還是一個(gè)謎。不過(guò)他推斷,這類購(gòu)房者多是來(lái)自北京、上海等地的投資者,很大程度上是為了“情懷”。“聽(tīng)朋友說(shuō),兩年前,八大關(guān)有一套別墅曾經(jīng)成功交易,交易價(jià)億元以上。”

金口一路上的一家房產(chǎn)中介則介紹,他手里也有類似的房源。他還推薦了一套800平方米的別墅,要價(jià)是6000萬(wàn)元,“現(xiàn)在真是買老別墅的好時(shí)機(jī),價(jià)位應(yīng)該比前兩年有所降低。”他透露。

另外,他還提到,這類房子的成交量少,還因?yàn)槎鄶?shù)無(wú)法貸款,需要一次性支付全款。“幾千萬(wàn)甚至上億元,能一次性拿出這么一大筆錢的人,寥寥無(wú)幾。”

金口一路29號(hào)的老別墅,報(bào)價(jià)1.2億元,單價(jià)20萬(wàn)元/平方米。

■難買

舍不得出手的“傳家寶”

在房產(chǎn)界,老建筑、老別墅之所以備受關(guān)注,主要是因?yàn)橄∮小?/p>

不僅僅是青島,近幾年,杭州西湖邊的老別墅被掛牌出售也不再是稀奇事,而且同樣也頻頻喊出“天價(jià)”。

今年年初,杭州一套民國(guó)時(shí)期的老別墅被報(bào)價(jià)5億元。由于之前曾叫價(jià)1億元的西湖邊別墅在近幾年未見(jiàn)成交,所以此舉被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是賣家開價(jià)探市場(chǎng)。可最后竟真有買家出手,其中一位華僑飯店的股東愿意出價(jià)到4億元,但因賣家堅(jiān)持5億元底價(jià),雙方未達(dá)成交易。

同樣在杭州,2016年年底,杭州城南一帶的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人圈子里,上城區(qū)高士坊巷的一套房源剛一掛牌便立即炸開了鍋,立馬有好幾撥經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)著客戶去看房,且買家紛紛表示不還價(jià),一次性全款付清。事后,房主見(jiàn)看房的人多,便不斷提價(jià),可仍然有人搶著要一次性付款買下,看情形不對(duì),加上家里內(nèi)部也有反對(duì)意見(jiàn),房主最終決定先不賣了。

據(jù)介紹,這套房源之所以會(huì)如此熱門,一是因?yàn)榉孔拥囟谓^佳,為南宋三省六部舊址;二來(lái),則是因?yàn)檫@套房子是永久產(chǎn)權(quán)房。

目前市場(chǎng)上的住宅,其產(chǎn)權(quán)年限為70年,但這套房子的房產(chǎn)證在“產(chǎn)別”一欄則寫著:私有。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,私有房產(chǎn)就是常說(shuō)的老私房,這些私房的土地性質(zhì)為劃撥,劃撥土地是沒(méi)有土地使用年限限制的。而這類私房需具備產(chǎn)證方能上市交易,上市交易后,土地性質(zhì)仍然保留劃撥土地性質(zhì),這意味著接手買家拿到的不動(dòng)產(chǎn)證,依然沒(méi)有土地使用年限限制。

這樣的老建筑因其特殊性及稀缺性,往往都會(huì)成為交易市場(chǎng)里的“搶手貨”。

采訪中,有房產(chǎn)中介工作人員表示,就房產(chǎn)界來(lái)說(shuō),老別墅、老建筑原本數(shù)量就是有限的,而可以進(jìn)行交易的老別墅更是少之又少。“只要產(chǎn)權(quán)清晰、能夠過(guò)戶,理論上是可以正常買賣的,可由于具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的老別墅非常稀有,所以幾乎是一棟一價(jià),沒(méi)有可比性,但同時(shí)也往往是有價(jià)無(wú)市。”該工作人員說(shuō)。

他還透露,在青島八大關(guān)附近其實(shí)也曾存在類似產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房產(chǎn),“不過(guò)那都是老證,而且數(shù)量極少,我從事房產(chǎn)中介也十多年了,現(xiàn)在也只是聽(tīng)同行說(shuō)過(guò),但從沒(méi)親眼看到過(guò)。”這位房產(chǎn)中介說(shuō)。

此外,魯海還舉例,其實(shí)上海也有很多老別墅,上海市采用對(duì)外拍賣的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)私人保護(hù)。上海市中心超過(guò)六七十年甚至百年的老洋房也是房產(chǎn)界的稀缺品,有的單價(jià)每平方米超過(guò)20萬(wàn)。

“雖然目前價(jià)格高,可老別墅是不可復(fù)制的,對(duì)它有了感情,一旦賣出去,可能就再也買不回來(lái)了。”從金口一路上一位住戶的說(shuō)法中也能看到為何老別墅的房源會(huì)如此緊俏,足以稱得上是房產(chǎn)界的“稀缺品”。

