青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 葛均艷

隨著地鐵3號線北段試運行的順利開展，島城即將迎來地鐵時代。與此同時，前不久公布的地下軌道交通規(guī)劃調(diào)整方案，為未來青島描繪了一副八方通達的地下軌道交通藍圖。作為受地鐵影響最大的物業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，以最敏感的觸覺在地鐵沿線生根發(fā)芽。地鐵聯(lián)通的“1小時生活圈”遍布大青島。近日，記者走訪了未來16條地鐵線所構(gòu)筑立體交通所涉及區(qū)域，對目前房產(chǎn)開發(fā)情況及軌道交通影響進行了探訪。

主城區(qū)三線合圍串起七大商圈

根據(jù)最新規(guī)劃調(diào)整，至2020年我市將形成由11條軌道交通線路聯(lián)通的立體交通，全長470.4公里，而遠景年線網(wǎng)將由16條線路及2條支線構(gòu)成，全長807公里。屆時，幾乎涵蓋整個大青島的立體交通網(wǎng)將形成。而從具體規(guī)劃來看，三條線路完全在市內(nèi)穿梭。其中，包括即將于年底半幅通車的3號線，另外，還有4號線和5號線。

從具體這三條線路穿行情況來看，三線合圍聯(lián)通主城區(qū)多個商圈。既包括傳統(tǒng)的四大商圈，同時三個新起商圈作為后起之秀，更以蓬勃的生命力，發(fā)生日新月異的變化。其中，傳統(tǒng)商圈包括：中山路商圈、臺東商圈、香港中路商圈以及李滄商圈。此外還有三大新興商圈同樣受益。包括：新都心商圈、浮山新區(qū)商圈以及老滄口商圈。

根據(jù)地鐵指揮部公布的最新進展情況，其中3號線北段正在進行空載試運行，年底前正式運營。而目前從該通車段的房地產(chǎn)市場情況來看，地鐵盤以“無可比擬”的優(yōu)勢，成為購房者最為青睞的樓盤。尤其是李滄商圈和新都心商圈，經(jīng)過前幾年的“地鐵效應(yīng)”的發(fā)酵，目前這兩個區(qū)域已經(jīng)成為島城最為集中的居住區(qū)。而這些商圈的“火速”繁榮與平民出行地鐵軌道建設(shè)密不可分。

記者注意到，在地鐵M3號線即將開通段穿過的新都心區(qū)域，和達中心城、青建太陽島、海爾時代廣場、萬科藍山、萬科城等樓盤的均價都在15000元/平方米以上。不僅如此，周邊如中海清江華府、海信淮安郡等二手房源的均價已經(jīng)超過15000元/平方米，成為青島樓市當之無愧的火爆片區(qū)。

五條線起黃島高庫存不懼

西海岸新區(qū)作為中國第9個國家級新區(qū)，很多業(yè)內(nèi)人士表示，這里將成為產(chǎn)業(yè)、資金、人才的集聚區(qū)。國家對西海岸的支持加上交通的日益完善，昔日的“荒蕪之地”身價倍增，再加之地下軌道交通的建設(shè)，這使得黃島區(qū)的新房市場關(guān)注度不斷走高，日漸成了青島樓市“最火”片區(qū)之一。而隨著地鐵工程的跨海，黃島新房市場將再填一股“東風”，西海岸與東岸版圖也將更加緊密地結(jié)合在一起。

從膠州灣大橋到膠州灣隧道，再到未來幾年將要跨海通行的地鐵，西海岸與主城區(qū)的聯(lián)系越發(fā)緊密。根據(jù)最新規(guī)劃調(diào)整，未來成型的16條地下軌道交通線中，有5條以黃島區(qū)為起點，其中，1號線、2號線將橫跨膠州灣，為青島人過海提供了除隧道外的更多選擇。尤其是1號線作為為連接黃島中心區(qū)、青島中心區(qū)和城陽區(qū)的南北向骨干線路，沿線連接了火車站、火車北站、流亭國際機場、黃島汽車站、汽車北站等重要的交通樞紐，更加拉近了黃島與青島主城區(qū)的距離。

記者走訪獲悉，由于受整個市場大勢的影響，黃島的庫存一度成為整個青島的“重災(zāi)區(qū)”，但是值得注意的是，從地鐵規(guī)劃之初，到目前1號線有望年內(nèi)開建，在這兩個時間節(jié)點之間，黃島的房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏迅速加快，而很多已開發(fā)樓盤從開盤之初到今日，房價有了顯著的提升。

尤其是西海岸中央商務(wù)區(qū)濱海大道沿線，該區(qū)域的萬達東方影都、保利海上羅蘭、科達天意華苑、建邦聽海、世茂諾沙灣等新建項目除有普通高層住宅外，還有別墅、聯(lián)排等高端住宅項目。普通住宅均價已經(jīng)達到8500元/㎡上下，別墅等高端住宅的均價已經(jīng)達到20000元/㎡以上。

