春節前,央行、銀監會發布房貸新政,不限購城市首套房首付可降至20%。記者近日走訪發現,目前島城已有7家銀行開始執行該項政策,但少數銀行對此也設定門檻,并不是所有首套房購房者都能如愿拿到低首付。
7家銀行已執行房貸新政
2月2日,央行聯合銀監會出臺個人住房貸款政策,下調不實施限購城市首套房和二套房首付款比例。其中,首次購房的首付比例原則上最低為25%,各地可向下浮動5個百分點。同時,二套房最低首付款比例調整為不低于30%。記者近日咨詢了島城多家銀行,工行、農行、建行、招行、興業、平安以及青島銀行都已開始執行新政,首套房、二套房貸門檻均已降低。
市招行青島分行工作人員表示,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為20%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。
首次貸款結清仍算首套
值得一提的是,根據人民銀行、銀監會《通知》的表述,獲得最低首付20%的前提為 “居民家庭首次購買普通住房”。某國有銀行相關負責人說,除了首次貸款購房外,如果市民結清首次貸款的房貸,再貸款仍可享受20%的首付政策。
據了解,實施新政策的大多數銀行對兩成首付不設門檻,僅有少數銀行降首付比例設有前置條件。一家銀行信貸人員告訴記者,只有在該行的合作樓盤購房才能獲得貸款;而另一家銀行負責人則表示 “需要根據業務具體情況來定”。
也有銀行工作人員反映,購房時首付低,則貸款總額增加,就導致需要開具的工資證明和銀行卡流水越高,不少購房者因此被“卡住”。另外,首套與二套利率差別大,還清貸款當做首套房來買對購房人更劃算,市民購房的總利息和月供都將大為減少。
對改善型住房刺激作用更大
此次新政對市民購房貸款會產生什么樣的影響呢?農行青島市分行個貸部相關負責人李怡認為,此次新政降低剛需購房者買房門檻,可以進一步拉動剛需購房者買房。他認為,此次新政尤其對剛畢業不久、準備買房的小白領產生積極影響。“他們積蓄不多,但是月工資可能較高,所以對他們還是比較適用的。”
李怡給記者算了一筆賬,以100萬的銷售價格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測算,30%的首付比例下,首付30萬,月供約為4300元/月;20%的首付比例下,首付20萬,月供約為4900元/月。首付下降和降息降準預期的雙重影響下,對改善型住房需求的刺激作用更大。
房貸新政威力有待顯現
一些銀行相關負責人表示,由于新政策實施時間較短,其“威力”還未顯現。島城某國有銀行個貸部相關負責人分析,本次政策調整有意剔除限購城市,從本質上反映出國家是精準發力,著力推進房地產市場“去庫存”,促進房地產行業健康發展。
據了解,去年,房貸利好政策多次來襲,島城樓市也逐步升溫。春節期間,部分樓盤為了方便市民看房,開啟“不打烊”模式,推出了多種優惠活動。
樓市去庫存可期
從美國等其他國家的房地產市場的發展經驗來看,有“周期之母”之稱的房地產業,其周期平均間隔在20年左右。而且,這還沒有考慮中國的龐大人口等特殊國情。由此判斷,中國房地產業與中國經濟一樣,仍處于向上增長的大周期之中。剛需客觀存在,加之差別化政策春風引導,中國房地產業的向上之勢仍可期待。
對此,中房數據研究院院長陳晟分析認為,僅從房貸新政來看,其思路也是降低門檻,利于剛需入市。
“隨著居民收入水平的提高和城市化進程加快,居民住房的剛性需求和改善性需求持續旺盛,通過降低住房貸款首付比例,無疑有助于提高居民購房能力,促進房地產市場平穩健康發展。”陳晟說。
國家信息中心宏觀領域專家也指出,房地產政策仍需要注意差異性,應賦予企業更多自主權。激發改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題。
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