■青島規(guī)定　買回老建筑,不能“任性”改造

個(gè)人的力量是有限的,李家餃子樓現(xiàn)在的房主郭清和介紹,他曾將這棟兩層小樓往外出租了幾年,但總擔(dān)心把老建筑給糟蹋了,思來(lái)想去決定忍痛割愛(ài),為老樓尋找新主人。不少老建筑、老別墅歷經(jīng)近百年的洗禮,需要專業(yè)呵護(hù)。如何讓這些老建筑有尊嚴(yán)地“活”下去,實(shí)現(xiàn)其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏,青島人一直在探索。

修繕須行政審批

近日,網(wǎng)曝有人花費(fèi)8000多萬(wàn)元買下上海靜安區(qū)巨鹿路888號(hào)一座歷史建筑后竟然違規(guī)將其拆除,引起輿論熱議。

6月9日下午,巨鹿路888號(hào)業(yè)主的母親、委托人王女士在面對(duì)媒體采訪“為何會(huì)擅自拆除優(yōu)秀歷史建筑”時(shí),連連道歉,并稱全因自己疏忽,沒(méi)有主動(dòng)報(bào)備相關(guān)管理部門的意識(shí)。期間,她介紹,他們起初準(zhǔn)備是內(nèi)部裝修,但過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)部腐爛嚴(yán)重,原本的木結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重,墻體也發(fā)生了傾斜,已經(jīng)對(duì)居住形成了安全隱患。她介紹,他們購(gòu)買這處房子是按照合法合規(guī)的程序,并且還簽訂了承諾書,但具體內(nèi)容已經(jīng)忘記,所以疏忽了,在未經(jīng)向有關(guān)部門報(bào)備審批的情況下“事情發(fā)展到如此地步”。

其實(shí),不光在上海,在青島買回老建筑,特別是一些文物保護(hù)單位,同樣不能“任性”。青島市文物局綜合處的一位工作人員介紹,這種不能“任性”從交易階段就開始有所體現(xiàn),普通的老建筑可按照房屋交易程序正常辦理即可,但對(duì)于文物保護(hù)單位則需區(qū)別對(duì)待。“文保單位也分為國(guó)有和非國(guó)有,國(guó)有的是禁止轉(zhuǎn)讓和抵押的,非國(guó)有的可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者抵押,但需要賣方向文保單位提供手續(xù),比如產(chǎn)權(quán)證、賣方身份證等,而買方需要提供證明不是外籍人員或者不具有外資背景。”記者在八大關(guān)走訪中發(fā)現(xiàn),大多數(shù)的老別墅都掛著“文物保護(hù)單位”的牌子。不過(guò)在金口路上一處掛牌出售的小樓則沒(méi)有這種牌子。

同樣,屬于“文物保護(hù)單位”的老建筑在裝修中更不能“任性”,即便是加固也有嚴(yán)格流程。按照規(guī)定,對(duì)文物保護(hù)單位進(jìn)行修繕的,還要進(jìn)一步向有關(guān)部門進(jìn)行行政審批。“首先要提起書面申請(qǐng),然后出設(shè)計(jì)、施工方案,而且無(wú)論是負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工還是負(fù)責(zé)監(jiān)理的單位都要具有相應(yīng)的資質(zhì)。”該工作人員稱,市級(jí)的可以向本市文物部門申請(qǐng),而省級(jí)、國(guó)家級(jí)的文物保護(hù)單位則需要向省級(jí)文物局、國(guó)家文物局申請(qǐng)。“所有的程序通過(guò)之后才能施工,而且施工要按照審批的方案來(lái)進(jìn)行。”

石階樹木都不得亂動(dòng)

采訪中,島城文史專家魯海介紹,青島在對(duì)老建筑保護(hù)和利用方面是走在全國(guó)前列的,近年來(lái),在這一方面取得了不少的成績(jī),尤其是在政策上,對(duì)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和城市更新發(fā)展給予大力支持。

1994年,青島被國(guó)務(wù)院公布為國(guó)家歷史文化名城,成為我國(guó)99座歷史文化名城之一,青島建筑遺產(chǎn)保護(hù)被提上了日程。2009年,青島市完成歷史上第一次全市域范圍的歷史文化名城保護(hù)要素普查,列出歷史文化名城的保護(hù)規(guī)劃和名錄。

老建筑作為青島特色城市風(fēng)貌的重要組成部分,對(duì)于城市風(fēng)貌這張城市名片來(lái)說(shuō),青島歷來(lái)重視保護(hù),而且保護(hù)區(qū)域面積不斷擴(kuò)大。根據(jù)《青島歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃(2011—2020)》,歷史文化街區(qū)擴(kuò)大至中山路歷史文化街區(qū),館陶路歷史文化街區(qū),八大關(guān)、匯泉角、太平角歷史文化街區(qū),魚山歷史文化街區(qū),八關(guān)山歷史文化街區(qū),觀海山歷史文化街區(qū)、信號(hào)山歷史文化街區(qū),觀象山歷史文化街區(qū),黃臺(tái)路歷史文化街區(qū),上海路—武定路歷史文化街區(qū),四方路歷史文化街區(qū),無(wú)棣路歷史文化街區(qū)和奧帆中心歷史文化街區(qū)共13片。該規(guī)劃已獲得山東省政府正式批復(fù)。