七線聯(lián)通城陽洼地也變熱土

目前來看，作為城陽板塊崛起的先頭因素，空港經(jīng)濟帶來的優(yōu)勢不言而喻。依托機場而形成的空港經(jīng)濟給城陽帶來了無限的發(fā)展?jié)摿Α６S之配套的地面交通也使得城陽成為真正意義上的青島門戶。而在內(nèi)部交通方面，公交、輕軌等多層次交通樣式使城陽形成里立體的交通網(wǎng)絡(luò)。能夠在最短的時間內(nèi)，無障礙的利用公共交通，通達青島其他區(qū)域。而在私家車方面，重慶路、黑龍江路、王沙路等解決了城陽傳統(tǒng)意義上道路不通交通不便的印象。

而地鐵不久的加入，將為其發(fā)展帶來更多的可能。根據(jù)最新地鐵規(guī)劃調(diào)整，將有7條地鐵線經(jīng)過城陽區(qū)，它們分別是7號、8號、9號、10號、12號、15號和16號線，是市郊當中規(guī)劃地鐵線路最多的區(qū)域。其中7號、8號線路直通市南奧帆中心，9號和15號線通往嶗山區(qū)，12號線連通黃島和城陽，16號線則直達膠東國際機場。

此外，對于紅島來說，最新地鐵規(guī)劃無疑為其打造成為交通便利、設(shè)施完善、人才匯聚的現(xiàn)代化國際城區(qū)增添砝碼，據(jù)了解，自1995年青島提出“遠景開發(fā)紅島，形成三點開發(fā)的城市形態(tài)”的總體規(guī)劃以來，紅島迎來新的發(fā)展契機，隨后直到2012年，膠州灣北岸這片沃土正式納入到“大青島”的藍圖之中。此次交通網(wǎng)線的規(guī)劃調(diào)整將為紅島打造成為交通便利、設(shè)施完善、人才匯聚的現(xiàn)代化國際城區(qū)增添砝碼。

總體來看，青島的居住圈正在北移，城陽區(qū)作為房價洼地，正吸引著大批的剛需置業(yè)者前來置業(yè)，記者走訪獲悉，目前城陽較為搶手的地鐵盤億路發(fā)世家御園、天泰城以琳美地、中鐵華胥美邦等項目正在加推。目前均價大多都在7字頭盤旋。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來這里將是地鐵線路布局最多、最密集的近郊，可以預(yù)見，城陽未來將在地鐵的推動下煥發(fā)無限的潛力。

直通三市遠郊也有“地鐵盤”

值得注意的是，從遠景規(guī)劃來看，大青島軌道交通網(wǎng)真正實現(xiàn)了四通八達，即墨中心城區(qū)、膠州中心城區(qū)、平度中心城區(qū)都將通過地下軌道交通與城區(qū)無縫連接。這也就意味著郊區(qū)也擁有了名副其實的“地鐵盤”。

而在此次地鐵規(guī)劃“最受益”的市郊板塊中，即墨優(yōu)勢較為明顯。根據(jù)規(guī)劃，青島地鐵未來共有4條地鐵線經(jīng)過即墨，分別是7號、11號、15號和16號線。其中7號線可從即墨市中心直達市南區(qū)奧帆中心，15號線則將即墨汽車產(chǎn)業(yè)城與嶗山區(qū)石老人景區(qū)連接起來，沿途經(jīng)過城陽、李滄以及金家?guī)X金融商務(wù)區(qū)。其中，11號線和16號線將經(jīng)過藍色硅谷核心區(qū)，為這一片區(qū)與外界的溝通增添了保障。

另外，膠州有3條線貫穿，它們分別是8號、14號和16號線，因此膠州也成為了青島地鐵最受益的市郊版塊之一。膠東國際機場讓膠州瞬間走向世界，地鐵的建成，將使得膠州形成集航空、鐵路、公路、城市軌道等多種交通方式于一體的綜合樞紐，通過發(fā)達的立體交通網(wǎng)絡(luò)充分發(fā)揮新機場在山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)和半島城市群中的服務(wù)功能。

回顧上半年新房成交情況來看，膠州和即墨市成交量一直位列郊區(qū)前列。而近期記者走訪獲悉，兩市的成交量依舊可觀，土地開發(fā)節(jié)奏加快。值得一提的是，伴隨藍色硅谷和城際軌道交通的建設(shè)，使得位居硅谷發(fā)展核心區(qū)的溫泉別墅更受青睞，麗山國際、香根溫泉、芭東小鎮(zhèn)的別墅單價已在15000/㎡左右，依泉美廬起價則高達16000元/㎡。

膠州樓市同樣逆市火爆，部分區(qū)域房價漲幅明顯，目前膠州的房價也隨著膠州的發(fā)展逐漸攀升，大多數(shù)樓盤的單價都在5000元以上，，一些高端的別墅項目也突破了萬元線，像中置少海灣的均價12000元/㎡，中信森林湖均價17000元/㎡。