另外,2011年,國(guó)家文物局通過(guò)了《八大關(guān)近代建筑保護(hù)規(guī)劃》,隨后根據(jù)此規(guī)劃編制了修繕?lè)桨浮?011年以來(lái),島城共對(duì)近百棟列入各級(jí)文物的建筑進(jìn)行了維修。

2016年7月,《青島觀海山歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)率先完成并通過(guò)專家評(píng)審,規(guī)劃中詳細(xì)規(guī)定,庭院和環(huán)境要素保護(hù)上,現(xiàn)狀較好的院落要完整保護(hù),不得隨意打通院墻合并院落;現(xiàn)狀破壞的院落要進(jìn)行整治性保護(hù);大門、圍墻、擋土墻、石階、鋪地、井蓋等環(huán)境要素,樹木、庭院綠化等環(huán)境要素要保持歷史風(fēng)貌。

■他山之石　老建筑修繕,政府來(lái)“主導(dǎo)”

有成功的經(jīng)驗(yàn),但也暴露出一些問(wèn)題。比如,一些老建筑修繕之后無(wú)論是做博物館還是做其他的文化產(chǎn)業(yè),主要靠的是個(gè)人熱情和興趣,目前看來(lái)做得也不錯(cuò),但顯然還需要進(jìn)一步思索,如何能持續(xù)發(fā)展,并真正在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。

“前期可能會(huì)紅紅火火,可幾年之后呢?如果需要再次進(jìn)行修繕時(shí),資金能否還能到位呢?老建筑的保護(hù)并非朝夕之事,如何能一直堅(jiān)持下去,這也是最為擔(dān)憂的。”魯海說(shuō)。

在采訪中,有業(yè)內(nèi)人士介紹,老建筑不僅應(yīng)反映原有文化的延續(xù),也應(yīng)尊重現(xiàn)代居民的生活方式和品質(zhì)。其實(shí)在對(duì)老建筑保護(hù)和利用方面如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,國(guó)內(nèi)國(guó)外都有很多的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

作為歐洲歷史最為悠久的文化大國(guó)之一,西班牙在世界歷史文化遺產(chǎn)數(shù)量排行榜上高居第三,其中歷史建筑是重要組成部分。西班牙政府另辟蹊徑,探索古建筑保護(hù)在經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)發(fā)展,開發(fā)出了皇家驛站的發(fā)展模式。從1928年成立第一家酒店以來(lái),皇家驛站酒店的數(shù)量目前已經(jīng)達(dá)到了94家,幾乎遍布西班牙所有省份。從成立到現(xiàn)在,皇家驛站作為國(guó)有資產(chǎn)的基本屬性從未改變,即使是目前負(fù)責(zé)酒店經(jīng)營(yíng)的皇家驛站旅游集團(tuán),也是百分之百國(guó)有控股。

在法國(guó),面對(duì)城市現(xiàn)代化發(fā)展帶來(lái)的大規(guī)模開發(fā)及其引發(fā)的一系列后果,法國(guó)1962年開始將文化遺產(chǎn)的概念擴(kuò)大到老城區(qū),把有價(jià)值的地段劃定為歷史保護(hù)區(qū),納入城市總體規(guī)劃嚴(yán)格管理。對(duì)區(qū)內(nèi)建筑不得任意拆除,維修改建等必須經(jīng)過(guò)“國(guó)家建筑師”的咨詢、評(píng)估和同意,符合規(guī)劃要求的修繕,國(guó)家給予資助,并享受稅賦減免優(yōu)惠。目前,法國(guó)大約有4萬(wàn)處歷史古跡受到保護(hù)。其中約一半為私有財(cái)產(chǎn),它們也可以享受國(guó)家資助。如果是被列為建筑保護(hù)單位的建筑,其修繕費(fèi)的50%由國(guó)家提供;如果是在建筑遺產(chǎn)清查單上注冊(cè)備案的建筑,其修繕費(fèi)的15%由國(guó)家提供。法國(guó)每年平均用于歷史古跡修繕的預(yù)算達(dá)3.05億歐元。

相關(guān)的業(yè)內(nèi)人士也表示,歷史文化建筑養(yǎng)護(hù)和維修是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)任務(wù),保護(hù)、改造舊建筑的工作應(yīng)成為全民性的公共事業(yè),而非個(gè)人或公司行為,這樣才能真正做到可持續(xù)發(fā)展。

文/圖　半島全媒體記者　徐新東